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        房地產(chǎn)開發(fā)商:土地家底有多厚?
            2007-09-26    沈寅 張向永    來源:《人民日報》2007-09-26 6版

            今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)等方式,已合計融資超過1000億元,這些公司又挾巨資在各大城市“跑馬圈地”

        融資:地產(chǎn)股增發(fā)風生水起

          據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),上半年1月份至6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%,總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢。房價的不斷抬升,使投資者對地產(chǎn)上市公司的未來業(yè)績增長充滿期待。保利地產(chǎn)從7月2日44.62元開盤到8月27日的階段高點87.99元,只用了短短一個多月,股價漲幅就接近100%。
          地產(chǎn)股表現(xiàn)良好,給上市公司通過資本市場融資帶來了機會。今年7月,金地集團定向增發(fā)1.73億A股,成功募資45億元。8月,金地集團又發(fā)布公告,擬發(fā)行不超過12億元人民幣公司債。此外,公司還計劃公開增發(fā)不超過3.6億股A股。
          8月,萬科A股增發(fā)募集資金100億元,創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀錄,其后再度公告,擬發(fā)行總金額不超過59億元的公司債。
          其他公司也絲毫不愿意落后于人。8月,保利地產(chǎn)公開增發(fā)融資70億元,蘇寧環(huán)球擬定向增發(fā)3.8億—4.2億股,募集資金高達110億元;棲霞建設、深南光A、上實發(fā)展三上市房企同時發(fā)布增發(fā)方案,共增發(fā)募資高達71.9億元……
          據(jù)不完全統(tǒng)計,今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式,已合計融資超過1000億元。

        圈地:上市公司馬不停蹄

          絕大多數(shù)上市公司巨額融資到手干什么呢?國務院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示,隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整,房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新,資本規(guī)模急劇擴張,土地購置面積也越來越大。
          很明顯,融資幾乎都投放到了土地儲備之上,這可以直接推高公司的未來發(fā)展評價。
          上市公司手握巨資競拍地塊,其直接結(jié)果就是,全國范圍內(nèi)的土地價格不斷創(chuàng)出新高,上海、杭州、東莞、天津、廈門等地紀錄不斷被刷新,一個個“地王”閃亮登場:上海,蘇寧環(huán)球集團以6.7萬元/平方米樓面價、44億元天價拿下單價“地王”;武漢,上海豫園商城以35.02億元天價競得一塊土地……
          對此,不少業(yè)內(nèi)人士不無憂慮。因為,地王效應不僅導致地價上漲,其對房價的拉動效應也很明顯。全國各地因地價上漲而導致周邊在售樓盤漲價的例子層出不窮。在8月的2007博鰲房地產(chǎn)論壇上,香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團主席陳啟宗就曾發(fā)出警告:“內(nèi)地土地交易實際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過面包’的現(xiàn)象,也就是說土地的價格高過周邊的房價,這是很危險的事情。”

        囤地:巨頭占有大量資源

          近幾年,不斷有開發(fā)商發(fā)表言論認為,房價上漲主要歸咎于土地供應太少。而土地管理部門卻多次澄清說,土地供應量并不稀少。事實究竟如何呢?
          雖然平時我們很難得知地產(chǎn)企業(yè)到底有多少家底,不過,這些在地產(chǎn)企業(yè)的中報里卻明白地給了我們答案。
          在香港上市的地產(chǎn)公司碧桂園的中報顯示,截至8月15日,公司土地儲備量為5400萬平方米,比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%,是全國土地儲備量最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。根據(jù)萬科最新公告顯示,萬科的土地儲備合計2157萬平方米,其中屬于萬科權(quán)益的建筑面積為1818萬平方米。而且隨著萬科100億元公開增發(fā)的完成,相信在土地儲備方面的投入將繼續(xù)擴大。
          中報顯示,保利地產(chǎn)截至7月31日,擁有土地儲備1007萬平方米。招商地產(chǎn)2007年新增土地儲備建筑面積168萬平方米,金地集團上半年獲得了5個項目,可租售建筑面積達235萬平米……
          中國人民大學土地管理系主任、房地產(chǎn)信息中心主任葉劍平認為,開發(fā)商大面積囤地,作為市場經(jīng)濟條件下的企業(yè)行為,是無可厚非的。可從社會角度上說,這種行為是有一定負面效果的,因土地的稀缺性帶來企業(yè)的壟斷,形成壟斷價格。雖然國土部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明土地的供應量很大,但問題的核心在于如何提高最終產(chǎn)品(住宅)的有效供應,否則,易形成土地由政府壟斷變成企業(yè)壟斷。因此,他建議,希望主管部門能通過分割地塊、增加有效供應等方式調(diào)節(jié)。同時,可以在土地出讓合同書中增加附加條款,明確開發(fā)周期,通過管理手段使得政府的土地供應很快轉(zhuǎn)化為有效供應。
          清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授提醒,土地儲備量越大,企業(yè)實際上就承擔了越大的未來市場變化風險,希望企業(yè)能冷靜思考。

        憂慮:樓市股市風險聯(lián)動

          據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,開發(fā)商手中囤積的土地大多在2004年“8?31大限”之前拿到。按照國家規(guī)定,當年8月31日之后,經(jīng)營性土地不得再通過協(xié)議形式出讓,一律進行公開競價。其后,開發(fā)商便年年喊“缺地”。而且,隨著近年來銀行信貸的逐步緊縮,開發(fā)商資金鏈普遍吃緊。
          但在大牛市當中,房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴審查,高成本而言,從股市融資成本低廉、無須還本、不用付息,風險被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上,大地產(chǎn)商當然非常樂意為之。于是,在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴管的“信貸”和“土地”兩道閘門外,地產(chǎn)巨頭們能比較輕松地融資圈地。
          房價上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價拉高房價……一幕股市、土地、樓市攜手高價共舞的循環(huán)圖畫仿佛已浮現(xiàn)到了我們眼前!
          這是一幅值得我們警惕的畫面。葉劍平認為,這當中是蘊涵著風險的。目前企業(yè)高價拿地是因為可以將成本轉(zhuǎn)嫁給市場,有購房者可以消化這種成本的上漲,今后如果情況發(fā)生變化,土地的預期成本與實際成本脫節(jié),將可能導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。這是房地產(chǎn)企業(yè)本身的風險,其實并不可怕。真正需要警惕的是第二重風險,即連帶的金融市場的風險,可能導致房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險逐漸向股市轉(zhuǎn)移。
          劉洪玉也同樣認為,這個循環(huán)當中,孕育了巨大的房地產(chǎn)價格風險和股票價格風險。因此,在目前房價和股價都處于高位的時候,一定要警示風險,理性投資。

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