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“目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調整。”國土資源部部長徐紹史7月4日在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會時如是說。
徐紹史的這一表態(tài)，被外界解讀為進一步確認政府第二波樓市調控即將開始的信號。樓市的全面調整，意味著市場真正的價量齊跌。
中國指數(shù)研究院7月2日發(fā)布報告稱，受4月新一輪房地產(chǎn)調控政策影響，5月30個重點城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎上，北京、天津等多數(shù)城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調整進入膠著僵局。
調控決心不變
國土部與住建部近日分別密集召開會議，圍繞房地產(chǎn)市場調控推出多項措施。這些舉措被外界猜測為兩部委將率先打破僵局，引領樓市第二波調控。
徐紹史在6月28日召開的第17次部長辦公會上強調，各級國土資源部門堅決貫徹黨中央、國務院的決策部署，按照調控要求加大房地產(chǎn)用地供應，有力有序推進房地產(chǎn)用地管理和調控各項工作。
在7月4日的會議上，徐紹史再次強調，房地產(chǎn)用地管理調控是國土資源部門當前及今后一個時期的一項重要任務。要進一步堅定全系統(tǒng)主動參與房地產(chǎn)用地調控的決心，及時調整完善以保障性住房用地為主的房地產(chǎn)用地供應計劃。
此外，住房和城鄉(xiāng)建設部6月24日也在青島召開現(xiàn)場工作會，全國40個重點城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設工作的負責人悉數(shù)到場。會議部署房地產(chǎn)調控工作，要求加快個人住房信息系統(tǒng)建設，力推二套房信息聯(lián)網(wǎng)，為貫徹落實二套房貸政策做準備。
而國務院有關負責人日前也在一次由各省分管副省長參加的工作會議上要求，“新國十條”調控已經(jīng)取得了初步的成果，下一步要抓好“新國十條”政策的具體落實工作。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強分析說，面對目前房地產(chǎn)市場的膠著狀態(tài)以及坊間關于“調控趨松”的傳言，上述會議內容可看作官方表態(tài)，中央政府調控樓市的決心不變，土地政策調控市場的策略仍在持續(xù)。
醞釀再提出讓金
而對于政府即將開啟第二輪樓市調控的猜測始于日前媒體報道。報道稱，國土資源部總規(guī)劃師胡存智在2010房地產(chǎn)夏季峰會上指出，國土資源部將嚴格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當?shù)鼗鶞实貎r70%，保證金不低于出讓最低價30%。這距離今年3月國土部出臺的《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》（“19號文”）中規(guī)定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個月。
對于此舉，國土資源部目標十分明確，意在控制目前市場上開發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。
通過提高土地出讓金門檻，嚴格監(jiān)管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發(fā)商的非理性行為、調控過快上漲的房價。
“政策已從調控需求到收緊開發(fā)商貸款的路徑逐漸展開，再度增加開發(fā)商的資金鏈壓力。”多位地產(chǎn)專家認為，再提高10%的土地出讓金，表明土地市場將作進一步調控。
對此，天河某樓盤營銷總監(jiān)認為，“開發(fā)商的資金壓力將增大，尤其是現(xiàn)在樓市不好賣的時候。只有通過加大降價促銷的手段才能回籠資金，以維持后續(xù)的開發(fā)和正常的再拿地計劃。因此，土地出讓金標準的提高，可能會加速樓價下滑的速度。”
三季度或量價齊跌
據(jù)博覽財經(jīng)資訊的研究預測，七八月份，房地產(chǎn)市場將逐漸打破量跌價滯的局面，市場數(shù)據(jù)方面將進入“量價齊跌”的狀況。
不過，從跌幅上看，博覽研究員認為，三季度將出現(xiàn)“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續(xù)下跌：7月份，打折優(yōu)惠繼續(xù)蔓延，二線城市降價將成為輿論的焦點，但房價總體仍穩(wěn)定在高位；而經(jīng)過7月的發(fā)酵之后，供需逆轉與資金缺口逐漸明朗化。八九月份總體房價的下跌速度將會有所加快。
博覽研究員分析說，由于今年上半年宏觀經(jīng)濟的表現(xiàn)總體良好，三季度宏觀經(jīng)濟預計將延續(xù)向好，有宏觀經(jīng)濟形勢為房價托底，決定了開發(fā)商在降價問題上必然是“且戰(zhàn)且走”。其次，從供需角度看，商品房庫存積壓問題在三季度還不嚴重，四季度則是大量新房上市的高峰。
此外，從市場表現(xiàn)來看，截至6月底，一線城市選擇堅守價格的樓盤仍居多數(shù)，說明多數(shù)開發(fā)商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價先”的規(guī)律，“量跌”到“價跌”的滯后期至少3個月；在價格聯(lián)動中，一線城市降價擴散到二三線城市，也需要1－2個月。
但博覽研究員預測說，延續(xù)三季度“鈍刀割肉式”的降價之后，四季度將是房價大跌塵埃落定的時候。經(jīng)過三季度的煎熬，大部分開發(fā)商的資金鏈在四季度將變得非常緊張，商品房庫存也將上升到較高的水平，房價具備大跌的必要條件。 |