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買賣一套房子，簽兩份合同，出一份評(píng)估報(bào)告,標(biāo)出三種價(jià)格：合同價(jià)、評(píng)估價(jià)、實(shí)際成交價(jià)。申請(qǐng)貸款時(shí)用較高的評(píng)估價(jià)，交稅時(shí)按低的合同價(jià)走，目的是既少交稅費(fèi)，又盡可能多地申請(qǐng)貸款。這就是二手房交易市場(chǎng)中“一房三價(jià)”的怪現(xiàn)狀。
不久前，北京市銀監(jiān)局出臺(tái)了針對(duì)它的新規(guī)。
剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假中，北京市二手房住宅網(wǎng)簽總量為136套，平均日簽約量?jī)H約為19.5套。相比于今年“五一”假期的二手房住宅日均網(wǎng)簽123套來(lái)看，市場(chǎng)成交降幅明顯。
業(yè)界認(rèn)為，原因是多方面的，但肯定與北京銀監(jiān)局近日出臺(tái)的一項(xiàng)新規(guī)不無(wú)關(guān)系。
或者多交稅，或者少貸款
在以往的二手房交易中，一套房子往往有3個(gè)價(jià)格。在正式的買賣合同中，填寫政府部門給出的“成交指導(dǎo)價(jià)”，這個(gè)價(jià)格通常大大低于實(shí)際成交價(jià)，而這個(gè)合同價(jià)是繳納相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)。此外，通過(guò)一份“補(bǔ)充協(xié)議”，簽訂正式成交價(jià)格，作為買賣雙方的憑證。而申請(qǐng)貸款的時(shí)候，銀行則根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的“評(píng)估價(jià)”放貸。購(gòu)房者通常采取做低“合同價(jià)”、做高“評(píng)估價(jià)”的方法，既少交稅費(fèi)，又盡可能多地申請(qǐng)貸款。這也就是所謂的“陰陽(yáng)合同”。
為此，北京市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》，從9月1日起，要求銀行必須采用“網(wǎng)簽合同”和其正本中的房屋成交價(jià)格作為審批必要依據(jù)，按照網(wǎng)簽合同正本中的房屋成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格兩者孰低原則確定房屋抵押物價(jià)值，發(fā)放住房貸款。
北京市銀監(jiān)局此番出臺(tái)的新規(guī)意味著，如果購(gòu)房者想避稅，合同價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，銀行就會(huì)根據(jù)合同價(jià)放貸，購(gòu)房者能申請(qǐng)的貸款將大幅減少；如果想多爭(zhēng)取貸款，按照實(shí)際成交價(jià)簽訂合同價(jià)，則需要繳納更多的稅費(fèi)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任王志偉認(rèn)為，該項(xiàng)政策出臺(tái)將進(jìn)一步使打政策擦邊球的“陰陽(yáng)合同”失去用武之地。在二手房市場(chǎng)近期出現(xiàn)非理性漲價(jià)行為情況下，有助于銀行規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，也有助于抑制前期“見(jiàn)風(fēng)漲價(jià)”的勢(shì)頭。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)健全和規(guī)范二手房市場(chǎng)交易秩序、維護(hù)買賣雙方的利益將起到積極作用。
另一方面，這項(xiàng)政策的出臺(tái)，在短期內(nèi)可能使購(gòu)房者面臨“或者多交稅，或者少貸款”的兩難局面——無(wú)論如何，首付壓力都將增加。在目前的市場(chǎng)上，約有60%的購(gòu)房者需要貸款。因交易成本提高，新規(guī)對(duì)改善性需求和投資性需求的心理影響也十分顯著。
交易由暴漲趨于平穩(wěn)
政策出臺(tái)后，北京二手房市場(chǎng)成交量短期內(nèi)出現(xiàn)了非正常的“暴漲”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月上旬（1—10日）全市二手房住宅網(wǎng)簽總量突破萬(wàn)套關(guān)口達(dá)到11102套，環(huán)比前月同期顯著攀升64%，其中2日、3日兩天的網(wǎng)簽量分別高達(dá)2062套和2126套。
“我之所以抓緊時(shí)間簽合同，是希望能在新規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行之前，還能按照過(guò)去的操作方式，減輕一些首付壓力。”一位9月初簽訂購(gòu)房合同的購(gòu)房者說(shuō)。
北京二手房中介“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究人員認(rèn)為，這一波動(dòng)主要與北京銀監(jiān)局上述新規(guī)的出臺(tái)有關(guān)。通知下發(fā)后，部分銀行嚴(yán)格參照9月1日的時(shí)間節(jié)點(diǎn)辦理二手房相關(guān)業(yè)務(wù)，這就導(dǎo)致部分購(gòu)房者因網(wǎng)簽合同不符合貸款要求而進(jìn)行退改簽。而另外一部分銀行則因暫無(wú)細(xì)則出臺(tái)，貸款面簽時(shí)政策執(zhí)行出現(xiàn)了相應(yīng)延后，從而造成了部分購(gòu)房者的集中簽約。這兩種方式最終都在一定程度上助推了二手房住宅網(wǎng)簽總量的非正常上漲。
記者致電北京多家銀行了解到，隨著一周“緩沖期”的結(jié)束，各家銀行都已開(kāi)始嚴(yán)格參照網(wǎng)簽成交價(jià)對(duì)二手房發(fā)放貸款。新政實(shí)施也使賣房者抓緊“出貨”，部分房源價(jià)格上也“暫停”了上漲。整個(gè)9月，北京二手房住宅成交量26412套，環(huán)比上漲11%。而成交均價(jià)及成交總價(jià)則在年內(nèi)第一次出現(xiàn)下降。市場(chǎng)整體走向趨于平穩(wěn)。 |