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面對(duì)不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府是否應(yīng)該“救市”的爭(zhēng)論一波接著一波，盡管當(dāng)前還沒(méi)有共識(shí)，但一些地方政府已經(jīng)出臺(tái)措施為樓市提氣。
最近的案例是9月7日，西安市《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》被公開。按照這份文件，從2008年9月4日起至2009年12月31日,在西安購(gòu)房者，將根據(jù)購(gòu)房款總額，享受1．5％、1％、0.5％三個(gè)等級(jí)的財(cái)政補(bǔ)貼。
盡管補(bǔ)貼金額并不大，但這種“居民購(gòu)房、政府補(bǔ)貼”的做法還是掀起了波瀾，相比較之前一些地方政府“救市”的做法，這種做法更為直接。
然而，在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束的背景下，類似這樣的地方“救市”措施是否應(yīng)該出臺(tái)？這樣的措施出臺(tái)究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)產(chǎn)生怎樣的影響？
政府救市實(shí)惠居民還是開發(fā)商
“以財(cái)政補(bǔ)貼給購(gòu)房者，好像是幫窮人，其實(shí)是在托房?jī)r(jià)。”“表面看是補(bǔ)貼窮人買房，實(shí)際上是拿納稅人的錢替房地產(chǎn)商托市！”盡管是補(bǔ)貼購(gòu)房者，但奇怪的是，西安市政府的這種做法卻引來(lái)反對(duì)的聲音。
應(yīng)該說(shuō)，西安市的這份補(bǔ)貼方案覆蓋面非常廣，從90平方米以下的小戶型到144平方米以上的大戶型，從一手房到二手房，只要購(gòu)房，都能享受補(bǔ)貼。
此外，西安市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格也作出了調(diào)整。原標(biāo)準(zhǔn)是全年家庭總收入不超過(guò)33200元的家庭可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)在只要家庭人均年收入不超過(guò)上年度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，就可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。
“表面上看，西安市的這種做法是在補(bǔ)貼購(gòu)房者，實(shí)際上卻是在補(bǔ)貼開發(fā)商。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)，政府這么做就是鼓勵(lì)居民買房，如果大量居民在這種政策的鼓動(dòng)下加入購(gòu)房隊(duì)伍，開發(fā)商的銷售狀況就會(huì)大為改善，從而迅速回籠資金，緩解資金鏈緊張的局面。
不僅僅是西安市政府在為當(dāng)?shù)貥鞘性靹?shì)，此前，河南等地也都出臺(tái)了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的措施。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費(fèi)、辦理戶口等內(nèi)容。按照這些地方政府的說(shuō)法，這么做的目的就是使房地產(chǎn)恢復(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策突然收緊，隨之而來(lái)的則是房地產(chǎn)市場(chǎng)的清淡，交易冷清、市場(chǎng)觀望，開發(fā)商的資金鏈突然間緊張了起來(lái)。
救市措施暗含什么
盡管一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了或明或暗的優(yōu)惠購(gòu)房，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體清淡并沒(méi)有得到改善。這種對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的悲觀直接傳導(dǎo)到了各地的土地市場(chǎng)，從去年下半年開始，土地流拍、開發(fā)商不愿拿地的事件不斷發(fā)生。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理李文杰分析說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)超過(guò)連續(xù)10個(gè)月的“價(jià)量齊跌”，土地市場(chǎng)顯然已經(jīng)受到整體價(jià)量齊跌的影響，新地拍賣價(jià)格持續(xù)下降，囤地的開發(fā)商早就開始尋求資金合作，棄地而去的開發(fā)商也早已出現(xiàn)。
2007年12月，成都推出總面積約258畝的三幅地塊，全部流拍。2007年底,廈門市最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)中，出讓的六宗地有四宗“流拍”，整場(chǎng)土地拍賣會(huì)從開始到結(jié)束，全程不到15分鐘。有統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)上有40多塊地流拍，大量土地僅以底價(jià)成交。而在2006年、2007年上半年，土地市場(chǎng)地王頻頻出現(xiàn)。
“我覺(jué)得，地方政府之所以紛紛出臺(tái)救市措施，最直接的動(dòng)機(jī)就是土地出讓金減少。”胡景暉說(shuō)，土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要支柱，一些房地產(chǎn)開發(fā)量大的城市，土地出讓金要占到財(cái)政收入的一半以上。從去年下半年開始的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，使得開發(fā)商不再競(jìng)相拿地，地方政府的財(cái)政收入肯定受到了影響。
在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，地方政府出臺(tái)這些“救市”措施，主要是出于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的目的，想透露給消費(fèi)者、開發(fā)商一個(gè)信息：政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。
“不同的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)并不相同，是否出臺(tái)救市措施主要取決于當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，出臺(tái)了措施的地方也未必其房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)就非常不好。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，這些年來(lái)，土地出讓金在各地財(cái)政收入中的重要性都在提高，肯定是地方政府要認(rèn)真考慮的內(nèi)容。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前，我國(guó)一些地方政府出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“救助”的措施，看起來(lái)與國(guó)家整個(gè)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控并不完全一致。“中央確定大的思路，但具體落實(shí)還是靠地方，中央有中央的考慮，但地方也有地方的利益驅(qū)動(dòng)。”
美國(guó)政府接手“兩房”我國(guó)政府是否需要救市
巧的是，當(dāng)?shù)貢r(shí)間9月7日當(dāng)天，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)亨利·保爾森宣布，美國(guó)政府接手“兩房”。這一舉措被稱為美國(guó)歷史上最大的救市舉動(dòng)。
“兩房”是指美國(guó)規(guī)模最大的住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)“房地美”和“房利美”。在目前美國(guó)12萬(wàn)億美元的住房抵押貸款中，有42％來(lái)自這兩家機(jī)構(gòu)。
受美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂影響，這兩家機(jī)構(gòu)早已深陷泥潭，在2007年，兩家機(jī)構(gòu)的損失超過(guò)140億美元。
據(jù)報(bào)道，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)亨利·保爾森表示，之所以采取政府接管的措施，是因?yàn)榉坷篮头康孛酪?guī)模龐大，與金融系統(tǒng)關(guān)系密切，以至于其中任何一家垮掉都會(huì)導(dǎo)致美國(guó)以及全球金融市場(chǎng)的大動(dòng)蕩。
盡管政府接管兩家機(jī)構(gòu)需要投入巨額資金，但保爾森認(rèn)為，放手讓它們倒閉對(duì)金融市場(chǎng)的沖擊將比這個(gè)代價(jià)要嚴(yán)重得多。
那么，美國(guó)政府的出手救市是否給我國(guó)帶來(lái)啟示：也需要政府采取救市的措施？
“美國(guó)政府接手‘兩房’跟我國(guó)地方政府救市完全不同。”胡景暉表示，房地美、房利美是有政府資助的企業(yè)，在其陷入困境的情況，美國(guó)政府接手有利于企業(yè)的運(yùn)作，從而保護(hù)擁有兩家公司債務(wù)的債權(quán)人。而在我國(guó)，開發(fā)商遠(yuǎn)沒(méi)到?jīng)]有出路的境地，地方政府出臺(tái)措施更多跟土地收入減少有關(guān)。
對(duì)于“兩房”被接管，目前還沒(méi)有看到具體措施，在一些金融業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，美國(guó)政府的接管并不意味著將“兩房”國(guó)有化，從而不會(huì)將“兩房”的債券變成國(guó)家債務(wù)，接管只是為了避免金融市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈震動(dòng)。
也有專家認(rèn)為，盡管美國(guó)政府出手接管“兩房”，依然不會(huì)改變美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的現(xiàn)狀。
胡景暉告訴記者，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題還是房?jī)r(jià)問(wèn)題。現(xiàn)在這個(gè)階段房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)行，如果開發(fā)商支撐不下去，完全可以降價(jià)出售，再不行還可以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，或者吸引民間資本進(jìn)入。
學(xué)者易憲容表示，美國(guó)政府接手“兩房”提醒我們要注意金融安全。為了防止美國(guó)次貸危機(jī)在中國(guó)發(fā)生，政府監(jiān)管部門不僅應(yīng)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作，而且要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的住房金融制度，比如讓一些沒(méi)有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商不可進(jìn)入住房預(yù)售，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整使絕大多數(shù)居民有能力購(gòu)買。
本報(bào)北京9月8日電 |