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 近些年，一些新建小區(qū)入住很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍存在出行難、購(gòu)物難、上學(xué)難、就醫(yī)難等問(wèn)題。綠地面積不夠，小區(qū)停車車位不足等開發(fā)商遺留問(wèn)題，也成為社區(qū)生活中較為突出的矛盾。
隨著3月1日起《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）的實(shí)施，這種情況有望得到控制。以后新建小區(qū)規(guī)劃中有綠化、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等居住公共服務(wù)設(shè)施的，必須在全面建成后開發(fā)商才能真正把房交給業(yè)主。《辦法》從進(jìn)入土地、規(guī)劃、招標(biāo)、施工許可、商品房住宅預(yù)售五個(gè)行政審批環(huán)節(jié)給開發(fā)商設(shè)下了五道關(guān)卡。
日前，北京市規(guī)劃委用地處處長(zhǎng)王偉、北京市建委工程質(zhì)量處處長(zhǎng)鄭偉革、北京市建委政策法規(guī)處副處長(zhǎng)張國(guó)偉和法律專家做客北京城市管理廣播《城市零距離》，就《辦法》涉及的具體問(wèn)題進(jìn)行了解答。
配套設(shè)施包括什么
記者：《辦法》實(shí)施后，小區(qū)到底應(yīng)該有哪些配套設(shè)施？作為業(yè)主或者買房人來(lái)說(shuō)，怎樣能夠知道配套設(shè)施的情況？
王偉：基礎(chǔ)設(shè)施主要是水、電、氣、熱這些問(wèn)題，比如排水管線、供水管線，燃?xì)獾墓芫�，供熱的熱力站管線等等設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施主要包括一些教育、文化、體育活動(dòng)的場(chǎng)所，社區(qū)管理、醫(yī)療服務(wù)等場(chǎng)所。文件核心有一個(gè)建設(shè)方案，在建設(shè)方案里包括設(shè)施有哪些、在哪個(gè)位置、建設(shè)時(shí)序等說(shuō)明。開發(fā)公司在向國(guó)土規(guī)劃建設(shè)等行政主管部門申請(qǐng)相應(yīng)行政許可的時(shí)候，要提交建設(shè)方案。買房時(shí)買房人可以向開發(fā)商索要這個(gè)方案，這樣可以保證自己知情權(quán)。
記者：剛才您說(shuō)到基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施比較好理解，水電氣熱、電視、電話，那其他服務(wù)設(shè)施，比如郵局、銀行、醫(yī)院等，建還是不建，由誰(shuí)說(shuō)了算？是開發(fā)商說(shuō)了算嗎？
王偉：應(yīng)該不能簡(jiǎn)單說(shuō)由誰(shuí)說(shuō)了算，這些公共服務(wù)設(shè)施確定和落實(shí)是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程。首先在各層級(jí)城市規(guī)劃里對(duì)這些公共服務(wù)設(shè)施會(huì)作相應(yīng)的安排。比如說(shuō)我們城市總體規(guī)劃是2005年國(guó)務(wù)院剛剛批復(fù)的，對(duì)城市市級(jí)重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施有一些位置的安排；在詳細(xì)規(guī)劃里，對(duì)地區(qū)一級(jí)設(shè)施進(jìn)行安排；具體到一個(gè)居住的項(xiàng)目，根據(jù)居住公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)從2006年6月1日開始執(zhí)行的一個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)有相應(yīng)的安排。這些都是一些比較基本的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際情況中，它會(huì)有一些變化。比如說(shuō)有一些地區(qū)按照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配備的話，可能會(huì)不足，這跟地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模會(huì)有關(guān)系，有一些地區(qū)可能設(shè)施會(huì)有所富裕。從提高城市土地利用效率這個(gè)角度和合理安排各項(xiàng)資源角度考慮，會(huì)進(jìn)行一些相應(yīng)調(diào)整，到最后通過(guò)規(guī)劃許可會(huì)確定下來(lái)到底應(yīng)該建什么配套設(shè)施，最終會(huì)落在建設(shè)方案里。
記者：完工和交付有沒有什么具體的標(biāo)準(zhǔn)？服務(wù)設(shè)施比如學(xué)校、醫(yī)院的配備由誰(shuí)來(lái)驗(yàn)收？
鄭偉革：為了保證新建商品房當(dāng)中的住宅涉及到相關(guān)市政公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施同步交用，這個(gè)文件規(guī)定，在住宅竣工驗(yàn)收之前，建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)在組織工程竣工驗(yàn)收的時(shí)候，相關(guān)市政公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，才能夠組織驗(yàn)收。比如醫(yī)療衛(wèi)生，或者郵局和銀行這些服務(wù)設(shè)施，按照建設(shè)方案完成以后才能夠竣工驗(yàn)收。應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)管理辦法就是針對(duì)同步交付做了一個(gè)規(guī)定。至于住宅本身，國(guó)家有相應(yīng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)各方會(huì)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
哪些樓盤適用規(guī)定
記者：如果是去年買的期房，現(xiàn)在還沒有收房，受不受這個(gè)《辦法》的保護(hù)？
張國(guó)偉：按照立法法的規(guī)定，法不溯及既往。除非有特別的規(guī)定要往前追溯，一般只能按照現(xiàn)行法律法規(guī)的框架來(lái)維護(hù)各方的合法權(quán)益。當(dāng)然這個(gè)規(guī)定不是從無(wú)到有的，也是以前就有相應(yīng)的規(guī)定。我們商品房示范合同文本幾經(jīng)修改，在最新版里頭加入相應(yīng)的內(nèi)容，所以購(gòu)買了期房的朋友不用過(guò)分擔(dān)心。
鄭偉革：這個(gè)問(wèn)題可以按照相應(yīng)合同規(guī)定來(lái)維護(hù)它的權(quán)益，按照合同約定來(lái)保證正當(dāng)合法權(quán)益。第一，在房屋買賣中合同應(yīng)該作為雙方一個(gè)非常重要的文件，合同履約包括開發(fā)建設(shè)單位的履約，包括購(gòu)房人和開發(fā)商之間簽訂合同這種承諾，包括房屋交用條件，都是合同條款的內(nèi)容，應(yīng)該回到合同規(guī)定的內(nèi)容上來(lái)。第二，關(guān)于工程組織建設(shè)，按照國(guó)家法律法規(guī)是由建設(shè)單位來(lái)組織相關(guān)各方來(lái)進(jìn)行公正的竣工驗(yàn)收。政府各級(jí)監(jiān)管部門是依據(jù)法律法規(guī)所賦予的職責(zé)來(lái)進(jìn)行監(jiān)管，所以房屋建設(shè)組織主體是建設(shè)單位為主的有關(guān)各方。剛才提到城市管理經(jīng)營(yíng)條件綜合驗(yàn)收這個(gè)概念，應(yīng)當(dāng)說(shuō)這個(gè)《辦法》的出臺(tái)正是相關(guān)住宅小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的補(bǔ)充。
記者：經(jīng)濟(jì)適用房是不是適用這個(gè)新的《辦法》？
張國(guó)偉：這次《辦法》主要規(guī)范的是新建商品住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施同步交付使用問(wèn)題。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，《辦法》里第十九條明確規(guī)定，住宅和公用設(shè)施建設(shè)參照?qǐng)?zhí)行。經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)和商品住宅小區(qū)最大不同點(diǎn)，在于商品住宅小區(qū)用地要有出讓手續(xù)，經(jīng)濟(jì)適用住房是參照?qǐng)?zhí)行。
記者：對(duì)于分期建設(shè)小區(qū)，這個(gè)辦法是怎么樣規(guī)定的？
張國(guó)偉：這個(gè)《辦法》對(duì)分期建設(shè)也有明確規(guī)定。《辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)方案應(yīng)該包括的主要內(nèi)容：第一個(gè)內(nèi)容是住宅小區(qū)建設(shè)的基本情況。第二是建設(shè)安排和保障措施。第三提到住宅小區(qū)如果是分期建設(shè)，建設(shè)方案里面應(yīng)該包括分期建設(shè)區(qū)域劃分區(qū)域界限以及建設(shè)時(shí)序；分期建設(shè)當(dāng)中住宅的棟號(hào)以及每一棟建筑面積；分期建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目功能及其名稱；市政工程基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及建設(shè)的進(jìn)度安排；分期建設(shè)招標(biāo)和竣工的驗(yàn)收計(jì)劃。應(yīng)該說(shuō)在分期當(dāng)中要把這幾個(gè)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化。同時(shí)作為建設(shè)方案，在這個(gè)文件里也規(guī)定，在房屋預(yù)售的時(shí)候要進(jìn)行公示，要告知買房者在買房子過(guò)程中，區(qū)域分期建設(shè)當(dāng)中所具備的相應(yīng)條件。這個(gè)文件強(qiáng)調(diào)要告知和公示。
合同如何體現(xiàn)新規(guī)
記者：以后樓盤的配套設(shè)施是不是應(yīng)該明確地寫進(jìn)合同里？
專家：我認(rèn)為寫進(jìn)合同是應(yīng)當(dāng)?shù)模怯行﹩?wèn)題不一定非得寫進(jìn)去。因?yàn)橐?guī)劃文件里有一些配套指數(shù)，同時(shí)如果是按照國(guó)務(wù)院勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例規(guī)定，那么相關(guān)圖紙應(yīng)該是政府部門許可后才可以實(shí)施的。就像買汽車，不一定把汽車每一個(gè)零件都寫進(jìn)去，整體合格就可以。房地產(chǎn)也是這樣。從合同角度講，在交付條件這一塊把原來(lái)取得竣工驗(yàn)收許可證改為取得綜合驗(yàn)收許可，在這一點(diǎn)上可能提高了條件。
記者：是不是意味著從3月1日開始，買房人簽的合同就會(huì)有一些變化？
張國(guó)偉：按照暫行《辦法》規(guī)定，3月1日開始，簽訂小區(qū)開發(fā)用地出讓合同的時(shí)候，該小區(qū)要開始實(shí)施暫行《辦法》；另一種情況是3月1日全市所有已簽訂土地出讓合同的小區(qū)，沒有進(jìn)行投標(biāo)小區(qū)項(xiàng)目的要補(bǔ)充制定建設(shè)方案，然后按照建設(shè)方案去辦理施工招標(biāo)投，辦理施工許可以及預(yù)售。但是如果在3月1日這天辦理施工招標(biāo)手續(xù)，這些小區(qū)要實(shí)行暫行《辦法》還需要一段時(shí)間。
記者：大致在什么時(shí)候消費(fèi)者或者業(yè)主在簽訂合同的時(shí)候可以看到這樣一種《辦法》？
張國(guó)偉：這跟住宅小區(qū)的建設(shè)時(shí)間不同，如果從施工招投標(biāo)開始到辦理預(yù)售，大概需要3個(gè)月到半年時(shí)間。
記者：此次實(shí)行的暫行《辦法》，作為買房人來(lái)說(shuō)應(yīng)怎樣理解“暫行”這樣一個(gè)概念？是不是將來(lái)還有一個(gè)更加具體的措施或法規(guī)？
鄭偉革：這個(gè)文件作為暫行辦法，是對(duì)于新建商品住宅當(dāng)中的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施管理的一個(gè)補(bǔ)充，應(yīng)該說(shuō)也是一個(gè)對(duì)于目前大家比較關(guān)注問(wèn)題的探索。因?yàn)樯婕暗绞姓A(chǔ)公共設(shè)施，這個(gè)工作從工程建設(shè)規(guī)劃來(lái)看也是比較復(fù)雜的一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，作為建設(shè)相關(guān)主管部門，出臺(tái)相關(guān)規(guī)定也要經(jīng)過(guò)工作實(shí)踐來(lái)逐漸加以完善。 |