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4月20日，上海銀監(jiān)局發(fā)文通知各商業(yè)銀行個人住房貸款中心，嚴禁變相違規(guī)放寬住房貸款政策。近期上海地區(qū)商業(yè)銀行變相放寬個人住房貸款條件的種種行為，已經(jīng)引起了監(jiān)管部門對于房貸風險可能加劇的警惕。
3月底，上海銀監(jiān)局組織專門力量抽查了上海市部分商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)。抽查發(fā)現(xiàn)，部分商業(yè)銀行存在變相放寬個人住房貸款條件、降低個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率的違規(guī)情況。其中，通過與中介機構(gòu)、房地產(chǎn)評估公司“合作”進行的變相違規(guī)尤為突出。
轉(zhuǎn)按揭市場存亂象
為此，上海銀監(jiān)局印發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》（下稱《通知》），要求各商業(yè)銀行嚴禁以對VIP客戶實行區(qū)別對待政策為名放寬貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍；嚴禁以另行發(fā)放個人消費貸款，或銀行通過與中介機構(gòu)合作向客戶進行費用返還、墊付首付款等方式降低條件，變相突破監(jiān)管政策；嚴格審查客戶首付款的充足性和真實性，不得允許首付比例不足的客戶以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付首付款。
一股份制商業(yè)銀行個人信貸部門負責人告訴記者，近期上海銀監(jiān)局已經(jīng)多次提示房貸風險，上述三項禁令是針對本次抽查結(jié)果提出的具體要求，“這些問題已經(jīng)存在一段時間，特別是銀行與中介機構(gòu)合作的這一項，造成了上海市房地產(chǎn)市場的無序競爭”。
2008年下半年轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在上海市場重啟，吸引了一大批專門從事銀行與客戶間房貸業(yè)務(wù)中介的“貸款公司”參與市場。業(yè)內(nèi)人士稱，這些多數(shù)打著咨詢公司旗號的貸款公司專門負責給客戶介紹轉(zhuǎn)按揭銀行，因為熟稔各行政策彈性，大批轉(zhuǎn)按揭客戶都是通過貸款公司找到的銀行。
早在2003年前后，上海市轉(zhuǎn)按揭市場興盛之時，就曾出現(xiàn)過大批貸款公司。上述個人信貸部門負責人告訴記者，當年中介介紹給該行的業(yè)務(wù)，累計到現(xiàn)在已經(jīng)有2億元的業(yè)務(wù)先后出現(xiàn)問題。“為了讓客戶順利獲得貸款，很多貸款中介都能包裝材料，銀行方面沒有太多精力或?qū)彶椴粐溃苋菀壮霈F(xiàn)問題貸款。”
貸款中介掌握了大量客戶資源，在各行爭奪房貸業(yè)務(wù)的時期，向客戶和銀行兩頭收取費用。據(jù)悉，目前市場上最高的向銀行收取的中介費率已經(jīng)高達1.6%。“看起來銀行是在搶客戶，其實銀行搶到的只是一次性業(yè)務(wù)，過一年，貸款公司還會以同樣的方式介紹客戶去其他銀行，賺取第二次中介費用。”一商業(yè)銀行零售銀行部門負責人稱。
“三查”制度防風險
人民銀行上海總部發(fā)布的上海市月度貨幣信貸數(shù)據(jù)顯示，今年3月份上海市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一波明顯反彈。當月中資商業(yè)銀行個人住房按揭貸款發(fā)放24.4億元，同比多增34.1億元。但在這之前的兩個月，單月房貸新增量僅為4.3億元和-6.7億元。
多位商業(yè)銀行房貸部門人士認為，當前房貸市場的反彈還不能充分說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)回暖，“很多積壓了半年的剛性需求市場，市場交易量短期內(nèi)爆發(fā)，但是一旦房價上行又將壓制需求，市場的下一步走勢還有待觀察”。
房地產(chǎn)市場走勢的不確定，加大了房貸大幅增長的風險。《通知》要求，各行應落實貸款“三查”制度（貸前調(diào)查、貸時審查、貸后管理），進一步加強個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中與中介機構(gòu)合作行為的管理，統(tǒng)一規(guī)范合作模式。
商業(yè)銀行分行應對該項業(yè)務(wù)應實行集中管理，加強對支行營業(yè)網(wǎng)點、一線營銷人員的業(yè)務(wù)指導，強化合規(guī)意識，規(guī)范操作流程。完善中介機構(gòu)資質(zhì)評估和準入制度，對有違規(guī)宣傳、提供虛假申請材料的中介機構(gòu)應建立黑名單并有嚴格的退出機制，對中介機構(gòu)推介的業(yè)務(wù)應確保獨立、嚴格的審查機制，防范中介機構(gòu)違法違規(guī)引發(fā)的操作風險和合規(guī)風險。嚴禁通過惡意抬高中介機構(gòu)手續(xù)費方式爭奪他行客戶。各商業(yè)銀行應選取信譽良好的房地產(chǎn)評估公司，并對房地產(chǎn)評估價格建立嚴格的審核制度，防止外部人員通過虛增評估價格達成“零首付”或“低首付”貸款，嚴控住房按揭貸款風險。
就規(guī)范中介機構(gòu)來說，商業(yè)銀行人士心存疑慮。“中介機構(gòu)事實上處于監(jiān)管的真空地帶，特別是在轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)上，銀行已經(jīng)被邊緣化。因為中介掌握了客戶資源和主動權(quán)，銀行為了獲得業(yè)務(wù)一再提高費率，只要轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)存在，就不可避免。”為此，已有商業(yè)銀行向監(jiān)管部門提議取消轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。
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