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今年５月以來(lái)，面對(duì)再次飆升的房?jī)r(jià)，南京市首開地方政府動(dòng)用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)先河，對(duì)商品住宅實(shí)施以“政府指導(dǎo)價(jià)”為核心的價(jià)格監(jiān)管制度：核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)、限定利潤(rùn)率、規(guī)定最高漲幅５％……
這一措施出臺(tái)一個(gè)月，引發(fā)各界高度關(guān)注和激烈爭(zhēng)論，開發(fā)商、普通市民、專家學(xué)者等紛紛加入其中。
房?jī)r(jià)飛漲 六部門聯(lián)手調(diào)控
“今年南京的房?jī)r(jià)就像脫韁野馬，一天一個(gè)價(jià)，讓人心驚肉跳。”一位南京購(gòu)房者向記者說(shuō)。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，今年４月南京普通商品住宅價(jià)格同比漲幅高達(dá)１１．５％，創(chuàng)兩年來(lái)新高；５月份南京房屋銷售價(jià)格同比又上漲了９．２％，位居全國(guó)第６。而在２００６年上半年，南京住宅價(jià)格漲幅只有２．１％，２００５年全年僅為３．５％。
房?jī)r(jià)飆升引起南京市政府高度重視，從５月１１日至５月２４日短短半個(gè)月內(nèi)，南京市物價(jià)局聯(lián)合房管、稅務(wù)、國(guó)土等６部門連續(xù)發(fā)出３個(gè)文件，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。
南京市物價(jià)局副局長(zhǎng)張瑞忠告訴記者，此次調(diào)控的核心是對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。所謂“政府指導(dǎo)價(jià)”也就是“基準(zhǔn)價(jià)”，其構(gòu)成是成本、利潤(rùn)加稅金三部分。文件規(guī)定，普通商品住宅的利潤(rùn)率不得高于８％，在核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，開發(fā)商最高加價(jià)幅度不得高于５％。樓盤銷售行為也要規(guī)范，必須執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、“一套一價(jià)”、在銷售現(xiàn)場(chǎng)醒目位置標(biāo)示并在網(wǎng)上公示等規(guī)定。
“此外，考慮到今年四、五月份的漲幅足以給開發(fā)商帶來(lái)超額利潤(rùn)，還規(guī)定‘尚未銷售面積部分應(yīng)低于２００７年５月１４日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格’，即‘只能降不能漲’，這條規(guī)定將持續(xù)一段時(shí)間。”張瑞忠說(shuō)，“遏制開發(fā)商亂定價(jià)、哄抬價(jià)格，甚至一天兩價(jià)的違規(guī)行為，已經(jīng)到了刻不容緩的地步。近日，南京某樓盤價(jià)格在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)竟然上漲了１２００元，引起了市民強(qiáng)烈不滿。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是隨口喊價(jià)，政府該調(diào)控時(shí)就要出手。”
開發(fā)商：政府管房?jī)r(jià)是“開倒車”
記者采訪了解到，這３個(gè)文件一出，立刻引來(lái)對(duì)立的兩種觀點(diǎn)，老百姓拍手稱快，開發(fā)商卻公開叫板。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)甚至在其博客上連續(xù)撰文“炮轟”南京市物價(jià)局，稱其動(dòng)用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)是回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“開倒車”行為。
任志強(qiáng)說(shuō)：“自由市場(chǎng)中早上賣的菜與晚上賣的菜的價(jià)格是不同的，因?yàn)闀r(shí)間差給了顧客討價(jià)還價(jià)的條件，也給了小販們定價(jià)的自由權(quán)。價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)需求與供給的情況博弈而產(chǎn)生的，政府是否應(yīng)在明碼標(biāo)價(jià)時(shí)限制小販們的自由調(diào)價(jià)權(quán)呢？是否要把每一棵白菜都標(biāo)上價(jià)格而不能調(diào)整了呢？”
南京市某房產(chǎn)老總說(shuō)，物價(jià)局規(guī)定開發(fā)商利潤(rùn)率為８％，而稅務(wù)局多年來(lái)一直按２０％的利潤(rùn)率來(lái)預(yù)征樓盤稅收，很顯然，物價(jià)局與稅務(wù)局自相矛盾，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是不公平的。
一名房產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴記者，南京此次調(diào)控僅僅從控制某個(gè)商品房?jī)r(jià)格本身入手，這是“揚(yáng)湯止沸”而不是“釜底抽薪”，很難有成效。政府該做的是減緩地價(jià)上漲速度、抬高房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)厲打擊哄抬房?jī)r(jià)的企業(yè)，從構(gòu)成房地產(chǎn)成本的幾個(gè)主要部分來(lái)入手，才能最終控制房?jī)r(jià)。
“一房一價(jià)”不能從根本上解決目前市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況，物價(jià)部門人力物力有限，也未必能對(duì)每套房?jī)r(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確的審核，因此，從市場(chǎng)狀況和實(shí)際操作層面看，其實(shí)施效果未必樂觀。
建設(shè)部門：“市場(chǎng)失靈”需要行政手段
南京市建設(shè)部門一位負(fù)責(zé)人告訴記者，南京房?jī)r(jià)新政已經(jīng)引起了建設(shè)部的關(guān)注，南京市已將有關(guān)情況向建設(shè)部做了匯報(bào)。
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，南京房?jī)r(jià)新政符合價(jià)格法相關(guān)規(guī)定：“與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。”住房從來(lái)就不是一個(gè)普通的商品，房子是關(guān)系到百姓基本生活的頭等大事。而且，江蘇省在１９９８年就將普通商品住房列入了政府指導(dǎo)價(jià)格商品的目錄，南京的做法是符合法規(guī)的。
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)：“當(dāng)前，南京商品住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較快上漲勢(shì)頭，部分開發(fā)企業(yè)乘機(jī)抬高房?jī)r(jià)以及不規(guī)范地調(diào)整價(jià)格，使正常的價(jià)格形成機(jī)制產(chǎn)生了部分扭曲。政府動(dòng)用行政手段加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管在一定程度上彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，有利于促使價(jià)格回歸到正常的市場(chǎng)價(jià)格上來(lái)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。”
他說(shuō)：“市場(chǎng)手段和行政手段是管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的兩大基本方法。在正常的市場(chǎng)秩序下，我們以市場(chǎng)機(jī)制管理為主；在市場(chǎng)失靈的特殊情況下，行政手段成為管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要手段，畢竟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是隨口喊價(jià)。”
南京大學(xué)教授葛揚(yáng)說(shuō)，政府動(dòng)用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)，在其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家并非沒有先例。我國(guó)發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是對(duì)農(nóng)資、糧食、燃料油等價(jià)格仍然實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，就是為了保證廣大群眾的利益。南京出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控措施也是為了保障中低收入階層的基本居住需求。
記者采訪了解到，普通市民對(duì)南京房?jī)r(jià)新政表示支持。一位姓秦的工程師說(shuō)，政府部門一般不敢輕易碰房地產(chǎn)價(jià)格，因?yàn)槊恳患议_發(fā)商背后都站著無(wú)數(shù)利益群體。南京此舉在鐵板一塊的房?jī)r(jià)問題上撬開了一道裂縫，在全國(guó)吃了“螃蟹”，這種為百姓利益敢于碰硬的勇氣值得稱贊。
“房?jī)r(jià)不見得會(huì)下跌，但至少一天之內(nèi)漲兩三次價(jià)的荒唐把戲不能再玩，‘一開盤就漲５００元’的宣傳廣告不敢再打，市場(chǎng)秩序規(guī)范了。”準(zhǔn)備購(gòu)房的市民朱鵬說(shuō)。
調(diào)控房?jī)r(jià)成效幾何？
“行政調(diào)控不符合市場(chǎng)規(guī)律，注定會(huì)成為‘空調(diào)’”、“不賣房，１０月后必有報(bào)復(fù)性反彈！”新政甫出，房地產(chǎn)開發(fā)商就通過各種途徑給主管部門施壓，甚至以不報(bào)價(jià)、不賣房來(lái)軟抗，地產(chǎn)商與主管部門的“暗戰(zhàn)”已然上演。
“新政出臺(tái)不到一個(gè)月，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了遏制，開發(fā)商亂抬價(jià)、亂炒作的現(xiàn)象明顯減少，購(gòu)房者的恐慌情緒也得到了緩解。”張瑞忠如此描述新政的執(zhí)行成效。
在開發(fā)商的觀望氣氛中，南京市物價(jià)部門已對(duì)４０多家樓盤的價(jià)格進(jìn)行了審核，對(duì)浦口區(qū)一家“頂風(fēng)作案”擅自調(diào)價(jià)的樓盤進(jìn)行了封盤查處，有消費(fèi)者投訴，兩天內(nèi)這個(gè)樓盤的價(jià)格從每平方米２６００元上漲到了３０００元。同時(shí)，４家虛報(bào)成本的樓盤也被“擠水分”，其中最多的一個(gè)樓盤每平方米大概減少了３００元。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)控還要關(guān)注其可持續(xù)性，尋求長(zhǎng)期的治本之道。目前的政策在抑制短期炒作、遏制過快上漲方面，是必要的、有效的，但從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，還是要著眼于增加有效供給、滿足居住需求。一是增加土地供給，二是平衡目前畸形的房?jī)r(jià)收入比，增加居民有效收入。
對(duì)南京房?jī)r(jià)新政究竟能在怎樣的程度上遏制飛漲的房?jī)r(jià)，人們正拭目以待。 |