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2008年，對(duì)處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，都應(yīng)該有不凡的意義。政府大力普及保障房、著名房產(chǎn)企業(yè)老總?cè)沃緩?qiáng)一句“樓市將現(xiàn)寒流”引得市場(chǎng)喜憂參半，各界人士對(duì)今年房地產(chǎn)業(yè)行情的預(yù)測(cè)等讓人們對(duì)今年的房?jī)r(jià)有了更大的想象空間。
那么，今年到底應(yīng)不應(yīng)該買(mǎi)房？本報(bào)記者日前專(zhuān)訪了清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授王洪。他認(rèn)為，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將以長(zhǎng)期看好為主，不過(guò)今年，可能存在短期的、部分地區(qū)房?jī)r(jià)下挫的可能，不確定因素還有很多。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)的整合和洗牌也將不斷進(jìn)行，不過(guò)，集中度越來(lái)越高的情況可能更多地發(fā)生在一線城市。
房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)局部轉(zhuǎn)折
記者：到去年年底，我國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了不同程度的動(dòng)蕩，您認(rèn)為，這是否是房市走軟的轉(zhuǎn)折點(diǎn)？
王洪：當(dāng)前，我國(guó)正處于工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快；國(guó)際上，很多國(guó)家也經(jīng)歷過(guò)這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的階段。由于房屋這種產(chǎn)品的周期比一般產(chǎn)品要長(zhǎng)一些，市場(chǎng)也許永遠(yuǎn)也不可能普及。
所以，這個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期潛在需求比較旺盛。我國(guó)已經(jīng)有一部分或相當(dāng)一部分人也具備購(gòu)買(mǎi)力，國(guó)家也增加了一些融資支持，比如抵押貸款。所以，房地產(chǎn)業(yè)的基本面和長(zhǎng)期趨勢(shì)應(yīng)該還是可以被看好的。
不過(guò)，房市短期可能會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)。一是政策面上存在風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家可能會(huì)抑制某些方面的投資；二是經(jīng)濟(jì)可能會(huì)有一些波動(dòng)，現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格也膨脹太快，有些地方的價(jià)格已漲到相當(dāng)高位，且消耗的資源也都是稀缺資源。
廣州、深圳等地前兩年價(jià)格漲勢(shì)太快，且供需基本平衡或供應(yīng)量比較多，所以，這些地方的房?jī)r(jià)今年可能下跌。但我國(guó)各地區(qū)情況很不一樣，所以，價(jià)格走勢(shì)應(yīng)該會(huì)有差別。
宏觀調(diào)控需審慎把握
記者：您認(rèn)為，今年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施該如何推行？
王洪：國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)性的通貨膨脹、流動(dòng)性過(guò)剩和國(guó)際上的經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于一種不確定狀態(tài)等因素都會(huì)影響到國(guó)內(nèi)房市。
美國(guó)麻省理工大學(xué)做的一個(gè)地產(chǎn)指數(shù)顯示，次貸危機(jī)現(xiàn)已感染到了商業(yè)地產(chǎn)，這說(shuō)明，美國(guó)次貸問(wèn)題好像還沒(méi)有完全解決。冰山一角似乎才剛剛顯現(xiàn)。而眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，其實(shí)，比別的國(guó)家要高很多。國(guó)際上，很多國(guó)家已經(jīng)過(guò)了這一階段。
如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，很可能會(huì)像幾年前的中國(guó)股市一樣，一蹶不振。這并不是監(jiān)管層所希望看到的。所以，由于房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的特殊關(guān)系，若把握不好對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，很可能會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
更進(jìn)一步說(shuō)，現(xiàn)在很多年輕人擔(dān)心買(mǎi)不起房子。實(shí)際上，年輕人、特別是工薪階層，支付比較困難，這其實(shí)是國(guó)際上各大城市普遍存在的問(wèn)題。十多年來(lái)，全球地產(chǎn)都經(jīng)歷了升值，很多地區(qū)居民的購(gòu)買(mǎi)力不能跟進(jìn)，才出現(xiàn)了次貸。但這樣做，又會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力而勉強(qiáng)提升的問(wèn)題，而這些問(wèn)題早晚都會(huì)暴露出來(lái)。
以美國(guó)為例，在這樣一個(gè)并不處于大規(guī)模建設(shè)階段的國(guó)家，次貸問(wèn)題都會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致美國(guó)降息。西方國(guó)家尚且如此，房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)的影響就更大一些，所以，調(diào)控要審慎把握。
寬進(jìn)嚴(yán)出防止外資炒房
記者：目前外資流入，在一定程度上影響到我國(guó)房市的健康發(fā)展，您認(rèn)為，該如何解決這一問(wèn)題？
王洪：我認(rèn)為可以鼓勵(lì)外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資搞開(kāi)發(fā)，而不鼓勵(lì)買(mǎi)賣(mài)。這等于是增加供應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是一種平抑。對(duì)資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)交易，也應(yīng)適當(dāng)增加一些控制；此外，還可以讓外資容易進(jìn)，但不容易出，防止炒買(mǎi)炒賣(mài)。
市場(chǎng)應(yīng)該歡迎投資，但怕的是完全為了投機(jī)的買(mǎi)賣(mài)，外資出去的時(shí)候要盤(pán)問(wèn)清楚、甚至壓下。
房地產(chǎn)行業(yè)需要整合，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，將對(duì)大開(kāi)發(fā)商越來(lái)越有利；對(duì)一些不規(guī)范的企業(yè)有影響。但如果整合得過(guò)度，也可能會(huì)傷害到消費(fèi)者的利益。
在中國(guó)，由于地域性的因素，房地產(chǎn)業(yè)想整合成為寡頭也不是很容易。一線大城市的小開(kāi)發(fā)商很難生存，但在小城市，他們的生存則相對(duì)容易。所以，行業(yè)整合可能更多地發(fā)生在大城市。 |