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先宣布停交小區(qū)停車費，數天之后又宣布收回上述決定。北京回龍觀龍錦苑二區(qū)業(yè)委會因為挑起了小區(qū)泊車位權屬這個敏感神經，最近一直備受關注。規(guī)劃居住人口20萬人的回龍觀，是北京最大的經濟適用房小區(qū)之一。
業(yè)委會宣布停交小區(qū)停車費
4月16日，北京市回龍觀龍錦苑二區(qū)業(yè)委會將一篇《致天鴻寶地公函——關于小區(qū)停車場事宜》貼到了業(yè)主論壇里。就是這份公函，制造了業(yè)主停交小區(qū)停車費事件。
公函稱，業(yè)委會與物業(yè)就停車收費問題經談判無法達成一致，因此業(yè)委會“做出如下決定”：
1、取消小區(qū)停車場收費服務，不再將小區(qū)停車場委托貴公司經營。
2、自5月1日起，直至就車位委托經營收益分成達成一致，簽署新的車位委托經營合同后的自然月終止期間，業(yè)主在小區(qū)停車場停車，貴公司不得收費。
3、業(yè)委會將在5月1日前向業(yè)主發(fā)放停車證并告知貴公司，用于此期間業(yè)主車輛的識別和管理。
4、對于4月30日及以前，貴公司就小區(qū)停車場所收取的費用問題，業(yè)委會堅決主張貴公司收取的費用中包含停車場共有產權收益，并就此保留法律訴訟的權利。
上述公函在業(yè)主論壇發(fā)布后，一時間跟帖眾多，許多業(yè)主表示贊同。一位老先生去年交了一年停車管理費，今年就沒交，而是把車停在小區(qū)門口。“不是交不起，是感覺交得冤。丟了、劃了我有保險，要他物業(yè)做什么呢？”
作為該小區(qū)的物業(yè)管理公司，天鴻寶地物業(yè)公司很快作出反擊，認為業(yè)委會只是業(yè)主大會決議的執(zhí)行機構，無權“做出決定”，而停交停車費這樣重大的決定，更應該聽取全體業(yè)主的決定；其次，小區(qū)現在的停車收費及標準有北京市國土和房管局、發(fā)改委等多個政府部門的法規(guī)條文為依據。
但也有業(yè)主認為，車管費降一些可以，但不能不收。一張姓業(yè)主表示，“上哪吃飯都不能白吃，收費是應該的，但最好降。”他告訴記者，自己最擔心業(yè)委會和物業(yè)鬧僵，以至最后小區(qū)沒人管。“小區(qū)門口黑車很多，城管一抓，很可能會跑到小區(qū)內。況且小區(qū)里孩子多，如果沒有良好的管理，安全秩序可能沒保障。”
但小區(qū)業(yè)主委員會主任晉巖偉表示，只降停車費是不合理的。他給記者打了個比方，“這好比三個人擁有一個椅子，但是只有其中一個人在租用，他本身當然是希望便宜點，但對其他兩個不用的人就是不公平了。”
一位自稱對該業(yè)委會相當了解的老業(yè)主認為，這是業(yè)委會在給業(yè)主維權。他指著門前沒有草的空地告訴記者，去年業(yè)委會沒成立之前，物業(yè)在那蓋起了兩棟平房，要做商業(yè)辦公室。群眾看了很不滿，自發(fā)組織起來質問物業(yè)公司，最終強行拆掉了。
不交停車費是個“雙輸”的決定？
在北京市業(yè)主委員會協(xié)會申辦委員會的撮合下，龍錦苑二區(qū)業(yè)主委員會同物業(yè)公司雙方進行了不少談判。4月29日，盡管雙方并沒有就停車費問題達成一致，該小區(qū)業(yè)主委員會還是同物業(yè)公司聯合發(fā)布了聲明：收回停交停車費的說法，仍按原有標準交納停車費。
是什么使得業(yè)主委員會作出停交停車費的決定，又是什么促使業(yè)主委員會最終放棄了這個決定？
目前，該業(yè)主委員會同物業(yè)公司仍在進行著一輪又一輪的談判，但雙方拒絕透露談判進展。
據悉，2006年12月27日，龍錦苑二區(qū)業(yè)委會成立的第一天，就向天鴻寶地物業(yè)公司發(fā)了公函稱，依照《物業(yè)管理條例》，龍錦苑二區(qū)全體業(yè)主享有對物業(yè)管理區(qū)域以內物業(yè)共用部分，共用設施設備的所有權。利用物業(yè)共用部分共用設備進行經營的收益歸全體業(yè)主所有。
今年3月，該小區(qū)740余名業(yè)主向物業(yè)公司提出：小區(qū)地面停車位所用的面積是公攤面積，屬于業(yè)主共有。那么，全年停車費扣除必要的管理維護成本，其收益應該由小區(qū)740多位業(yè)主共有。
據了解，龍錦苑二區(qū)自2005年入住以來，其地面停車位就以租賃的方式進行使用，價格是1600元／年。“小區(qū)里有220個車位，”該小區(qū)業(yè)主委員會主任晉巖偉認為，“如果全部出租，物業(yè)公司每年就收入35.2萬元，除去物業(yè)的管理成本，還剩20多萬元盈余，應該歸小區(qū)的業(yè)主共有。”
這個要求遭到了天鴻寶地物業(yè)公司的拒絕，其副總經理陳納在接受媒體采訪時曾表示，目前小區(qū)停車場長期出租的車位是65個，出租率只有22％，因此停車收益遠沒有晉巖偉說的20萬元那么多，目前的收益都花在小區(qū)公共設施維護上了。
由于數次在這個問題上談不攏，該小區(qū)業(yè)委會決定取消物業(yè)的委托經營，小區(qū)業(yè)主停車免費，于是就出現了4月16日的公函。
對于這樣的決定，晉巖偉在給記者的一些資料里也表示是個“雙輸”的做法，“但在合同談判破裂后，這是唯一的選擇。”
就在這個停交停車費的決定發(fā)布之后，小區(qū)相繼出現了打人事件、晉巖偉家門被潑了汽油。但業(yè)主委員會堅持認為，地面停車位歸業(yè)主所有，其停車費受益也應該歸業(yè)主所有。
將于10月1日起實施的物權法第74條規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這是回龍觀龍錦苑二區(qū)業(yè)委會理直氣壯的理由。但天鴻寶地物業(yè)公司也堅持認為，自己的收費合法合理，依據是北京市的相關規(guī)定。
物權法能否解決小區(qū)停車費糾紛
小區(qū)停車費究竟該不該收，該怎么收？因為對此理解不同而發(fā)生的糾紛，在很多小區(qū)都有，但似乎并沒有一個答案，即使物權法即將實施。
“關于小區(qū)停車費的糾紛很多，關鍵就是確定權屬。”北京億通律師事務所律師畢文強說，涉及小區(qū)停車位置分地上停車位和地下車庫兩種，二者概念不同。
畢文強說，目前物權法并沒有對地下車庫的權屬做出明確的規(guī)定，但把主導權交給了建筑開發(fā)單位。“在物權法頒布以后，如果地下車庫的權屬歸開發(fā)商所有，那么停車費必須要交；如果權屬歸業(yè)主所有，停車費也要交，但收益歸全體業(yè)主所有。”
對地上車位，畢文強認為也分兩種情況：權屬歸開發(fā)商的當然要交停車費，歸業(yè)主所有的公共用地其交費則由業(yè)主委員會決定。“但目前還存在兩個法律盲點，對于權屬歸開發(fā)商所有的停車位，其收費標準和執(zhí)行是否應該由政府介入？在業(yè)主委員會還沒有產生的時候，業(yè)主所有的停車位其停車費怎么收取？”
據了解，目前北京有六七千個住宅小區(qū)，但成立了業(yè)主委員會的小區(qū)尚不足500個。加上當前未對小區(qū)停車費的標準做出統(tǒng)一、明確的規(guī)定，實際上大部分小區(qū)的停車費都是由物業(yè)公司自行決定如何收取。
對于小區(qū)停車場所的權屬問題，中國人民大學法學院教授楊立新有不同看法，“物權法已經把權屬問題規(guī)定死了，車庫和車位按照合同確定其權屬，如果出售和贈與，那么業(yè)主取得所有權，如果是租賃，業(yè)主只有使用權。”
楊立新認為，按照物權法，地上公共的道路用作停車用的，其所有權歸全體業(yè)主共同所有，但停車還牽扯到管理成本，而且有些小區(qū)的地上車位可以買賣。對于小區(qū)停車場所的收費，各地不同，各個小區(qū)也不同，如果只依據目前的物權法，還不能解決這些問題，需要相關部門出臺一個實施細則。
“我覺得，對業(yè)主所有的停車位的收益，其大部分應該歸業(yè)主所有，剩下的應該歸物業(yè)公司用以支付管理成本，同時獲得一點盈利。”楊立新說。
有意思的是，在法學家和律師看來都需要新的實施細則來解決的問題，中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員、被稱為小區(qū)維權專家的舒可心并不認同。“這個跟物權法沒有關系，法律只要規(guī)定一個原則就行，不能無限制地細化。在這個原則下，怎么解決糾紛就要靠業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商，協(xié)商解決不了，就訴諸法律，通過法院解決。”
舒可心覺得，中國目前的發(fā)展處在轉型期，房地產市場的發(fā)展造成了開發(fā)商、物業(yè)公司對業(yè)主權力的侵略，“中國的物業(yè)公司一般都不把業(yè)主當回事兒，收費不收費物業(yè)公司說了算，收費多少也是他們說了算。”但現在，很多業(yè)主已經開始同物業(yè)公司做斗爭，爭回自己的權利。目前造成糾紛的根源就在于權屬不清，但權屬不清并非不能解決。
“比如停車位，物業(yè)公司如果認為權屬歸自己所有，那么請拿出證據，業(yè)主認為權屬在業(yè)主，同樣也要拿出證據，如果雙方都拿不出足夠的證據，那就由法院裁決。”舒可心說，業(yè)主同物業(yè)公司之間是需要“戰(zhàn)爭”的，現在強勢的一方是物業(yè)公司，業(yè)主爭取自己的利益就需要通過戰(zhàn)爭的方式，比如發(fā)出聲明不再交停車費。一旦雙方勢均力敵，就會通過談判的方式來解決糾紛。
舒可心認為，小區(qū)的權利原本就是業(yè)主的，物業(yè)公司不過是業(yè)主雇傭來管理的機構，不能鳩占鵲巢。“一個小區(qū)的收費取決于業(yè)主大會同物業(yè)公司談判的結果，不需要政府出臺什么統(tǒng)一標準，因為小區(qū)與小區(qū)之間存在很大差異。”
那么，如果有業(yè)主因為停車費問題與物業(yè)公司對簿公堂，將會面臨什么情況？
今年3月底，就在物權法在全國人大通過不久，北京市第一中級人民法院法官姜庶偉就在自己的博客上撰文發(fā)表看法。
他認為，如果有業(yè)主就此起訴物業(yè)公司要求物業(yè)公司分配泊車費的利潤，應當如何證明物業(yè)公司到底收了多少錢，其中“必要的管理費”所占的比例是多少？泊車是一種動態(tài)的行為，業(yè)主或業(yè)主委員會沒有能力時時監(jiān)控，即使那些固定收取年租金或者月租金以及出售的車位，其必要管理費用的確定也需要專業(yè)財會人員的審計后才能確定，而這樣一來，案件審理的成本就會大增，業(yè)主獲得的維權收益與付出的維權成本相比可能會得不償失。
“一部法律制訂的成敗，尚須實際的案件審理來評判。”姜庶偉在博客中寫道。 |