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延長產(chǎn)業(yè)鏈條、擴(kuò)大就業(yè)、改善居住條件，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒。一個(gè)健康的穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場，對于我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展來說至關(guān)重要；同時(shí)，穩(wěn)定房價(jià)，實(shí)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)者需要，又是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)急待解決的迫切問題。在當(dāng)前內(nèi)部困難不少，外部環(huán)境不確定性加大的情況下，樓市將何去何從，消費(fèi)者的購房心理及未來價(jià)格趨勢怎樣？是大家十分關(guān)注的。近日，本報(bào)記者對京、滬、穗三地房價(jià)做了深入調(diào)查，敬請讀者關(guān)注。
——編者
北京：交易量到了冰點(diǎn)
本報(bào)記者 王煒
剛剛過去的9月，北京商品住宅成交量比舉辦奧運(yùn)會(huì)的8月翻了一番多，并在最后一周出現(xiàn)明顯反彈。盡管如此，整月成交量仍比去年同期下滑近20%。
國慶黃金周和其后的第一周，成交量沒有延續(xù)9月底的漲勢，反而每況愈下。記者通過北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開的數(shù)據(jù)計(jì)算，今年9月29日至10月12日的兩周內(nèi)，北京市商品房期房成交共4912套，平均每天成交約351套。2007年的同一時(shí)間段，即10月1日至10月14日，共成交6259套，平均每天447套。今年比去年同比下降21.5%。
“市場比我們最悲觀的預(yù)期還要糟糕，很可能就錯(cuò)過了今年最后的一次機(jī)會(huì)。”北京某房地產(chǎn)公司銷售經(jīng)理告訴記者。國慶期間，該公司位于西四環(huán)的樓盤推出一大批八折起的特價(jià)房，雖然有100多人認(rèn)購，但至今為止，簽約的不足20人。“看的多買的少，消費(fèi)者不買賬，交易量幾乎到了冰點(diǎn)。”
央行上月末公布的第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，未來3個(gè)月內(nèi)打算買房的北京居民不足10%，低于全國13.3%的平均水平，創(chuàng)下了此項(xiàng)調(diào)查1999年以來的最低水平。
“交易量的惡化恐怕還會(huì)繼續(xù)。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，前兩年北京房價(jià)暴漲，超出了大多數(shù)老百姓的購買能力，累積了一定泡沫，市場有調(diào)整的需要。去年以來北京市對住房保障工作加大投入，緩解了一部分急于買房人的需求。近期萬科、恒大等龍頭房地產(chǎn)企業(yè)在長三角和珠三角率先開始的降價(jià)活動(dòng)，推倒了市場的多米諾骨牌，人們都在等待這股降價(jià)風(fēng)吹向北京。同時(shí)，奧運(yùn)會(huì)結(jié)束加劇了關(guān)于“奧運(yùn)后北京房價(jià)將下跌”的預(yù)期。
眼下，北京市場上幾乎所有項(xiàng)目都在采取打折、特價(jià)房等方式“變相降價(jià)”。相對于上半年普遍采用的買房送裝修、送家電、送汽車、送物業(yè)費(fèi)、送停車位等方式，前者更直接更實(shí)惠，也更容易被購房者接受。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)樓盤的打折和特價(jià)房，都附加著較為苛刻的條件。比如一次付清打八五折，首付五成打九折等，大多數(shù)購房者并沒有能力一次性拿出上百萬元的全款，因此能得到的折扣很少。有的樓盤則只有指定戶型才能享受折扣或特價(jià)，但仔細(xì)觀察，發(fā)現(xiàn)特價(jià)戶型要么面積特別大、總價(jià)難以承受，要么戶型、樓層、朝向等較差，讓人難以接受。
10月14日，在東四環(huán)慈云寺橋某樓盤售樓處，一位近期看了十幾個(gè)樓盤的齊先生告訴記者：“我都是沖著開發(fā)商打的誘人的廣告去看盤的，有的樓盤甚至說五折起。結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)，我自己看中的，小戶型、朝向好的房子，基本上價(jià)格比較堅(jiān)挺，能得到的優(yōu)惠不多。”
但齊先生仍然認(rèn)為，比起自己3月份看房時(shí)的感覺，現(xiàn)在的優(yōu)惠方式確實(shí)明朗了許多，甚至有了一定議價(jià)空間。“前幾天在青年路附近看的一處樓盤，開盤價(jià)18000元/平方米，今天銷售經(jīng)理打來電話說，16500元/平方米也可以簽合同。”
“觀望者都在等待樓市出現(xiàn)‘最后一降’。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，很多想買房的人之所以遲遲不出手，就是因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商仍在“死扛”價(jià)格。對大多數(shù)開發(fā)商而言，目前的成交量根本不足以讓他們度過這個(gè)冬天。隨著年底回籠資金的壓力進(jìn)一步加大，除了普遍的、直接的降價(jià)，別無選擇。
上海：價(jià)格波動(dòng)不大
本報(bào)記者 孫小靜
張小林手上有一套小戶型房子，想賣掉；趙棟想買一套小戶型房子，給自己住。可是，兩三個(gè)月了，張小林掛牌的房子乏人問津，而趙棟看了不少一手房、二手房，卻仍下不了決心出手。
類似的情形，在目前的上海樓市中不在少數(shù)。“我們今年的成交量只有去年的1/3。”中原地產(chǎn)碧云店的業(yè)務(wù)員張捷告訴記者，由于他們做的高端物業(yè)較多，所以受到影響更大。
統(tǒng)計(jì)顯示，上海1—6月份新建商品住宅的成交量同比回落了20%，而1—9月則回落高達(dá)40%。與此同時(shí)，1—9月的二手房交易量回落了25%。
中原地產(chǎn)有關(guān)人士說，今年上海樓市成交量幾次下跌，皆事出有因。“4月15日股市大跌，樓市一下子冷了。5月12日地震、6月份美國次貸危機(jī)，以及9月雷曼兄弟破產(chǎn)，都對市場信心有一定的打擊。”本來被普遍看好的“金九”，也因此受到重挫。“今年，開發(fā)商度過了一個(gè)最冷的‘金九’月。”
同時(shí)，二手房市場也進(jìn)一步走向低迷。上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的最新報(bào)告稱，9月上海二手房價(jià)格指數(shù)為2360點(diǎn)，環(huán)比下降25點(diǎn)。市區(qū)11個(gè)區(qū)域共有7個(gè)出現(xiàn)下跌，平均跌幅為0.56%，跌幅最大的閔行區(qū)下跌了1.91%。另有統(tǒng)計(jì)顯示，上海二手房市場連續(xù)兩個(gè)月下跌板塊過半，平均跌幅超過1%。
“銀十”也出師不利。國慶長假期間舉行的上海秋季房展會(huì)上，雖然參展商和觀展人數(shù)均出現(xiàn)難得的火爆場景，不少開發(fā)商還拋出各種打折、促銷的“誘餌”，但是，消費(fèi)者似乎并不買賬，銷售率僅達(dá)到30%，讓開發(fā)商很受傷。
“這一切，都是因?yàn)槭袌鲇^望情緒濃厚。”上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副理事長兼秘書長張泓銘教授告訴記者，央行的調(diào)查顯示，未來3個(gè)月內(nèi)上海有買房意愿者不足10%，“為10年來最低”。
他認(rèn)為，造成目前狀況的原因，是由于去年9月底的二次房貸政策收緊了住房抵押貸款，增加了購房成本；同時(shí)，上海以及全國經(jīng)濟(jì)增長速度趨緩，人們對收入增長的預(yù)期降低，從而收緊消費(fèi)支出。“另外，去年上海住房價(jià)格有所增長，今年深圳、廣州等地的住房價(jià)格明顯回落，也引發(fā)了上海居民對房價(jià)下降的期盼。”
趙棟準(zhǔn)備再等等，“看看房價(jià)是否還會(huì)跌。”
而張捷則有自己的看法：“雖然門店生意冷清了不少，但普通商品房的價(jià)格并無太大變化。”在他看來，年底前上海房價(jià)不會(huì)明顯下跌。
有業(yè)內(nèi)人士對此表示首肯。據(jù)了解，上海秋季房展會(huì)雖然成交量不大，但是觀展人數(shù)達(dá)到了13萬人，是今年5月房展的1.6倍，比去年同期增加了1萬人。“這表示上海依然存在不小的潛在消費(fèi)群體。目前他們只是在觀望。”
“其實(shí)，今年以來，上海房地產(chǎn)市場總體上仍是比較平穩(wěn)的，價(jià)格并未出現(xiàn)大的波動(dòng)”。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年以來，上海商品住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比平穩(wěn)，同比還出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象。
廣州：邁下第一級臺階
本報(bào)記者 李剛 賀林平
“十一”期間，在外資保險(xiǎn)公司任職的孫萌收到樓市短信，廣州市南郊某大型樓盤推出“果嶺”組團(tuán)特惠價(jià)8500元/平方米起，而今年上半年的價(jià)格是12000元/平方米。孫萌興沖沖驅(qū)車到該樓盤卻發(fā)現(xiàn)，看中的戶型價(jià)位與上半年相差無幾，8500元/平方米的“特惠單元”已售空。
據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州房價(jià)由今年4月的10997元/平方米一路下行到8月份的9078元/平方米，廣州樓價(jià)邁下第一級臺階，開始進(jìn)入下行通道。但廣州市民普遍感覺，適合自己需要的住房價(jià)格沒有明顯下調(diào)。珠江新城高檔住宅由去年的最高價(jià)25000—30000元/平方米降至6000—18000元/平方米，萬科金色家園由開盤價(jià)25000元/平方米下調(diào)到18000元/平方米，但對于普通工薪階層來說還是買不起。而距離市中心50公里的花都、從化一些遠(yuǎn)郊樓盤開盤價(jià)從過萬元降至4000—5000元/平方米，對廣州上班族來說沒有任何實(shí)際意義。市區(qū)和近郊“適合老百姓”的房子價(jià)格依然堅(jiān)挺。
廣州房地產(chǎn)網(wǎng)一項(xiàng)調(diào)查顯示，近3000名受訪者中的93％認(rèn)為，廣州房價(jià)有所下降，但并沒有降到位，廣州合理的住房均價(jià)在5500—7000元/平方米之間；另外90%的受訪者傾向于認(rèn)為廣州目前樓價(jià)下調(diào)主要的原因是“泡沫一直太大，開始理性回歸”。
對此，廣州市房管局副局長黃文波說，政府現(xiàn)階段主要職能是要加大保障性住房的建設(shè)，解決低收入家庭的住房問題；維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，抑制房價(jià)過快增長和暴跌。今年8月份廣州一手商品住宅均價(jià)為9078元/平方米，環(huán)比微降0．5％，成交量達(dá)到66萬平方米，比7月份增長1％。雖然廣州樓市出現(xiàn)了一些變化，但并沒有出現(xiàn)房價(jià)的暴跌和成交量的急劇萎縮。
近期，廣州土地交易市場多幅地塊以底價(jià)成交或流拍，房地產(chǎn)界也有“收縮土地供應(yīng)救市”的呼聲，對此廣州市國土房管局表示，無論如何也會(huì)確保今年2.5平方公里住宅地的供應(yīng)，因?yàn)殚_發(fā)商拿到土地之后會(huì)有2—3年的開發(fā)周期，驟多驟少供地違反市場規(guī)律，這方面政府應(yīng)未雨綢繆。
廣州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家組成員韓世同認(rèn)為，廣州樓市步入下行通道態(tài)勢明顯，在下降通道中政府要防止房價(jià)暴漲暴跌。對廣州來說，最理想的態(tài)勢是樓價(jià)呈現(xiàn)梯級緩降，即房價(jià)調(diào)整一次后能夠保持一段時(shí)間的相對穩(wěn)定，并為下另一個(gè)臺階做準(zhǔn)備。 |