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業(yè)主狀告民防局
10月17日，北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告北京市朝陽區(qū)民防局一案在北京市朝陽區(qū)人民法院開庭審理。該局被訴向小區(qū)物業(yè)管理公司——北京珠江世紀物業(yè)管理有限公司（以下簡稱珠江物業(yè)）頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書》具體行政行為不當。
19名業(yè)主的代理人、北京市義派律師事務(wù)所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業(yè)以已經(jīng)拿到了北京市朝陽區(qū)民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》為由，稱業(yè)主在作為小區(qū)地下車庫使用的人防工程內(nèi)停車，除了原來要交的120元管理費，每月還要多交300元租用費，業(yè)主們對此十分不滿。
獲知情況后，業(yè)主們多次與珠江物業(yè)協(xié)商，一直未能達成一致，于是訴至法院，珠江物業(yè)被列為第三人。業(yè)主們在行政起訴狀中稱，朝陽區(qū)民防局在給珠江物業(yè)頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書》時，沒有告知業(yè)主，行政程序違法，侵害了小區(qū)業(yè)主的利益，珠江物業(yè)不具有小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)和合法使用權(quán)，請求法院判令朝陽區(qū)民防局撤銷頒發(fā)給珠江物業(yè)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》。
記者注意到，隨著《物權(quán)法》實施，湖南、四川、云南等地的“物權(quán)法第一案”紛紛高調(diào)出爐，國慶長假過后的第一個工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大興、石景山等基層法院集中立案了一批運用《物權(quán)法》維權(quán)的案件，其中大多數(shù)屬于業(yè)主和物業(yè)公司、房地產(chǎn)商基于小區(qū)的公共設(shè)施使用權(quán)和收益權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛。
10月9日，北京市大興區(qū)人民法院開庭審理了九龍山莊業(yè)主委員會起訴物業(yè)管理公司一案，業(yè)主委員會認為，九龍山莊物業(yè)管理公司將小區(qū)停車位出租，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位出租所得收益應該歸業(yè)主委員會，起訴要求物業(yè)公司返還10年來的租金100多萬元。
物權(quán)法能解決所有糾紛嗎
“隨著《物權(quán)法》的實施，由車位、綠地等小區(qū)公共設(shè)施引發(fā)的糾紛將會越來越多。”記者近日采訪的多名律師和學者表示，“一個很重要的原因，作為國家立法的《物權(quán)法》，很多規(guī)定只是原則性的，在具體實施過程中的一些空白，亟待司法解釋加以彌補，否則難以落實。”中國人民大學法學院教授楊立新表示。
北京盛廷律師事務(wù)所律師畢文強說，《物權(quán)法》的實施，為小區(qū)停車位的歸屬提供了法律依據(jù)。《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這就意味著業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。“小區(qū)的車位分為地面車位和地下車位兩種，目前地面車位大多是占用業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地用于停放汽車，理應屬于業(yè)主共有。”
“但由于《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定，即使是歸業(yè)主共同共有的部分，如何劃分每個業(yè)主的權(quán)屬。”
對于經(jīng)常引發(fā)糾紛的停車位收費問題，畢文強認為分兩種情況：權(quán)屬歸開發(fā)商的，當然要交停車費，歸業(yè)主共有的，交費應該由業(yè)主委員會決定。“盡管《物權(quán)法》已經(jīng)實施了，但目前還存在兩個法律盲點：對于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位，其收費標準和執(zhí)行是否該由政府介入？在業(yè)主委員會還沒有產(chǎn)生的時候，停車費怎么收取？”
根據(jù)北京市建委的數(shù)據(jù)，北京目前由物業(yè)公司管理的小區(qū)有5000多個，成立業(yè)主委員會的小區(qū)尚不足500個，現(xiàn)行法律法規(guī)也沒有對小區(qū)停車收費作出統(tǒng)一、明確的規(guī)定。因此，許多小區(qū)的停車費都是由物業(yè)公司自行決定如何收取的。
畢文強認為，《物權(quán)法》沒有對地下車庫的權(quán)屬做出明確規(guī)定，規(guī)定通過出租、出售、附贈的方式來進行約定，“業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司只有地位平等才可能約定，在現(xiàn)實中，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主是分批入住的，雙方存在著嚴重的知情權(quán)不對等。當一方很強勢的時候，就沒有可能進行約定，這一規(guī)定的操作性會大打折扣。”
北京市憶通律師事務(wù)所律師秦兵提出了地下車位的另一個問題，“實踐中，許多商品房小區(qū)都是把地下人防工程作為車庫使用的，但它的權(quán)屬問題處于真空地帶，近年來由此引發(fā)的糾紛層出不窮，各個案件判決結(jié)果不一，亟待有一個明確規(guī)定。”
畢文強表示，法律不需要無限細化，解決糾紛要靠物業(yè)公司和業(yè)主的協(xié)商，協(xié)商不了，只能訴諸法律。《物權(quán)法》首次提出了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念，這其實已經(jīng)給了業(yè)主維權(quán)很大的空間，具體案件具體分析，法院、法官也應該有所作為。對于業(yè)主來說，爭取權(quán)利的最佳途徑就是成立業(yè)主委員會。
法律真空呼喚配套法規(guī)
北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告珠江物業(yè)一案的庭審印證了律師和學者的觀點。在《物權(quán)法》實施之前，無論是《人民防空法》，還是《北京市人民防空條例》，或是《北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定》中，都沒有明確人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟該歸誰所有，業(yè)主們寄予厚望的《物權(quán)法》對此也沒有明確規(guī)定。
庭審中，北京市朝陽區(qū)民防局的代理律師表示，《人民防空法》規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者。《人民防空法》同時還規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律中并沒有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。
北京市朝陽區(qū)民防局在答辯中表示，根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，凡建設(shè)費用列入商品房綜合開發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設(shè)備設(shè)施。開發(fā)建設(shè)單位不得隨地而建設(shè)出售，一律由所在區(qū)、縣政府實行統(tǒng)一管理和開發(fā)利用。根據(jù)朝陽區(qū)政府的規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實行統(tǒng)一管理和開發(fā)。因此，業(yè)主們在起訴書中提出的小區(qū)內(nèi)的地下人防工程屬于原告共有，沒有依據(jù)。
“羅馬嘉園的地下人防工程是由小區(qū)開發(fā)商投資建設(shè)的，由珠江物業(yè)進行管理，19名業(yè)主沒有使用管理權(quán)，也沒有收益權(quán)，因此，原告和人防工程沒有任何利益關(guān)系。”珠江物業(yè)的代理人在庭審中表示，朝陽區(qū)民防局頒發(fā)《人防工程使用證》時不需要通知業(yè)主。
2005年4月，曾經(jīng)被稱為“北京地下人防工程確權(quán)第一案”的華清嘉園甲15號樓9名業(yè)主認為，北京市海淀區(qū)人防辦將地下人防工程“出租”給閑散人員，擾亂了小區(qū)生活，于是聯(lián)名起訴，要求法院確定人防工程所有權(quán)歸業(yè)主所有，北京市海淀法院一審判決認為業(yè)主不是人防工程投資人，從而駁回了業(yè)主的全部訴訟請求，終審判決維持。
秦兵認為，住宅小區(qū)作為民用建筑，其人防工程是公建配套設(shè)施，應當遵循“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃。如果開發(fā)商在開發(fā)樓盤時，沒有把人民防空工程的建設(shè)成本計算入銷售成本，人防工程應歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中，應當在合同中向購房人明示，否則可以推定開發(fā)商出售商品房時已將人防工程的建設(shè)費用作為商品房價格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
記者在采訪中了解到，對于這種情況，北京市人防辦也希望能早日解決，他們在給北京市人大代表的回復中明確表示，將“積極地建議國家人防辦公室適時組織修改《人民防空法》，將這一重大問題通過立法予以明確”。
此案沒有當庭判決，樊建利表示，希望這個案件能夠促使地下人防工程確權(quán)問題的解決，有關(guān)部門應盡快出臺相關(guān)規(guī)定或司法解釋。
今年8月15日，最高人民法院公布了首次統(tǒng)一制定的司法解釋立項計劃，《物權(quán)法》司法解釋位列榜首，但截至目前，尚未有有關(guān)《物權(quán)法》的司法解釋出臺。 |