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“3.78%這個利率真的已經(jīng)很優(yōu)惠了，如果決定了，就趕緊來辦理吧，說不定哪天就停辦了呢。”某股份制商業(yè)銀行的個貸經(jīng)理如此答復以咨詢?yōu)槊M行暗訪的記者。
近日，隨著銀監(jiān)會發(fā)文要求銀行對房貸的審查和發(fā)放“嚴格把關”，各地已經(jīng)不斷傳出將嚴格執(zhí)行二套房貸款政策的消息，但是記者在實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在實際操作中，大部分商業(yè)銀行顯然還沒有“進入狀態(tài)”——開始嚴格執(zhí)行第二套房貸政策；相反，利率7折、首付兩成等情況仍然普遍存在。⊙本報記者
金蘋蘋
房貸理財產(chǎn)品 力推3.78%利率
年初以來的信貸寬松政策，讓二套房貸在各地被許多銀行私自松綁。以上海為例，盡管今年6月初，上海銀監(jiān)局印發(fā)通知并再度重申，要求滬上中外資銀行嚴格執(zhí)行個人住房按揭貸款業(yè)務首付款比例和利率規(guī)定，禁止變相降低貸款門檻。但是通過一些貸款中介機構(gòu)的“一條龍”服務，很多購買第二套房的貸款人仍然享受到了3成首付和7.1折的優(yōu)惠。（本報6月5日報道《中介“一條龍”打擦邊球
滬嚴控二套房貸風險》）
即便到現(xiàn)在，市場上房貸收緊的苗頭頻繁出現(xiàn)，大部分銀行卻依然暗中“放水”，二套房貸不僅可以享受首付兩成、利率7折的優(yōu)惠，甚至通過某些房貸理財產(chǎn)品的方式，部分銀行的優(yōu)質(zhì)客戶還可以享受年化3.78%的貸款利率，比3.87%的公積金貸款利率還要低。
不久前，記者在陪同朋友去銀行咨詢房貸的時候發(fā)現(xiàn)，通過房貸理財產(chǎn)品的形式，目前部分銀行正在和貸款公司以及房產(chǎn)中介合作，推廣一種年化利率僅需要3.78%的貸款產(chǎn)品。據(jù)記者后來的深入調(diào)查，了解到這種貸款產(chǎn)品的實質(zhì)，其實是銀行將客戶的長期貸款進行分拆，“比如你貸款的期限是20年，我們的產(chǎn)品可以把這個貸款拆分成3年期和17年期的兩種，前3年你就可以目前3年期基準利率的7折來享受3.78%的低利率。（5.4%×0.7=3.78%）”銀行的個貸經(jīng)理一邊在紙上演算，一邊向記者和朋友解釋。
不僅如此，除了在前三年貸款人可以享受3年期貸款基準利率7折后的優(yōu)惠利率，3年期合同滿后，按照銀行規(guī)定，客戶只要跟銀行繼續(xù)續(xù)約，簽署相關合同后，可以在后面的時間里繼續(xù)把房貸拆分成3年期和14年期，繼續(xù)享受3年期貸款利率的7折優(yōu)惠，并且這樣的拆分可以一直持續(xù)下去，這也就意味著貸款客戶可以一直以3年期貸款利率的7折優(yōu)惠來還貸，比起目前普遍執(zhí)行的7折優(yōu)惠利率4.158%的優(yōu)惠力度更大。唯一的風險便是，“如果明年央行加息，那么3年期貸款的基準利率調(diào)整后，7折后的優(yōu)惠利率也會相應上調(diào)。”
二套房貸執(zhí)行力度偏松
除去這個頗有點讓貸款人“驚喜不已”的房貸產(chǎn)品，在實際執(zhí)行第二套房貸政策的過程中，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行的力度也依然是偏松的。在咨詢某家銀行的個貸經(jīng)理時，記者特意強調(diào)了自己的身份是一個購買第二套房的客戶，并提及了最近監(jiān)管部門要求嚴格執(zhí)行相關規(guī)定的事情。
“我的第一套房子面積有100多平方米的，現(xiàn)在購買的房子不符合政府改善型住房的規(guī)定了，是否還可以有優(yōu)惠利率享受呢？”對于記者的疑問，該個貸經(jīng)理卻表示出“問題不大”，當了解到記者可以提供四成首付時更是表示，按照銀行的最新規(guī)定，雖然不能提供7折優(yōu)惠利率，但是他們依然可以給出利率7.1折的優(yōu)惠。進而，該個貸經(jīng)理表示，“當然，如果你覺得現(xiàn)在股市好，貸款利率又低，想拿著現(xiàn)金去投資的話，我們也可以幫你按照改善型住房辦理首付兩成、7折利率優(yōu)惠的。”至于具體的操作，只需要去居住的房子所在的街道或者居委會辦理一張證明，說明現(xiàn)在居住的房子不滿足當?shù)刈畹偷娜司幼∶娣e即可。
但是比對一下銀監(jiān)會在6月22日向各地銀監(jiān)局和各銀行總行印發(fā)的《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，可以看到通知要求各銀行對二套房按揭貸款的審查和發(fā)放“嚴格把關”，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。由此可以發(fā)現(xiàn)，部分商業(yè)銀行在放貸的具體操作中，確實有許多地方需要更加嚴格地執(zhí)行相關政策，以控制風險。
優(yōu)質(zhì)客戶受偏愛
據(jù)了解，銀行對第二套房貸款放貸開始“松綁”源于去年底，當時央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求，對于已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，銀行可以比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。由此，“首付四成、貸款利率上浮10%”的堅冰開始松動，二套房貸款的口子也開始日益放松。
記者在調(diào)查中同時發(fā)現(xiàn)，雖然銀行在二套房貸政策上有所松動，但是個人資信情況優(yōu)良的“優(yōu)質(zhì)客戶”仍是其放貸的重要依據(jù)。以幾家在做“3.78%”優(yōu)惠利率的銀行為例，亦并非所有客戶都可以貸到該利率。“銀行還是需要綜合考慮貸款人的個人信用記錄、職業(yè)、收入情況和房屋等其他資產(chǎn)情況來決定是否給出這個優(yōu)惠的。”前文中的那位個貸經(jīng)理告訴記者。
他進一步表示，銀行的收入主要來自于息差，因此給出這么低的利率，必然會有一定的附加條件。記者綜合采訪中了解的情況發(fā)現(xiàn)，銀行對于申請該貸款產(chǎn)品的客戶，一般都有貸款金額上的要求，大致以100萬為門檻，有銀行的門檻甚至達到200萬左右，而且是需要做純商業(yè)貸款的，“否則銀行就無利可圖了”；其次，部分銀行還會要求客戶將其證券賬戶的第三方存款轉(zhuǎn)移過去，且還附帶要求客戶在銀行的賬戶中存入30萬資金；對于首付比例，銀行也有一定的要求，“首付一般需要5成”；也有的銀行要求客戶在申請的時候提供其他的資產(chǎn)證明，比如房產(chǎn)證等，以證實自身的還款能力。
“對于‘優(yōu)質(zhì)客戶’的附帶要求，其實就是銀行在放送貸款利率的時候做的風險控制措施。”某商業(yè)銀行個貸部門負責人如此分析，他進一步表示，從風險控制的角度看，銀行目前比較重視的是客戶所提供的首付成數(shù)，利率水平反而是其次考慮的問題。
而此前在銀監(jiān)會的相關規(guī)定中，也曾經(jīng)明確過銀行具有自主確定二套房貸款利率的權(quán)利，即“貸款首付比例應隨套數(shù)增加而提高，具體提高幅度按各總行相關原則自主確定”。
同時，由于對多數(shù)銀行來說，房貸仍然是他們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此這一塊市場也是他們的必爭之地。“這也間接成為各家銀行目前利用利率的浮動來爭取客戶的理由。”
但是隨著寬松貨幣政策的執(zhí)行，上半年各銀行繼續(xù)放松第二套房貸放款，使得房地產(chǎn)市場的投機氣氛越來越濃。樓市成交火爆的背后，信貸風險累積的壓力也開始漸漸凸顯。根據(jù)央行上海總部之前發(fā)布的報告顯示，作為全國樓市“標桿”之一的上海，上半年個人住房貸款猛增，尤其是6月份呈現(xiàn)“井噴”狀況。上海市中資銀行上半年個人住房貸款增加261.7億元,同比多增203.2億元，其中6月份新增個人住房貸款127.1億元，創(chuàng)單月增量歷史新高，同比多增100億元。
“這個數(shù)據(jù)背后，顯示出房地產(chǎn)市場最近漲得太兇了，投機的氛圍也太濃了。”上文中的信貸部門負責人說道，他進一步分析，近期央行重啟1年期央票的發(fā)行來回籠流動性，“可能就是一個未來信貸要收緊的信號。”因此他判斷，管理層未來可能從抑制投機的角度，重新收緊房貸閘門，嚴格執(zhí)行第二套房和多套房信貸政策的可能性正在逐漸增大。 |