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都說土地和商品房是面粉和面包的關(guān)系，但就在面粉節(jié)節(jié)降價的同時，面包卻不由分說地越來越貴了。這究竟是為什么？
昨日在一次小型研討會上，國土部同時公布了兩份針對當(dāng)前土地市場的報告。報告透露，今年上半年全國土地市場招拍掛出讓價款總額為3499.09
億元，同比減少16.2%，而平均價格則下跌了28.4%。而且，全國105個監(jiān)測城市的平均地價水平依然處于下行通道，同比下降了0.88%。
與之形成鮮明對比的是，自今年3月份以來，全國70個大中城市房價已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比上漲。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)也顯示，房價在連續(xù)6個月同比下降后，終于在6月份“轉(zhuǎn)正”，同比上漲0.2%。
不過，中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松表示，上述上半年的地價水平是基于一個時點的價格，并非是說上半年的平均價格，而是6月底的時點價格。這個價格與2008年同期相比是下降的。
雖然全國105個監(jiān)測城市的地價水平仍處于下降通道之中，但相比今年一季度情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，二季度環(huán)比增長率由一季度的負(fù)增長轉(zhuǎn)為正向增長，同比增長率仍為負(fù)增長，但比一季度下降的幅度縮小了0.35個百分點。
土地市場量增價跌
若干“地王”出現(xiàn)之后，一些研究機構(gòu)曾斷言上半年地價大漲，但此次國土部的“2009年上半年全國土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告”則表明，量增價跌，可形容上半年的土地市場。
國土部土地利用司司長廖永林表示，今年上半年全國土地供應(yīng)同比增加，重點城市的土地供應(yīng)逐步上升。全國土地供應(yīng)總量95372.82公頃，同比增加12.6%，第一季度同比增加16.6%，第二季度同比增加了10.6%。
不過，全國土地出讓總價款為3862.22億元，同比減少了13.0%。其中，招拍掛出讓價款3499.09
億元，同比減少16.2%。
“從這些數(shù)據(jù)來看，土地單價還是沒有上去。”廖永林對CBN表示。
兩份報告之一的“2009年上半年全國主要城市地價概況”(下稱“地價概況”)也顯示，2009年上半年全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為2472元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為4193元／平方米、3481元/平方米(樓面地價水平1679元/平方米)、602元/平方米。
與2008年同期相比，今年上半年的綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)地價增長率分別為-0.88%、-0.34%、-0.77%、-1.23%。
開發(fā)商手中不缺地
此次國土部公布的報告顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)31198.01公頃(約合3.12億平方米)，同比減少5.7%，占土地供應(yīng)總量的32.7%，同比下降6.3個百分點。
雖然比去年同期供應(yīng)稍有下降，但廖永林對CBN表示，這主要是因為一季度下降得太多，二季度已經(jīng)同比增加，到三季度可能就會持平或者超過去年水平。
受去年房地產(chǎn)市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地的熱情一度驟降。國家統(tǒng)計局發(fā)布的“1～6月全國房地產(chǎn)市場運行情況”顯示，今年前6個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積13644萬平方米，同比下降26.5%。
同樣是房地產(chǎn)業(yè)用地，國土部的3.12億平方米和國家統(tǒng)計局的1.36億平方米之間，差距甚大。
廖永林對CBN表示，3.12億平方米的房地產(chǎn)供地面積都是指成交面積，并未涵蓋政府已經(jīng)有供地計劃但實際未成交的土地。
至于和國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)上的差別，來自國土部中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心的盧靜對CBN記者表示，可能是統(tǒng)計樣本的差異造成的。他表示，國土部的數(shù)據(jù)是來源于國土系統(tǒng)統(tǒng)計的土地出讓合同，是指已經(jīng)成交并簽訂了合同的房地產(chǎn)用地總量。
近來由于地王頻現(xiàn)和房價上漲，有業(yè)內(nèi)人士和一些研究機構(gòu)認(rèn)為，地價暴漲是因為政府限制了土地供應(yīng)，當(dāng)前的土地供應(yīng)跟不上房屋的銷售速度。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云則認(rèn)為，國土部此次發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，半年房地產(chǎn)用地就供應(yīng)了超過3億平方米，開發(fā)商手中的土地并不會緊缺。“一些中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)，主要是來源于抽樣調(diào)查，樣本較少，因此權(quán)威性會有折扣。”鄒曉云對CBN稱。
廖永林表示，目前并不存在土地供應(yīng)不足的問題，國土部門每年供應(yīng)的土地開發(fā)商都建不完。
房價上漲動力
昨日的國土部報告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體仍處于調(diào)整階段，房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比略減，但從季度和部分重點城市情況看初現(xiàn)回暖跡象。
土地因素作為房價成本中重要的一環(huán)，歷來與房價互為因果，開發(fā)商買地價格上漲，未來開發(fā)出來的房子多半漲價；而房價上漲的預(yù)期一旦形成，也會刺激開發(fā)商爭搶土地，進而推動土地價格上漲。
但從今年一季度以來，全國地價已經(jīng)首次出現(xiàn)了八年來的同比負(fù)增長，而房價也并未跟隨。相反，自今年3月份以來，全國70個大中城市房價已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比上漲。加上6月份房價同比開始上漲，以及各地“地王”的刺激，各界對未來房價持續(xù)上漲的預(yù)期開始逐漸增大。
但此次數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場中的招拍掛平均價格大幅下降，這似乎更能反映當(dāng)前開發(fā)商拿地的成本其實是在降低，而非上升。如此一來，房價的新一輪上漲，甚至是“暴漲”，其動力很值得深思。 |