|
從金融政策收緊到各地政府紛紛加入救市大軍，1年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天。
10月22日晚上19時(shí)53分，人民銀行在其網(wǎng)站上公布了一條消息，宣布從10月27日起,將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％。
財(cái)政部也在當(dāng)天發(fā)布了對(duì)樓市的新政策。宣布從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
樓市蜜月期戛然而止
在北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h看來，政府救市，不是在救開發(fā)商，也不是在救房?jī)r(jià)，而是在救中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
如果說2007年上半年還是樓市蜜月期的話，從2007年9月開始，這個(gè)蜜月期就戛然而止。
2007年9月27日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。這個(gè)《通知》對(duì)居民貸款購(gòu)房作出詳盡規(guī)定，其中最引人注目的則是對(duì)購(gòu)買“二套房”者，貸款比例減少了一成，而且貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。
從政策發(fā)布之后的反應(yīng)來看，這個(gè)《通知》無疑扼住了開發(fā)商的咽喉。伴隨著這個(gè)政策以及保障住房政策等的逐步細(xì)化落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快開始走冷。深圳、廣州等地樓市急轉(zhuǎn)直下。
樓市的冷清帶來了土地交易市場(chǎng)的冷清，也帶來了開發(fā)商資金鏈的緊張。更糟糕的是，在美國(guó)次貸危機(jī)席卷全球的影響下，中國(guó)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)也開始出現(xiàn)變化。
楊少鋒認(rèn)為，這幾年過快發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)吸納了過多資金，一些傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)的資金被大量投入房地產(chǎn)行業(yè)，加上房地產(chǎn)行業(yè)牽扯建筑、建材、鋼鐵等數(shù)十個(gè)行業(yè)的漫長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，以及銀行貸款、普通購(gòu)房者的購(gòu)房資金，房地產(chǎn)行業(yè)所吸納的資金難以統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)“綁架”了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
楊少鋒覺得，在當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)岌岌可危的情況下，一旦房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，必然帶來巨大連帶效應(yīng)，大量建筑企業(yè)倒閉、建材價(jià)格暴跌、負(fù)資產(chǎn)者破產(chǎn)、關(guān)聯(lián)企業(yè)倒閉等。
救市之爭(zhēng)如火如荼
救市的聲音從今年年初已經(jīng)開始出現(xiàn)。最初只是一些大的開發(fā)商，將自己比作悲壯的“豬堅(jiān)強(qiáng)”，呼吁政府松動(dòng)政策。到了今年7月，一些房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)也站出來說話。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生就提出松綁樓市、取消二套房貸政策、放松銀根少征稅等刺激樓市的建議。
地方政府更是展開了救市行動(dòng)。從今年5月沈陽市公布普通住宅價(jià)格新標(biāo)準(zhǔn)，將大部分商品房交易契稅從4％降為1．5％以來，到10月14日上海市將公積金貸款最高額度上調(diào)，已經(jīng)有包括河南、成都、廈門、西安、北京、南京等18個(gè)省市出臺(tái)種種措施刺激樓市。
與此同時(shí)，是否應(yīng)該救市的爭(zhēng)論如火如荼。
支持救市的人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用很大，去年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)冷清已經(jīng)影響到了相關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，如果不救市，則會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成重大影響。
反對(duì)救市的人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)依然是暴利行業(yè)，各大城市房?jī)r(jià)依然在高位盤整，救市將會(huì)刺激房?jī)r(jià)再次上揚(yáng)，將會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難。
“如果樓市要救，股市是不是也要救？”“救市不是肥了開發(fā)商嗎？”在網(wǎng)絡(luò)上，類似這樣的反問層出不窮。
10月16日，新浪房產(chǎn)所作調(diào)查顯示，84.69％的網(wǎng)友堅(jiān)決反對(duì)政府救市。在該網(wǎng)站的另一調(diào)查中，超過9成的網(wǎng)友認(rèn)為，如果購(gòu)房政策放松，百姓并非獲益最大的群體。
究竟是否該救市？該怎么救？政府的態(tài)度越來越明朗。
10月18日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興在中國(guó)市場(chǎng)論壇上表示：應(yīng)該給各城市政府一定的自由度，各地的政府有能力、也有責(zé)任，作出一些政策上的選擇。
10月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶宣布降低住房交易稅費(fèi)的內(nèi)容見諸報(bào)端。
10月22日，央行、財(cái)政部相繼公布調(diào)整樓市的政策。
救市能帶來什么
“救市牽扯的主體很多，比如購(gòu)房人、開發(fā)商、投資者等，究竟是要救誰？”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉表示，從實(shí)際情況來看，政府的目的并不是救開發(fā)商。
在胡景暉看來，當(dāng)前住房的交易稅費(fèi)比例偏高，比如北京，住房的交易稅費(fèi)要占到交易價(jià)的10.6％，上海則更高一些。這些稅費(fèi)相當(dāng)于給購(gòu)房者增加了一成首付，不利于盤活存量房。
“此次調(diào)整僅僅涉及印花稅和契稅，這兩項(xiàng)稅收減免，加起來也才免去了0．55％的稅費(fèi)。利率優(yōu)惠幅度也很小。”胡景暉說，新的計(jì)稅和貸款方式并不能解決房?jī)r(jià)虛高問題。
盡管承認(rèn)這是樓市的利好消息，但胡景暉覺得，現(xiàn)在幾乎所有的購(gòu)房人都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)看空，如果沒有對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期和信心的恢復(fù)，這些政策能起到的作用也有限。“救市”舉措不會(huì)讓房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)商依然需要作出讓步才能渡過難關(guān)。
與胡景暉一樣，中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰也并不樂觀。他認(rèn)為，持續(xù)超過12個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”已經(jīng)重創(chuàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并令整體房?jī)r(jià)有可能倒退至2005年的水平。此次財(cái)政部出臺(tái)的救市政策版本相對(duì)溫和，預(yù)期對(duì)樓市影響較小。“房?jī)r(jià)巨大的下降慣性已經(jīng)形成，相信降價(jià)還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，是否企穩(wěn)還要看整體經(jīng)濟(jì)層面的未來走勢(shì)。”
一直反對(duì)救市的知名學(xué)者易憲容將此次中央的政策看做是解決民生問題，而不是政府救市。他認(rèn)為，此次財(cái)政部的政策調(diào)整雖然有利于購(gòu)房，但對(duì)住房消費(fèi)和投資作出了區(qū)分，對(duì)投資依然是嚴(yán)格遏制。基本打消了開發(fā)商期望政策托房?jī)r(jià)的奢望。
盡管有了明確的政府救市政策，但很多人并不認(rèn)為能讓房地產(chǎn)行業(yè)迅速走出低谷。
“房企還得依靠自己的能力生存，唯一的生存之道還是銷售。”楊少鋒說，當(dāng)前消費(fèi)者的投資熱情已經(jīng)減退，如果房?jī)r(jià)依然維持高位，相信消費(fèi)者不會(huì)埋單，所以那些房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)行的城市，即便政府出臺(tái)各種刺激政策，消費(fèi)者也不會(huì)買賬。在房?jī)r(jià)預(yù)期看低的情況下，這些城市成交量依然不可能回暖，市場(chǎng)會(huì)迫使這些企業(yè)最終回到合理價(jià)位上，指望政府不如指望自己。
本報(bào)北京10月23日電 |