|
牛年春天，2006年在爭議中全國強(qiáng)制推行的“新建住宅套型90平方米以下占開工總量70％”政策，在北京出現(xiàn)松動跡象。
牛年春節(jié)前，房價(jià)調(diào)整最困難、最特殊的北京，出臺了一系列政策。其中一條頗為引人注目：對商品住房項(xiàng)目，允許在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場需求來確定套型面積和比例。這也就意味著，原本不容商量的70／90政策已經(jīng)在北京出現(xiàn)了松動。
盡管目前北京市建委并沒有對這一政策作出解釋，但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不到3年的時間，這項(xiàng)曾經(jīng)要求嚴(yán)厲的政策就似乎走到了盡頭。
爭議中強(qiáng)制推行
2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門公布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，就爭議不斷。
商品房究竟應(yīng)該建多大的面積？究竟該由誰說了算？這兩個問題成了爭議的焦點(diǎn)。
按照國務(wù)院的文件，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。這樣的政策被簡稱為70／90政策。
根據(jù)這個思路，當(dāng)時主管部門官員在不同場合表示，必須嚴(yán)格執(zhí)行70／90政策，否則，將會有嚴(yán)厲懲罰措施，其中甚至包括“沒收”。
但在開發(fā)商眼中，這個政策卻是個釘子——從住房建設(shè)上來看，大戶型的房屋無論從設(shè)計(jì)還是成本上都要低于小戶型的房屋；大戶型的房屋出售總價(jià)也高。該政策出臺，打亂了一些開發(fā)商的算盤。
2006年的中國房地產(chǎn)市場，正處在房價(jià)飛漲的賣方市場階段，大量熱錢進(jìn)入樓市，投資性購房占據(jù)比例不斷上升。在一些城市，一度出現(xiàn)連夜排隊(duì)搶購商品房的景象，社會對房價(jià)的高漲怨聲載道。
70／90政策的出臺，正是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體落實(shí)，意在遏制快速上漲的房價(jià)，降低購房門檻。
來自官方部門的理由很充足，我國的基本國情是人多地少，從節(jié)約型社會的角度看需要在住房面積上有所控制，90平方米一樣能設(shè)計(jì)出不錯的戶型。為了推動這個政策的落實(shí)，相關(guān)部門還組織了小戶型設(shè)計(jì)競賽，試圖證明戶型好壞不在于面積大小。
而在開發(fā)商看來，政府限制面積是對市場的過度干預(yù)，而且90平方米以下的住房沒有舒適度。甚至有業(yè)內(nèi)人士公開表示，該政策不會活過2007年。
爭議中，圍繞這一政策解釋，出現(xiàn)了幾次反復(fù)——
2006年，原建設(shè)部房地產(chǎn)司司長對商品房套型面積作出了“套型面積即套內(nèi)面積”的解釋。但很快，建設(shè)部又對此做出了否定，稱套型面積等同于包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積；
2007年1月9日，原建設(shè)部在其網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于征求90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)（征求意見稿）意見的函》，將70／90政策作出了調(diào)整，把90平方米放大到了107平方米。但在一天之內(nèi)，該文件又被廢除。
在該政策推出之后半年多，其執(zhí)行細(xì)則才姍姍來遲，一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，這樣的做法加重了市場的緊張，反倒刺激了房價(jià)的上漲。
盡管該政策在開發(fā)商不情不愿中開始執(zhí)行，但從2006年到2007年上半年，房價(jià)依然處在上升通道。
松動后會否留下后遺癥
70／90政策并沒有起到立竿見影的作用，但到了2007年下半年，隨著央行、銀監(jiān)會二套房政策的出臺，原本熱鬧的房地產(chǎn)市場突然陷入了冷清。
觀望、打折、贈送，在2007年下半年之后的樓市，這些詞匯頻繁出現(xiàn)在媒體報(bào)道中，主要大城市的房屋交易量開始出現(xiàn)大幅萎縮。這種情況一直延續(xù)到2008年末。
這段時間，美國次貸引發(fā)的全球金融危機(jī)在世界各地蔓延，中國也不例外。于是乎，各地開始出臺種種利好房地產(chǎn)市場的政策。
“70／90政策到松動，是不是說將來要買小戶型的房子就更困難了？”在北京一家大型國企工作的程先生這樣問記者。這段時間，程先生到處看房，想買一套合適的七八十平方米的房子，但讓他很困惑的是，這樣的房子少之又少，根本不象70／90政策得到落實(shí)的情況，而且價(jià)格也沒有明顯下跌。
“70／90政策的出現(xiàn)有特殊的背景。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者，這個政策出臺前，開發(fā)商的房子太好賣了，很多開發(fā)商甚至采取捂盤的方式抬高房價(jià)，而這個政策的出臺限制了開發(fā)商的行為，對穩(wěn)定房價(jià)起到了一定作用。
但是，楊少鋒覺得，這個政策同時也造成了房地產(chǎn)市場上產(chǎn)品的嚴(yán)重同質(zhì)化。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，每一個地塊都有它的特殊性，有些地塊適合建高檔公寓，有些地塊適合建經(jīng)濟(jì)適用房，而有些地塊就是應(yīng)該建設(shè)別墅；不考慮這些特殊性，政府來一個行政命令，實(shí)際上變成那些本來應(yīng)該修建大戶型、高檔項(xiàng)目的地塊完全失去了自己的優(yōu)勢。
“不但產(chǎn)品品質(zhì)受到極大的限制，客戶的需求也被嚴(yán)重壓抑。其實(shí)，不同城市發(fā)展階段不同，需求結(jié)構(gòu)也大不一樣，這樣一刀切的政策，也沒有考慮到城市之間的差異。”楊少鋒說，市場需要什么樣戶型應(yīng)該由市場決定，而不應(yīng)該是政府一刀切。
但是，在很多人看來，70／90政策的松動將會帶來對房價(jià)的恐慌，如果中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策就這樣輕易被突破，房價(jià)會不會由此再次難以控制？而且，小戶型同樣有大量的需求，沒有政策的限制，未來小戶型是否更加稀有？
楊少鋒不認(rèn)為會帶來房價(jià)的上揚(yáng)，他覺得，經(jīng)歷此次房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，開發(fā)商已經(jīng)趨于理性，在未來相當(dāng)長一段時間，房地產(chǎn)市場供求會相對平衡。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，70／90政策的松動會使市場的變數(shù)加大，既然這個政策可以突破，別的政策肯定也可能被突破。這種對高房價(jià)的恐慌依然來源于房地產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范。 |