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我國商品房產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)域正醞釀一次巨大的變革，“一房多售”、“共有物業(yè)的登記”等困擾行業(yè)的問題將以法律的形式予以明確。建設(shè)部剛剛發(fā)布的公告稱，依據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)條款制定的《房屋登記辦法》(征求意見稿)已經(jīng)起草完成，開始向社會(huì)各界征求意見。
《房屋登記辦法》將統(tǒng)一和規(guī)范全國各地的房屋登記行為。
預(yù)售房可以登記
“預(yù)告登記”制將會(huì)給國內(nèi)的期房銷售帶來“轉(zhuǎn)折性的變化”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于購買期房的消費(fèi)者來說，取得房屋權(quán)屬證明之前往往存在權(quán)屬的真空期。在這一過渡階段，對(duì)購房者的權(quán)益進(jìn)行確認(rèn)，將從根本上解決“一房多售”的問題，防止開發(fā)商在“真空期”再次售房或者進(jìn)行房產(chǎn)抵押的行為。
在現(xiàn)行的房屋銷售制度下，大部分的房屋買賣是從期房開始的。去年，記者在對(duì)廣西北海的房產(chǎn)投資糾紛進(jìn)行連續(xù)報(bào)道時(shí)發(fā)現(xiàn)，在一個(gè)樓盤中，竟有多名上海投資者發(fā)現(xiàn)所購預(yù)售房有兩個(gè)以上的買主。同樣的“一房?jī)墒邸焙汀耙环慷嗍邸笔录趪鴥?nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)。由于購房者無法登記期房的產(chǎn)權(quán)，糾紛發(fā)生后，購房者常常成為最大的受害方。
《房屋登記辦法》使期房產(chǎn)權(quán)登記成為可能，期房購買者的權(quán)益得到了保護(hù)。根據(jù)草案第五章的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押、預(yù)購商品房或預(yù)購商品房抵押時(shí)，都可以約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，登記機(jī)構(gòu)不得辦理對(duì)該現(xiàn)房或正在建造的房屋的處分登記。
按照草案，如果已有預(yù)告登記約定，但開發(fā)商拒絕辦理預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，當(dāng)事人可以在三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。如果符合條件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按預(yù)告登記的內(nèi)容辦理相應(yīng)的權(quán)屬登記。
共有產(chǎn)權(quán)有明確規(guī)定
車庫、會(huì)所等小區(qū)共有部分的產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房分割問題都是目前房產(chǎn)登記領(lǐng)域爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。
針對(duì)小區(qū)共有部分的登記問題，《房屋登記辦法》明確規(guī)定，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所、物業(yè)服務(wù)用房、依法可以登記的公用設(shè)施以及其他共有部分一并申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)在登記簿上予以記載，但不發(fā)房屋權(quán)屬證書。
對(duì)于同一套房產(chǎn)有多個(gè)權(quán)利人共同擁有的情況，如果登記簿已經(jīng)記載了共有人不得分割共有房屋的約定時(shí)，部分共有人提起房屋分割轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)的，登記機(jī)關(guān)不予辦理。共有人如果要分割房屋，需有重大理由或共同共有人喪失共有基礎(chǔ)，共有人還應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的法律文書或者其他共有人的身份證明和書面同意文件。
除此以外，《房屋登記辦法》還對(duì)很多房產(chǎn)登記的細(xì)節(jié)作出了明確的規(guī)定。《辦法》要求，房產(chǎn)所有權(quán)登記在30個(gè)工作日內(nèi)完成，他項(xiàng)權(quán)利登記在10個(gè)工作日內(nèi)完成，預(yù)告登記、更正登記在10個(gè)工作日內(nèi)完成，而異議登記、查封登記在1個(gè)工作日內(nèi)完成。 |