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| 2007-02-01 陸云龍 來源:《解放日報(bào)》2007-02-01 17版 |
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在住宅公共維修資金的使用和歸集方面，上海盡管走在了全國前列，但是，在具體操作當(dāng)中依然碰到了許多問題。其中，業(yè)主對住宅缺乏相應(yīng)的消費(fèi)觀念以及業(yè)主大會(huì)必須三分之二以上業(yè)主表決通過，成為當(dāng)前或者以后上海住宅維修資金使用和續(xù)籌的難點(diǎn)。
筆者從市房地資源局主管部門了解到，截至2006年底，上海已歸集310多億元住宅維修資金，其中商品住宅維修資金為193億元，售后公房維修資金為120億元。這為眾多小區(qū)物業(yè)的維修提供了有力支撐。為杜絕物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)濫用維修資金，從2002年11月起，上海市商品住宅維修資金管理信息系統(tǒng)開始實(shí)行網(wǎng)上歸集和監(jiān)管，到目前為至近300多萬戶商品房業(yè)主可直接通過上海市房屋土地資源管理局網(wǎng)站，進(jìn)入維修資金頁面查詢賬戶明細(xì)。2004年，上海房地部門針對住房維修資金方面的糾紛走出一條新路：即小區(qū)可以嘗試聘請專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，對維修資金的使用進(jìn)行第三方監(jiān)督。
即便如此，上海住宅維修資金在使用和續(xù)籌方面依然遭遇難以突破的瓶頸。根據(jù)2003年9月1日起開始施行的全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條的規(guī)定：“專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。”要三分之二以上業(yè)主通過才能使用維修資金，但要找到這三分之二以上的業(yè)主，成為許多小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的難題。淞虹小區(qū)業(yè)委會(huì)主任顧偉成認(rèn)為，現(xiàn)在很多小區(qū)的業(yè)主，有的是投資客；有的根本不在小區(qū)居住，房子長期閑置；有的小區(qū)存在較多租戶，他們不是業(yè)主，沒有投票權(quán)。當(dāng)小區(qū)的公共設(shè)施壞了需要使用維修資金時(shí)，很難一時(shí)把有投票權(quán)的人集中，召開全體業(yè)主大會(huì)。一些物管人員也訴苦道，電梯等事關(guān)業(yè)主切身利益，申請專項(xiàng)維修資金還好辦，但對一些公共物業(yè)，很多業(yè)主根本不同意花“自己的錢”來維修，任憑物管人員怎樣解釋，他們的看法都不會(huì)改變。
目前上海市住宅維修資金的管理分屬兩個(gè)部門：商品房維修資金由房地部門的上海市房屋維修資金管理中心在管理，分別有八家銀行可以開設(shè)賬戶；售后房維修資金管理由上海市公積金管理中心管理，集中由建設(shè)銀行開設(shè)賬戶并負(fù)責(zé)保值增值。上海市人大常委會(huì)執(zhí)法檢查組副組長、上海市人大城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)委員會(huì)副主任委員姜燮富于2006年9月28日在上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議上所做的關(guān)于檢查《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》實(shí)施情況的報(bào)告中指出，由于目前商品房維修資金和售后公房維修資金分屬不同部門管理，管理模式和信息系統(tǒng)不統(tǒng)一，給部分住宅小區(qū)使用維修資金帶來了困難，特別是在商品房和售后公房混合小區(qū)，因適用不同的使用規(guī)定和分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，容易引起矛盾。
除了使用不便之外，上海市住宅維修資金續(xù)籌的歷程將會(huì)更加艱難。本市現(xiàn)有近2萬戶售后公房的維修資金已不足首次歸集額的30%，按上海房地部門規(guī)定：“專項(xiàng)維修資金余額不足首次籌集資金總額的30％時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案作出決定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定繳納專項(xiàng)維修資金。”但實(shí)際執(zhí)行中操作難度很大。
虹康物業(yè)公司副總經(jīng)理金亮告訴筆者，他們公司管理的一部分售后公房年久失修，由于原有的維修資金不夠，需要業(yè)主的續(xù)籌，但業(yè)主們對維修資金續(xù)籌一事反應(yīng)冷漠。上海市房屋維修資金管理中心副主任譚群對此解釋道，這主要是由于業(yè)主對住宅缺乏相應(yīng)的消費(fèi)觀念引起的癥狀。大多數(shù)業(yè)主只認(rèn)識(shí)到住宅的居住性，而忽略了住宅的消費(fèi)性。其實(shí)，住宅也需要消費(fèi)，包括管理和維修。上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏認(rèn)為，造成維修資金續(xù)籌難原因還在于，一方面，續(xù)籌需要經(jīng)全體業(yè)主的三分之二以上通過，很難做到；另一方面，對維修資金的續(xù)籌缺乏強(qiáng)制歸集的措施，業(yè)委會(huì)自行籌集有難度。
針對不少小區(qū)面臨住宅維修資金使用難以及使用后出現(xiàn)的續(xù)籌難的問題，劉生敏建議，當(dāng)小區(qū)物業(yè)被損壞，對小區(qū)公共安全造成威脅時(shí)，就不必拘泥于三分之二業(yè)主表決通過的形式了；進(jìn)一步理順維修資金管理體制，統(tǒng)一商品房維修資金和售后公房維修資金的管理模式和信息系統(tǒng)；此外，由于維修資金事關(guān)千家萬戶的利益，要定期公布維修資金儲(chǔ)存于銀行所得利息的增值保值情況，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。
上海市房屋維修資金管理中心副主任譚群則對維修資金續(xù)籌難開出了秘方：小區(qū)中的經(jīng)營性收入可以補(bǔ)充到不足的維修資金中去；根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，建議在職職工可以利用每個(gè)業(yè)主的公積金補(bǔ)充維修資金；維修資金的續(xù)籌資金可以跟著物業(yè)管理費(fèi)走，即適當(dāng)提高物業(yè)管理費(fèi)，其中提高部分作為續(xù)籌資金。另外，為解決業(yè)主一次性續(xù)籌比較困難問題，建議采用逐月續(xù)籌的方式。
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