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“不用熱，不付費(fèi)”是供暖收費(fèi)的一個(gè)基本原則，但是隨著供暖季來臨，矛盾正在很多住宅新區(qū)接連上演：房主還沒有入住，開發(fā)商就要其繳納暖氣費(fèi)。這究竟是開發(fā)商的無理要求，還是房主的應(yīng)盡義務(wù)呢？
新建小區(qū)糾紛頻發(fā)
今年剛買下鞍山市鐵西區(qū)一處新房的李霞女士最近頗為煩惱。由于她今冬不打算入住新房，這個(gè)采暖季的暖氣費(fèi)自然也不愿交；然而開發(fā)商另有說法：即使不入住，也要繳納暖氣費(fèi)，否則交房時(shí)不讓李霞領(lǐng)鑰匙。
“不用熱也得繳費(fèi)，這算什么道理？”李霞一氣之下將此事投訴到了供暖管理部門，不料，供暖管理部門接到的類似投訴早已“排成了隊(duì)”。在遼寧省鞍山、撫順、本溪等市的供熱管理辦公室，均能看到類似的投訴記錄。鞍山市供暖辦調(diào)度中心負(fù)責(zé)人朱明說，他們每年都接到類似投訴。
投訴記錄中，開發(fā)商的要求五花八門，有的要求第一年房主家里的暖氣必須開栓，否則不讓領(lǐng)鑰匙；有的要求不論房主是否入住，都應(yīng)該將新房竣工后頭兩年的暖氣費(fèi)一次性繳清。有的開發(fā)商甚至在與業(yè)主簽訂購房合同時(shí)，就將這些條款悄然列入其中。
本溪市溪湖區(qū)房主胡曉鷗說：“如今實(shí)行分戶供暖，一戶一栓，就是為了讓用戶自由用熱、自主繳費(fèi)。不用熱也要繳費(fèi)，分戶供暖還有什么意義？”
糾紛背后的供暖“風(fēng)險(xiǎn)”
其實(shí)開發(fā)商也有苦衷：新小區(qū)在竣工之后要想讓供暖公司接入暖氣，往往會(huì)跟供暖公司簽訂協(xié)議，約定全小區(qū)的房屋開栓率只有達(dá)到一定比例(一般為70%)，才予接入。“新小區(qū)頭幾年的入住率不高，而開發(fā)商又要向供暖公司繳納至少70%的暖氣費(fèi)，中間的虧空怎么補(bǔ)，無奈之下只好向已經(jīng)買下新房的房主收取了。”撫順一位開發(fā)商說。
那么，“開栓率只有達(dá)到70%才供暖”的約定是不是無理要求呢？供暖公司對(duì)此也有說法。鞍山市北美新熱電環(huán)保有限公司經(jīng)營部經(jīng)理張紹永介紹，供暖講求的是規(guī)模效應(yīng)，由于供暖設(shè)施在建設(shè)時(shí)都是按房屋的總規(guī)模來配備的，如果房屋空置率過高，勢必造成設(shè)備運(yùn)行的浪費(fèi)。針對(duì)同一個(gè)小區(qū)，給100套房屋和20套房屋供暖都是燒一個(gè)鍋爐，成本并沒有太大差別，而如果停暖的用戶達(dá)到較高比例，公司很可能連成本都收不回來。
遼寧省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)處副處長葉天泉介紹，很多城市規(guī)定，新竣工小區(qū)頭兩年的暖氣費(fèi)由開發(fā)商代收，就是考慮到并承認(rèn)開發(fā)商與供暖公司之間的這個(gè)協(xié)議。但是開發(fā)商如果借此向不用暖的房主收費(fèi)，恐怕是對(duì)這個(gè)條款的誤解。
遼寧鋼城正大律師事務(wù)所律師徐志說，根據(jù)現(xiàn)有法律，用戶只有在用熱的情況下才繳費(fèi)，而開發(fā)商既然新建小區(qū)，就應(yīng)該承擔(dān)房屋空置率較高的風(fēng)險(xiǎn)，并且承擔(dān)由此帶來的額外成本，而不應(yīng)將這一負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者。
徐志查閱資料介紹，很多城市對(duì)房主該不該繳納這部分費(fèi)用沒有明確說法，但是遼寧省錦州市在《城市供熱管理辦法》中規(guī)定：“新住宅小區(qū)竣工后兩年的采暖費(fèi)由開發(fā)商向供暖企業(yè)繳納，開發(fā)商繳納之后，可以向本小區(qū)內(nèi)用暖的住戶收取。”徐志說，有必要出臺(tái)像錦州市這樣的明確規(guī)定，從而消除類似糾紛。
高空置率“風(fēng)險(xiǎn)”如何化解
收費(fèi)糾紛可以通過政府有關(guān)規(guī)定來解決，而由于房屋空置率較高而給供暖行業(yè)帶來的問題，還遠(yuǎn)未消除。遼寧省城鎮(zhèn)供熱協(xié)會(huì)秘書長于洪表示，這幾年房地產(chǎn)投資熱，很多居民買房子不是為了居住，而是等漲價(jià)后再轉(zhuǎn)手，這也成為房屋空置率較高的一大原因。在很多城市，新小區(qū)竣工三四年之后，入住率不到三四成的比比皆是。
“對(duì)于這類小區(qū)，供暖企業(yè)既要向其中少數(shù)已經(jīng)入住的用戶供暖，又得承擔(dān)房屋空置造成的熱量損耗。頭兩年的損失還能由開發(fā)商擔(dān)著，而兩年過后如果入住率仍然不高，負(fù)擔(dān)又會(huì)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上了。”于洪說。
“面對(duì)這一問題，也許只有對(duì)空置房屋征收一定比例的供暖費(fèi)，才能徹底解決。”不少業(yè)內(nèi)人士都這樣表示。
為什么應(yīng)該向空置房屋征收一定比例的供暖費(fèi)呢？于洪說：“現(xiàn)階段不少地區(qū)之所以出現(xiàn)房屋投資熱，一個(gè)重要原因是空置房屋的保有費(fèi)用太低。在房屋空置過程中，房主不用繳納供暖費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電費(fèi)甚至物業(yè)費(fèi)等，炒房的代價(jià)很小。好在國家對(duì)類似問題已經(jīng)開始關(guān)注，即將出臺(tái)的物業(yè)稅，目的之一就是抬高房屋保有費(fèi)用，從而遏制炒房行為。”
于洪說：“與物業(yè)稅一樣，房屋空置期間征收一定比例的暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等公用事業(yè)費(fèi)用，除了有利于遏制炒房外，對(duì)于供暖、供水、供電等具有規(guī)模效應(yīng)的公用事業(yè)來說，也具有補(bǔ)貼成本的作用。” |