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蘭州市中級人民法院日前二審宣判了一起案件：蘭州宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會因小區(qū)原物業(yè)公司拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理手續(xù)，新的物業(yè)公司遲遲難以進場，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會訴原物業(yè)公司案，因小區(qū)業(yè)主委員會不具備“民事主體資格”被駁回上訴。
然而，圍繞法院判決展開的業(yè)主委員會有無訴訟主體資格的爭論，卻并未終止。宜靜園小區(qū)業(yè)主耗時耗力一年半換得被駁回上訴的結(jié)果，也給其他急于維權(quán)的業(yè)主帶來了警示。
 告了一年半原告卻無“主體資格”
蘭州宜靜園小區(qū)位于蘭州市城關(guān)區(qū)蘭州市政府大院附近，這個小區(qū)于2004年10月竣工，共有住宅套數(shù)176套。小區(qū)竣工后，開發(fā)商與甘肅一家物業(yè)管理經(jīng)營有限公司簽訂合同，后者成為宜靜園小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)單位。
2005年10月30號，小區(qū)依法召開業(yè)主大會，投票選舉了5位業(yè)主委員會委員，成立了業(yè)主委員會，并于11月22日在蘭州市房地產(chǎn)管理局登記備案。此次大會確定的小區(qū)業(yè)主為174戶。
由于長期以來業(yè)主反映物業(yè)公司擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境差等等原因，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿意情緒不斷增加。2006年5月21號，宜靜園小區(qū)業(yè)主大會依法通過決議，決定重新選聘物業(yè)管理公司；8月9號，業(yè)主委員會與招標(biāo)選中的物業(yè)公司正式簽訂合同。由于原物業(yè)公司拒絕履行交接手續(xù)，2006年9月1日，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會以“業(yè)主委員會”的名義一紙訴狀將物業(yè)公司告上了法庭。
2007年4月16日，受理案件的蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院對案件作出了一審判決，認為原告選聘物業(yè)公司的程序不合法，駁回原告的訴訟請求；2007年10月20日，蘭州市中級人民法院對此案作出了終審裁決，最終以業(yè)主委員會“不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，不享有民事主體資格”為由，再次駁回了原告的訴訟請求。
“業(yè)主委員會”身份成案件焦點
盡管案件已經(jīng)宣判，但對于已經(jīng)打了一年半官司的宜靜園小區(qū)大部分居民和業(yè)主委員會成員來說，這官司輸?shù)挠悬c“窩囊”：投入大量的時間、精力和金錢，最終不滿意的物業(yè)公司沒有被換掉，得到的結(jié)果反而是自己的身份不合適，成員們一時難以接受。
蘭州市中級人民法院的二審判決認為，在物業(yè)管理法律關(guān)系中，雖然物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會或者物業(yè)開發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂的，但出現(xiàn)問題后矛盾的解決與業(yè)主委員會和開發(fā)商并無關(guān)系。
同時，“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其不是獨立的自然人或法人，本身也并無承擔(dān)民事責(zé)任所需具備的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，不享有民事主體資格。出于公共管理事由而提起訴訟的，其訴訟主體資格就應(yīng)為全體業(yè)主。”
蘭州大學(xué)法學(xué)院副院長賈登勛也認為，從現(xiàn)有的法律法規(guī)看，業(yè)主委員會不能承擔(dān)民事責(zé)任。“官司贏了還好，如果敗了，該怎么辦？法院判決執(zhí)行業(yè)主委員會還是全體業(yè)主？”
蘭州宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會主任李存軍對此判決并不服氣。他認為，業(yè)主委員會是全體業(yè)主通過法定程序選出來的，并且在房地產(chǎn)管理局進行了備案。業(yè)主委員會實際上是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，受業(yè)主大會的監(jiān)督，同時履行相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。
“業(yè)主委員會背后是全體小區(qū)業(yè)主，他們是業(yè)主委員會依法維護小區(qū)業(yè)主權(quán)益的根本支撐。業(yè)主委員會履行的是小區(qū)業(yè)主們依法作出的決議。為什么在簽訂相關(guān)合同的時候可以代表業(yè)主，在訴訟的時候就不可以呢？”李存軍說。
宜靜園小區(qū)事件帶來的思考
部分律師和專家學(xué)者在接受記者采訪時表示，宜靜園小區(qū)和物業(yè)公司之間的矛盾雖然已經(jīng)有了二審結(jié)果，但對于諸多希望能夠更好地通過業(yè)主委員會這一組織來維護自己權(quán)利的業(yè)主們來說，還是有許多教訓(xùn)需要吸取。
甘肅光明律師事務(wù)所律師孫智俊認為，對于業(yè)主委員會是否具備民事主體資格的問題，物權(quán)法并沒有作出明確規(guī)定。借鑒有關(guān)案例：最高人民法院對安徽省高級人民法院“關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函[2002]民立他字第46號”中明確指出：根據(jù)民事訴訟法第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條的規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。
“但對于在選聘物業(yè)公司這一程序上業(yè)主委員會是否能夠以自己的名義提起訴訟，還需要進一步的法律界定或等待進一步的司法解釋。”孫智俊說。
長期關(guān)注物權(quán)法制定和實施的蘭州大學(xué)法學(xué)院副院長賈登勛認為，物權(quán)法實施時間不長，配套的法律法規(guī)還沒有出臺，因此還處在一個適應(yīng)時期。在這一階段，出現(xiàn)一些情況是難免的。
蘭州市中院在二審判決中還有這樣的表述：鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表，業(yè)主委員會在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會的決議確定后，在提交相關(guān)的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。
“這就給一些急于依法維護自己權(quán)利的業(yè)主們提了個醒，要吃透現(xiàn)有法律法規(guī)精神，防止再走彎路，進行無謂的付出。”賈登勛說。
同時，近年來在物業(yè)公司交接過程中，一個要進，一個要出，但出的往往遲遲不給新物業(yè)公司提供相關(guān)的資料，容易導(dǎo)致糾紛，業(yè)主的權(quán)益難以得到維護。賈登勛說，目前物權(quán)法等僅對物業(yè)公司移交相關(guān)資料的義務(wù)做了規(guī)定，但對不移交的情況如何處理并未詳細說明。鑒于此，賈登勛建議：業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂合同時，要通過附加條款等方式注明，如出現(xiàn)不交接的情況物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任，確保業(yè)主權(quán)益不因更換物業(yè)公司受到損害。同時，矛盾往往出現(xiàn)在業(yè)主不滿意前期托管物業(yè)公司的服務(wù)，并要求進行更換的階段，因此建議國家相關(guān)部門盡快對物業(yè)公司移交相關(guān)材料的行為進行規(guī)范，避免矛盾因更換物業(yè)公司而大量出現(xiàn)。 |