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| 2007-03-23 作者:王亦君 來源:《中國(guó)青年報(bào)》2007-03-23 7版 |
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“盡管以調(diào)解的方式結(jié)案不是我的初衷，但為了盡快成立業(yè)主委員會(huì)，我決定接受。”今天（22日）上午，“北京紫玉山莊業(yè)主起訴物業(yè)私自扣留信件”案在北京市朝陽區(qū)人民法院調(diào)解結(jié)案，原告紫玉山莊業(yè)主許先生和北京集祥物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱集祥物業(yè)）達(dá)成和解——集祥物業(yè)承諾重新復(fù)印并送達(dá)“丟失的信件”，許先生則放棄要求對(duì)方賠禮道歉、索賠507元的訴求。
位于北京市朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)的高檔別墅小區(qū)紫玉山莊，地處6000畝森林公園的環(huán)抱之中，被開發(fā)商——北京紫玉山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稱作北京“第一大城市人工肺”。業(yè)主們以大約每平方米2．4萬元的價(jià)格，購買了紫玉山莊面積為170到500平方米不等的別墅，業(yè)主還需要支付每月每平方米1．5美金的物業(yè)費(fèi)。
“我的別墅有400多平方米，每月光物業(yè)費(fèi)就要交5000多人民幣。”許先生對(duì)記者說。“我們的物業(yè)費(fèi)可能是全北京市最貴的。”
然而，高昂的物業(yè)費(fèi)并未讓紫玉山莊的業(yè)主覺著得到了更好的服務(wù)。
業(yè)主們說，10多年來，紫玉山莊開發(fā)商全資子公司的“集祥物業(yè)”與業(yè)主產(chǎn)生了許多糾紛，諸如別墅發(fā)生盜竊、小區(qū)公共綠地被開發(fā)商出租使用、物業(yè)費(fèi)使用向來不公開等，每年都有多起。
成立業(yè)主委員會(huì)的目的，寫在許先生作為業(yè)主大會(huì)籌備會(huì)發(fā)起人的發(fā)言稿上：“鑒于紫玉山莊物業(yè)費(fèi)用高，服務(wù)質(zhì)量差，物業(yè)嚴(yán)重侵犯業(yè)主公共權(quán)益，成立業(yè)主委員會(huì)旨在維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益、降低物業(yè)費(fèi)、制止物業(yè)濫用公共資源為自己謀利，提高服務(wù)質(zhì)量。”
許先生稱，紫玉山莊的業(yè)主們歷經(jīng)十多年努力，遲遲不能成立業(yè)主委員會(huì)。去年7月11日，臨時(shí)籌備組以紫玉山莊業(yè)主委員會(huì)發(fā)起人的名義給每位業(yè)主發(fā)了一封掛號(hào)信，共計(jì)141封。但是直到去年10月，沒有一位業(yè)主收到這封信，信件全部被物業(yè)公司扣留。
許先生認(rèn)為，物業(yè)公司的行為嚴(yán)重影響了籌備組的工作，導(dǎo)致籌備組的公信力下降，為此，請(qǐng)求法院判決物業(yè)公司立即將所扣信件發(fā)放給發(fā)信人，并賠償扣信所造成的損失507.6元，同時(shí)要求物業(yè)公司向自己和所有收信業(yè)主公開道歉，保證不再發(fā)生類似情況。
“公司沒有扣留信件，公司經(jīng)常要處理成千上萬封信，我們不可能知道哪封信里有成立業(yè)委會(huì)的內(nèi)容。”物業(yè)公司的代理律師說，物業(yè)公司確實(shí)簽收了這141封郵件，但物業(yè)公司與郵局之間是有協(xié)議的，物業(yè)是合法收信。那些業(yè)主平時(shí)都很忙，有不少人還住在國(guó)外。許多人的信件都是保姆負(fù)責(zé)查看。保姆說曾見到過信，但覺得信的內(nèi)容像廣告，就當(dāng)作垃圾扔掉了。
今天上午開庭后，許先生的代理人重復(fù)起訴意見，集祥物業(yè)代理人李小姐表示堅(jiān)持答辯意見，即物業(yè)已將掛號(hào)信全部投遞到了業(yè)主家。與首次開庭不一樣，集祥物業(yè)今天一反強(qiáng)硬態(tài)度，主動(dòng)提出愿意與許先生和解，并拿出了和解意見——復(fù)印后重新發(fā)送給業(yè)主。
“大概七八年前，業(yè)主們就有成立業(yè)委會(huì)的想法，但直到今天，仍停留在業(yè)主大會(huì)籌備組的階段，甚至這個(gè)籌備組也尚未獲得有關(guān)部門認(rèn)可。”許先生說，他已經(jīng)是紫玉山莊第四批業(yè)主大會(huì)籌備組的成員了，朝陽區(qū)建委小區(qū)辦告訴他們，由于人數(shù)達(dá)不到全體業(yè)主的2／3，沒有成立業(yè)委會(huì)的條件。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：業(yè)委會(huì)的成立首先必須提交獲得2／3以上業(yè)主同意的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約。而根據(jù)2004年北京市國(guó)土資源和房屋管理局印發(fā)的《北京市貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的若干意見》（338號(hào)文件）的規(guī)定：業(yè)主們購房面積要占小區(qū)總面積的2／3（66％）以上，才能成立業(yè)委會(huì)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，是按照其擁有的物業(yè)建筑物面積來計(jì)算的，每1平方米計(jì)為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)，不足1平方米的部分不予計(jì)算。
正是這個(gè)計(jì)算法則讓紫玉山莊的第一批業(yè)主們?cè)谌胱?4年之后，仍然無法達(dá)到成立業(yè)委會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。
紫玉山莊的平面規(guī)劃圖顯示，紫玉山莊于1993年開建，規(guī)劃中分五期建設(shè)：一期二期已經(jīng)入住多年；三期目前只售出一部分；四期于去年年底開始預(yù)售；五期還沒有開工計(jì)劃。而一、二、三期的購房面積僅占總面積的62％，尚不足66％。
像紫玉山莊這樣因分期建設(shè)而無法成立業(yè)委會(huì)的大型小區(qū)，在北京還有很多。2006年7月，北京市政協(xié)公布小區(qū)物業(yè)管理問題調(diào)研報(bào)告顯示，北京市新建的3077個(gè)小區(qū)中僅有11.7％成立了業(yè)主委員會(huì)，仍有大部分小區(qū)、尤其是分期建設(shè)小區(qū)沒有成立。
房地產(chǎn)律師秦兵曾經(jīng)多次為紫玉山莊的業(yè)主們提供過法律咨詢。他認(rèn)為，造成這一問題的原因很多，但最主要的還是因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的組織成立規(guī)定存在缺陷。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，首次召開業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)都需要全體業(yè)主所持投票權(quán)的2／3以上通過。那么，對(duì)于開發(fā)商樓盤里沒有賣出的房子該怎么辦？難道開發(fā)商或者是還沒入住的未來的鄰居也要投票？聽起來很荒謬，但是很多小區(qū)都因此而無法成立業(yè)委會(huì)。
“《物業(yè)管理?xiàng)l例》是一部沒有上位法的法規(guī)。”秦兵說，剛剛出臺(tái)的《物權(quán)法》，將會(huì)直接推動(dòng)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改。
今天的庭審結(jié)束后，許先生的代理律師畢文強(qiáng)對(duì)記者表示，“盡管成立業(yè)委會(huì)困難重重，但我們認(rèn)為，今年10月1日，《物權(quán)法》開始實(shí)施，其中第六章專門規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，這些將會(huì)使業(yè)主們通過成立業(yè)委會(huì)維權(quán)成為大勢(shì)所趨。”本報(bào)北京3月22日電
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