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2月1日啟動的土地增值稅清算至今一個半月，目前房價上揚(yáng)。這是否意味著人們所擔(dān)憂的土地增值稅向房價轉(zhuǎn)嫁的可能性正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)呢？業(yè)內(nèi)專家分析，近6成項目在1月及之前就上調(diào)了售價，開發(fā)商漲價主要是為了迎接銷售旺季，而土地增值稅清算“威力”暫未顯現(xiàn)。
房價預(yù)熱旺季
將在三四月份步入銷售旺季的京城樓市已開始“未雨綢繆”，不少開發(fā)商都不同程度地上調(diào)了房價。
北京市中大恒基不動產(chǎn)營銷公司最近對在售項目的調(diào)查顯示，約8成項目在春節(jié)前后上調(diào)了項目銷售均價，上調(diào)幅度為每平米300至500元，個別項目的漲幅超過千元。其中，中高檔物業(yè)價格攀升較快，別墅項目均價平均上漲了12.9%，公寓平均上漲10.1%，普通住宅平均上漲7.6%。
該公司總經(jīng)理王述分析，今年政府將重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，而高檔公寓和別墅的開發(fā)則受到一定程度的限制，預(yù)期供給的減少引起了高檔住宅市場的價格漲幅相對較高。
而從漲價項目的分布位置來看，二環(huán)內(nèi)“寸土寸金”，項目“惜售”使得上漲空間最大。按各環(huán)線調(diào)整項目與該環(huán)線內(nèi)整體在售項目的比例來說，二環(huán)內(nèi)區(qū)域的占比最大，達(dá)到12.9%。四至五環(huán)間尤其是東部地區(qū)，一直屬于房地產(chǎn)市場“高熱帶”，該環(huán)線帶以均價10000到15000元/平米的項目為主，高檔住宅需求較大，帶來了價格上漲，因此上漲幅度也最高，平均漲幅為12.6%。
王述分析，樓市在今年的一二月處于低谷，但很快將在三四月份步入供應(yīng)及銷售旺季，開發(fā)商在此階段將價格調(diào)整到位，以為旺季的到來提前做好充分準(zhǔn)備。
增值稅清算“威力”未現(xiàn)
對于房價上漲是否源于開放商轉(zhuǎn)移土地增值稅清算帶來的成本壓力，業(yè)內(nèi)專家普遍表示否認(rèn)。他們稱，土地增值稅清算的“威力”目前尚未體現(xiàn)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說，現(xiàn)在的清算力度并不大，可能是委托一些會計公司來核審企業(yè)成本。更重要的是，相關(guān)的清算細(xì)則還不明確，特別是在成本核算問題上，在如何對待國有房地產(chǎn)企業(yè)方面還模糊不清，這些都直接涉及到如何進(jìn)行清算以及清算的公平性。他建議，國稅總局應(yīng)當(dāng)盡早明確相關(guān)的操作細(xì)則，特別是企業(yè)成本核算方面的細(xì)則，“目前是大家知道要清算這個事情，而不知道該怎么去清算。”
國家稅務(wù)總局1月的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》指出，從2007年2月1日起開始，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅的清算工作；但具體的操作細(xì)則并沒有明確。購房者普遍擔(dān)心，開發(fā)商有可能將該政策帶來的成本壓力轉(zhuǎn)移到房價中。有機(jī)構(gòu)測算，此舉可能使部分開發(fā)商需繳納的土地增值稅達(dá)到利潤的30%-42.5%。
那么，近期房價上漲是否就是開發(fā)商轉(zhuǎn)移成本而致呢？北京市我愛我家房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理胡景暉對此表示否認(rèn)，他認(rèn)為，目前的房價調(diào)整主要是季節(jié)性因素，是春節(jié)前后市場的正常調(diào)整。而且，目前房價已經(jīng)處于一個很高的水平了，開發(fā)商漲價是考慮市場的承受能力、公司自身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力。
王述同樣認(rèn)為，樓盤漲價大多未受土地增值稅清算影響。他介紹，上述調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近6成項目在1月及之前就上調(diào)了樓盤均價，大多在土地增值稅清算通知公布之前；還有5.6%的項目在春節(jié)前一段時間漲價。此外，還有不到0.1%的個別項目下調(diào)了價格。
漲勢趨緩
那么，今年房價走勢圖又將怎樣演繹呢？
上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅說，目前新開工的項目基本上全都做了土地增值稅計提，而對那些以往未作計提的開發(fā)商而言，資金壓力將加大。那么，土地增值稅清算在未來一段時間嚴(yán)格執(zhí)行的話，房價會否上漲？鄒毅認(rèn)為，有的開發(fā)企業(yè)會利用漲價來彌補(bǔ)利潤損失，但這樣操作會大大增加房地產(chǎn)項目的市場風(fēng)險，因為，高房價將導(dǎo)致項目空置積壓的可能性增大，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增大。
胡景暉認(rèn)為，從兩會傳出的調(diào)控思路來看，今年房價上漲已經(jīng)乏力，上漲空間有限。他分析，今年房地產(chǎn)市場的有效供給有望增加。首先，政府將加大住房保障制度建設(shè)，著力解決低收入家庭住房問題。比如，按照北京市住房建設(shè)規(guī)劃，今后三年，全市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房1000萬平方米，限價房1000萬平方米；今年開工建設(shè)廉租房30萬平方米。其次，新開盤的數(shù)量比去年同期也有較大的增長。
胡景暉還說，物業(yè)稅或?qū)⒃谀陜?nèi)試點(diǎn)的消息已給市場帶來部分反應(yīng)。一些持有大戶型的投資者開始降價拋盤，這也增加了二手房市場的供給。“供給的增加不能說就會立即把房價降下來，但房價漲幅肯定是會得到控制的。”胡景暉強(qiáng)調(diào)。
全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長宋春華認(rèn)為，為使房地產(chǎn)市場調(diào)控取得切實(shí)成效，必須抓住重點(diǎn)，遵循市場規(guī)劃和行業(yè)規(guī)律，堅持鮮明的政策取向，實(shí)施針對性很強(qiáng)的有效調(diào)控。他建議，在公共財力有限的情況下，應(yīng)優(yōu)先保證廉租住房；在建設(shè)特別是交易和保有環(huán)節(jié)，通過金融、稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)等手段實(shí)施有效調(diào)控等等。 |