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緊隨“國十條”，各部委密集出拳，廣州、南京等各地方新政也將最早于本周出臺，全國房地產(chǎn)市場正孕育一場“政變”。盡管4月30日面世的北京新政為這場樓市“政變”定下“史上最嚴”基調(diào)，然而在不少業(yè)內(nèi)人士眼中，此番變動仍未觸及“土地財政”痼疾，恐再次陷入調(diào)控“越調(diào)越漲”怪圈。
“國十條”祭出，余震不斷。繼住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱住建部）收緊經(jīng)濟適用房租售限制后，5月5日，另一份指向廉租房管理漏洞的文件迅速出臺。與此同時，據(jù)《國際金融報》記者多方了解，緊隨“京十一條”，廣州、南京等城市的地方新政最早本周內(nèi)將與公眾見面。
全國房地產(chǎn)市場正孕育一場5月“政變”。然而，在不少業(yè)內(nèi)人士眼中，此輪政策變動在引發(fā)房地產(chǎn)市場震蕩同時仍未觸及“土地財政”痼疾，恐再次陷入調(diào)控“越調(diào)越漲”怪圈。
五月“風暴”
5月5日，住建部在其網(wǎng)站上全文公布《關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知》。該份由住建部與民政部、財政部三部委聯(lián)合下發(fā)的文件明確：騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當理由長期閑置，或違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租房者，其住房將被責令退回。5月1日，北京市住建委公布“京十一條”實施細則，作為對此前出臺的《北京市人民政府貫徹落實國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》的補充。該通知包含“同一購房家庭只能在北京新購買一套商品住房”、“暫停發(fā)放第三套房貸款”、“外地人北京購房需提供在京納稅憑證和有效居住證件”等十一條嚴厲條款，被業(yè)內(nèi)人士指為史上最嚴“京十一條”。實施細則嚴格執(zhí)行“限購令”的同時，還首次提及開發(fā)商和中介機構(gòu)的責任。
另有消息稱，“國十條”的廣州細則已經(jīng)在廣州市政府常務會議討論并原則通過，將在近期向社會公布。而南京的新政則可能本周出臺。
“北京樓市調(diào)控力度高于預期，透露出地方政府對于本輪調(diào)控‘寧可錯殺，不可放過’的信號。”中金公司研究報告預測，其他地方政府配套細則的總體基調(diào)應該也是“從嚴從緊”。而長城證券地產(chǎn)行業(yè)分析師黃清林預計：“其他城市地產(chǎn)新政嚴厲程度超過北京的可能性不大。”
市場“急凍”
從“國十條”落地到“京十一條”發(fā)出更嚴厲信號，政策寒意凍住各地，尤其是一二線重點城市房產(chǎn)市場。
“五一”小長假期間，全國多個城市住房成交大幅下滑。一手房市場，廣州一手住宅網(wǎng)簽數(shù)同比大跌近八成；北京3天內(nèi)僅成交7套商品房，同比大跌95%；上海房展會成了“領(lǐng)取贈品”會；南京“五一”期間只售出3套商品房。二手房市場同樣寒氣逼人。在北京，“五一”期間日均實際成交比上月下降近九成；在廣州，二手房簽約量比去年同期大減75%。
另一方面，開發(fā)商“五一”房展會“只展示不賣房”的奇異景象同時出現(xiàn)在多個城市。原來計劃開盤的新盤也紛紛推遲開盤時間。就購房者而言，剛購入新房的買家正醞釀又一輪退房潮，加劇開發(fā)商“投盤入市”前的謹慎觀望態(tài)度。
購房者試探、開發(fā)商觀望，5月初的房地產(chǎn)市場用SOHO中國總裁潘石屹的話來總結(jié)，就像是被“急凍”住了。
土地“抗藥”
有“冰凍期”，就有“解凍期”。然而，“解凍”后的市場卻未必如大多數(shù)人所愿呈現(xiàn)“開發(fā)商大幅降價，擠掉房地產(chǎn)泡沫”的理想局面。
中科院政策所經(jīng)濟學家張洪石接受采訪時說：“房產(chǎn)新政接連出臺后，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是投資戶，都在奮力扛住降價壓力，甚至已經(jīng)對調(diào)控產(chǎn)生‘抗藥性’。”
所謂“抗藥性”從何說起？萬科已宣稱旗下樓盤不預備降價。常州私營房產(chǎn)商張鴻則向記者表示，不急于出清手中房子。“這種以打壓房產(chǎn)商為目的的政策本質(zhì)上和前幾次調(diào)控沒有實質(zhì)區(qū)別。新一輪調(diào)控只是更嚴厲些。從前幾次調(diào)控經(jīng)驗看，只要政府還需要‘土地財政’，需要房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟，那么，政策總有松動的那一天。”張鴻說。
經(jīng)過過去兩年政策喘息期，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走出資金困境。宣稱贊同嚴厲調(diào)控政策出臺以改善房地產(chǎn)市場環(huán)境的潘石屹透露，國內(nèi)開發(fā)商當下“不差錢”。他甚至稱，市場陷入“急凍期”，“最難受的實際上是地方政府”，因為地方政府貸了大量款用于拆遷，拆遷后的土地原本準備高價賣出，但當前市場條件下，開放商持幣觀望，有錢也不買地。
除了“土地財政”仍然是政策“死門”，當前房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息建設(shè)能否提供新政執(zhí)行所需有效信息；宣稱可以扛過房價下跌三四成的中國銀行業(yè)究竟能否切實收緊信貸；已經(jīng)逐漸被房地產(chǎn)業(yè)“綁架”的中國GDP能否忍一時之痛都是新政效果受質(zhì)疑的影響因素。 |