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        政府+市場(chǎng),解決保障房資金缺口
        建設(shè)廉租房、公共租賃房,補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房,兩年需投入30億元,常州探索
            2009-10-27    作者:王煒    來(lái)源:人民日?qǐng)?bào)

            近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在江蘇調(diào)研公共租賃房建設(shè)時(shí)表示,“住房保障制度要可持續(xù)發(fā)展,需要探索將政府的公平和市場(chǎng)的效率相結(jié)合。”
          當(dāng)保障性住房建設(shè)進(jìn)入快車道時(shí),政府的保障能力是否可持續(xù),現(xiàn)有的住房保障體系能否良性運(yùn)轉(zhuǎn),“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的住房問(wèn)題解決路徑能否實(shí)現(xiàn)?
          增加政府掌握的公共租賃房源,實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼、建立住房保障投融資體系,常州求解住房保障的一系列嘗試,或能為各地提供一些借鑒。

          建設(shè)公共租賃房,有望與廉租房“打通”

          今年8月1日,江蘇省常州市在全國(guó)率先出臺(tái)公共租賃房管理辦法。常州市市長(zhǎng)王偉成認(rèn)為,這一制度推出后,住房保障體系已經(jīng)“成龍配套”,廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房制度,從政策體系上已經(jīng)對(duì)住房困難家庭實(shí)現(xiàn)“全覆蓋”。
          管理辦法規(guī)定,常州公共租賃房的保障對(duì)象主要有兩種,一是低收入住房困難家庭,即家庭人均年收入低于上年市區(qū)人均可支配收入80%的無(wú)房戶;二是新就業(yè)人員,即畢業(yè)不滿5年、已與用人單位簽訂勞動(dòng)合同,并在本市市區(qū)沒(méi)有房產(chǎn)的大學(xué)畢業(yè)生。
          低廉的租金和穩(wěn)定的住所是公共租賃房最大的吸引力。目前常州公共租賃房租金僅為市場(chǎng)價(jià)格的30%左右,低收入家庭每月為3.5元/平方米,新就業(yè)人員為每月4.5元/平方米。據(jù)常州市房管局局長(zhǎng)朱建文介紹,今后即使上調(diào)租金標(biāo)準(zhǔn),也不會(huì)超過(guò)市場(chǎng)租金的50%。目前建設(shè)中的6個(gè)項(xiàng)目,也都位于市區(qū)內(nèi)大型居住區(qū)附近。
          朱建文說(shuō),“住房保障要實(shí)現(xiàn)‘全覆蓋’,政府手中掌握一定規(guī)模的房源十分重要”,因此,當(dāng)務(wù)之急是擴(kuò)大公共租賃房的建設(shè)規(guī)模。據(jù)介紹,常州市第一批公共租賃房集中建設(shè)的4個(gè)項(xiàng)目近期同時(shí)開(kāi)工,加上此前政府定向建設(shè)集中收購(gòu)的2個(gè)項(xiàng)目,6個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約20萬(wàn)平方米,總投資近8億元,可提供約4000套房源。
          “目前常州的廉租房實(shí)物配租只有800多套,無(wú)法滿足需求。將來(lái)公共租賃房達(dá)到一定規(guī)模時(shí),完全可以和廉租房‘打通’。租一樣的房子,不同的對(duì)象交不同的租金。”朱建文表示。

          暫停經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),推行貨幣補(bǔ)貼

          在增加租賃房源實(shí)物建設(shè)的同時(shí),常州于今年初暫停經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)物建設(shè),代之以每戶8萬(wàn)元的貨幣補(bǔ)貼,幫助符合經(jīng)濟(jì)適用房保障條件的家庭到市場(chǎng)上購(gòu)買商品房。這一政策實(shí)施大半年來(lái),大受歡迎。目前已受理申請(qǐng)6134戶,是往年實(shí)物經(jīng)濟(jì)適用房全年申請(qǐng)量的5倍,申請(qǐng)家庭已簽約購(gòu)房3813戶。
          據(jù)介紹,常州商品房?jī)r(jià)格比較穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)適用房和商品房?jī)r(jià)格相差約1000元,按照3口之家保障到80平方米的標(biāo)準(zhǔn),8萬(wàn)元恰好能抹平“差價(jià)”。同時(shí),保障對(duì)象可以根據(jù)自己的生活習(xí)慣和個(gè)性化需求選擇購(gòu)買商品房,避免了過(guò)去由于經(jīng)濟(jì)適用房地段不合適屢屢發(fā)生的“棄購(gòu)”。
          更具吸引力的是,保障對(duì)象購(gòu)房滿5年后若要上市交易,只要向政府退還8萬(wàn)元補(bǔ)貼款即可。對(duì)低收入家庭而言,“有限產(chǎn)權(quán)”部分也獲得了財(cái)產(chǎn)性收入。
          通過(guò)貨幣補(bǔ)貼,常州市將提前完成該市2007—2011年住房保障規(guī)劃中提出的經(jīng)濟(jì)適用房保障任務(wù)。而一般經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)周期就需要3年左右。貨幣補(bǔ)貼大大縮短了這一進(jìn)程。
          “今年初常州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷,價(jià)格穩(wěn)中有降,這樣的情況下,貨幣補(bǔ)貼的效果好,客觀上也促進(jìn)了樓市存量房消化。”朱建文說(shuō),“住房保障方式應(yīng)該和住房市場(chǎng)靈活結(jié)合,以后市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)變化,我們還會(huì)及時(shí)作出調(diào)整。”
          建立房投公司融資30億元,保證保障房建設(shè)資金
          無(wú)論是大規(guī)模的實(shí)物建設(shè),還是每戶8萬(wàn)元的貨幣補(bǔ)貼,都需要政府拿出真金白銀。資金始終是保障房建設(shè)的大問(wèn)題。
          根據(jù)常州市的保障規(guī)劃,要實(shí)現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的“應(yīng)保盡保”,并籌集6000套左右公共租賃房源的目標(biāo),兩年內(nèi)共需投入住房保障資金30億元左右。而常州每年用于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的財(cái)政撥付資金只有1億元左右。
          今年年初,常州成立了注冊(cè)資本為10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司(以下簡(jiǎn)稱“房投公司”),作為保障房建設(shè)的投融資平臺(tái),政府向房投公司注入3000畝土地資源,落實(shí)了30多億元融資額度,目前已實(shí)際到賬27.9億元,一舉解決了今后幾年的保障資金。
          據(jù)朱建文介紹,房投公司融資的還款渠道主要有7條,包括土地出讓凈收益的10%,每年約10億元;公積金增值收益部分,每年約兩三千萬(wàn)元;財(cái)政專戶投入每年1億元左右等,“還貸沒(méi)有問(wèn)題”。
          由于房投公司資產(chǎn)質(zhì)量較高,還款渠道多元而穩(wěn)定,金融機(jī)構(gòu)紛紛給予融資支持。房投公司已經(jīng)具備了可持續(xù)的投資能力,能夠在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)對(duì)住房保障穩(wěn)定投入。
          朱建文介紹:“當(dāng)公租房達(dá)到萬(wàn)套左右的規(guī)模,房投公司就有足夠的資產(chǎn)爭(zhēng)取試點(diǎn)產(chǎn)業(yè)信托基金,資金實(shí)力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng),甚至可以參與商品房市場(chǎng),賺錢來(lái)回補(bǔ)保障房的投入。”

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