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“從這個月開始，我每個月的還款額將從原來的1300美元增加到1800美元。更可怕的是，由于房價下跌，我現(xiàn)在的個人房屋資產(chǎn)已經(jīng)縮水為零。”面對美國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的持續(xù)低迷，家住新澤西州米德爾頓的羅伯特·馬睿甚是擔憂。
馬睿的擔憂不無道理。美國商務部9月19日最新公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋開工數(shù)量下滑2.6％，降至自1995年以來的最低點，營建許可也降至12年最低。房地產(chǎn)市場的持續(xù)疲弱加劇了人們對美國經(jīng)濟前景的看淡。“房屋開工率再度顯示，惡化的基本面持續(xù)令樓市承壓，今年復蘇的希望消退。”美銀證券分析師Gary
Bigg稱。
“誘惑利率”成罪魁禍首
馬睿在紐瓦克自由國際機場做維修工作，年收入在9萬美元左右。2002年開始，馬睿通過“可調(diào)整利率抵押貸款”購買了一套26.5萬美元的房子。那時他并不太在意，可現(xiàn)在當5年的超低利率優(yōu)惠期即將結束，面對與日俱增的還款壓力和節(jié)節(jié)下跌的房價，他顯得語無倫次，“我的生活被完全打亂了。越來越多的還款額簡直令人崩潰，我不知道今后該怎么辦。”
和馬睿一樣，在美國龐大的次級抵押貸款大軍中，有45萬借款人未來3個月內(nèi)將不得不面臨還款額上漲的窘境，其中有20多萬人甚至可能失去房屋，陷入三難境地——還不起款、賣不成房、融不到資，而美國政府推出的住房援助計劃也和他們沾不上邊兒，違約成了不可避免的事情。
這兩年興起的“可調(diào)整利率抵押貸款”，如今成了不少美國人流離失所的罪魁禍首。當初，對于那些低收入或信用評級較低的貸款買房者來說，“可調(diào)整利率抵押貸款”不僅讓他們早日搬進了大房子，其中一部分人還只需支付很低的利息。但是享受了幾年“誘惑利率”的貸款者，一旦優(yōu)惠期結束，房貸的利率就會從1%－2%的超低利率上升到正常市場利率。
全美最大的抵押貸款數(shù)據(jù)和分析公司First
American Loan
Performance稱，目前已經(jīng)有27％的貸款者拖欠過一次房貸，這也使得他們被劃出上個月布什總統(tǒng)制定的聯(lián)邦住宅管理局援助名單之外。“如果抵押貸款會出現(xiàn)問題，很有可能就是這兩年的可調(diào)整利率抵押貸款。”該機構在最近的研究報告中表示。
次貸危機僅僅是個開端
美國的房地產(chǎn)抵押貸款分為普通貸款和次級貸款兩種，前者針對信用記錄良好、償債能力較強的貸款人，后者針對信用等級較差、償債能力較弱的貸款人；按照付息方式，又可分為固定利率貸款和可調(diào)整利率貸款。
2004年后，隨著房價持續(xù)攀升，利率不斷調(diào)高，許多借款人轉而尋求非標準付款形式的房貸，以減輕其還本付息的壓力。
美國Core
Logic研究所數(shù)據(jù)顯示，未來三個月內(nèi)，這些曾經(jīng)享有“誘惑利率”的貸款者，月還款額將平均增長26％，約400美元。與此同時，房價下跌和未售出房屋數(shù)量增加，讓次級抵押貸款者們看不到任何“新生”的希望。
分析人士指出，次級抵押貸款和可調(diào)整利率貸款的迅猛發(fā)展很大程度上使美國住宅市場得以在2004年到2005年延續(xù)繁榮。次貸危機或許僅僅是一個開端，更大規(guī)模的危機很可能隨更多可調(diào)整利率貸款的優(yōu)惠期結束而爆發(fā)。
“大蕭條”以來首跌
“現(xiàn)在很多人的抵押貸款額都超出了房屋價值，不少人說不定要被掃地出門了。”房貸市場研究機構Wholesale Access Mortgage
Research &
Consulting主席戴維·區(qū)德偉說，“這樣將有更多房屋在市場上出售，現(xiàn)在已經(jīng)有很多了。”
而美聯(lián)儲本周二公布的0.5％降息政策，對這部分可調(diào)整利率抵押貸款人的正面影響很小，加州大學洛杉磯分校安德森預測研究院主任利默說：“這不會改變房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，以及糾正違約等行為。”
“利率重置帶來的風險不會一次性爆發(fā)，而會在接下來的5年中蔓延，雖然一些違約事件在2006年就爆發(fā)了，但是大多數(shù)可調(diào)整利率貸款的優(yōu)惠期會在2007年、2008年甚至更晚些時候結束，所以利率重置的風險要好幾年才能徹底釋放。”美國地產(chǎn)分析師Christopher
L.
Cagan指出。
經(jīng)濟學家們紛紛預言，美國房地產(chǎn)市場的低迷時期遠未結束。芝加哥全國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會高級經(jīng)濟學家尤恩甚至警告，美國房價很可能出現(xiàn)自上世紀30年代經(jīng)濟大蕭條以來的首次下跌。就在上一周，美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會第9次調(diào)低房屋銷售預期，預計房地產(chǎn)市場衰退將延遲到2008年，新房銷售額預計下跌24％。 |