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7月，可能是中國(guó)樓市又一次大轉(zhuǎn)折。在經(jīng)歷了持續(xù)數(shù)月的整體回暖之后，全國(guó)樓市出現(xiàn)了分化。雖然房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但部分城市住房成交面積出現(xiàn)了大幅下滑。由于信貸政策出現(xiàn)了局部收縮的跡象，未來樓市走向的不確定性增大。
7月樓市已經(jīng)分化
7月份熱點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)升量跌的局勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)30個(gè)大中城市住房總成交面積環(huán)比下降了約4%。其中，杭州、廣州、深圳、上海的住房成交面積，環(huán)比跌幅分別達(dá)到了38.86%、33.81%、18.47%、5%。杭州、廣州、深圳已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌。
不過，重點(diǎn)城市的住房成交價(jià)格仍然持續(xù)上升。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的十個(gè)大城市中，杭州、深圳、天津的住房成交均價(jià)，環(huán)比分別上漲了9.36%、7.05%與6.94%，漲幅位列前三。
一些市場(chǎng)人士據(jù)此認(rèn)為，樓市回暖已經(jīng)見頂。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭就對(duì)媒體表示，6月的住房成交量將是全年成交的峰值。
全國(guó)市場(chǎng)拐點(diǎn)即將到來
信貸的寬松政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飆升的主要推力，這已經(jīng)成為既定事實(shí)。以深圳為例，2007年10月份深圳房?jī)r(jià)以均價(jià)17350元/平方米見頂，隨后開始回落。但從今春開始，新房?jī)r(jià)格迅速攀上了14197元/平方米的新高。深圳前7個(gè)月房?jī)r(jià)漲了5104元/平方米，這個(gè)價(jià)格漲幅甚至超過了2007年前7個(gè)月市場(chǎng)最為瘋狂時(shí)期的表現(xiàn)。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琦認(rèn)為，深圳已經(jīng)成為全國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的晴雨表，領(lǐng)漲領(lǐng)跌。“這反映出中國(guó)的熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。”他評(píng)論說，近期各地出現(xiàn)的價(jià)升量跌體現(xiàn)出房?jī)r(jià)虛高的信號(hào)。
對(duì)于房地產(chǎn)后市的發(fā)展，分析機(jī)構(gòu)有著不同的看法。中國(guó)指數(shù)研究院分析報(bào)告認(rèn)為，以深圳、廣州、杭州為代表的華南、華東地區(qū)，自2007年以來一直對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)比較敏感。若該區(qū)域成交量在未來幾個(gè)月內(nèi)繼續(xù)走跌，可能會(huì)再次成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，全國(guó)性市場(chǎng)拐點(diǎn)也將到來。
房企以“擴(kuò)張”對(duì)抗“回落”
但上半年的回暖慣性讓開發(fā)商一時(shí)收不住腳。在經(jīng)歷半年的信貸支持與銷售回暖后，上市房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已能讓他們?cè)俅畏e極拿地開拓疆域。13家已披露中報(bào)的上市房企中，有7家公司現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增幅在100%以上的共有8家。第二季度房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為89.02億元，環(huán)比上升61.26%，增幅顯著。諸如萬科等公司也大幅調(diào)高新開工計(jì)劃，行業(yè)的投資增速有望進(jìn)一步增加。
深圳萬科告知本報(bào)，鑒于市場(chǎng)形勢(shì)的快速好轉(zhuǎn)，萬科對(duì)本年度的新開工計(jì)劃進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。新開工面積由年初計(jì)劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高了45.2%。
萬科集團(tuán)總裁郁亮表示，由于市場(chǎng)回暖過程中一線城市的銷售增長(zhǎng)速度更快、幅度更大，市場(chǎng)對(duì)一線城市預(yù)期更為樂觀，一線城市的土地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)其他城市也更加激烈，為了保證項(xiàng)目的收益水平，萬科本年新增的項(xiàng)目多數(shù)位于沈陽(yáng)、鞍山、青島、無錫、佛山、廈門、福州、重慶等城市。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌也告訴記者，除了上市房企，其他的一些二三線開發(fā)商的現(xiàn)金流也已經(jīng)得到充實(shí)。“資金充沛，下一步房地產(chǎn)企業(yè)有可能繼續(xù)加速市場(chǎng)擴(kuò)張。鼓勵(lì)企業(yè)去拿地，本身是件好事。畢竟房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。”
房地產(chǎn)業(yè)的資金現(xiàn)狀也使得國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將原來的俯視變平視。標(biāo)準(zhǔn)普爾公司4日已將中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)的短期前景從負(fù)面上調(diào)至中性，同時(shí)也表達(dá)了擔(dān)憂，認(rèn)為政府可能會(huì)對(duì)政策作出調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年仍將出現(xiàn)震蕩。
統(tǒng)計(jì)局高房?jī)r(jià)三憂
一憂民生：內(nèi)需如何擴(kuò)大 高房?jī)r(jià)影響居民生活，內(nèi)需如何擴(kuò)大。房?jī)r(jià)的高漲，一方面帶來了土地開發(fā)的熱情，帶來投資的上升，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；另一方面卻如一把雙刃劍，成為制約城市居民消費(fèi)的障礙，給我國(guó)當(dāng)前最為急迫的啟動(dòng)內(nèi)需帶來負(fù)面影響。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)使大多數(shù)購(gòu)房者背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，只能省吃儉用，壓縮消費(fèi)，從而造成嚴(yán)重的內(nèi)需不足。
二憂發(fā)展：產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡高房?jī)r(jià)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡，可持續(xù)發(fā)展之本堪憂。當(dāng)更多的紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等非房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)舉牌土地市場(chǎng)，殺入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展令人擔(dān)憂。
三憂風(fēng)險(xiǎn)：銀行風(fēng)險(xiǎn)增加 高房?jī)r(jià)使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)陡然加大。近年來，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲成正比例增加，一旦房?jī)r(jià)較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。 |