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福建省廈門市同安區(qū)“銀城明珠”業(yè)主2003年購房，開發(fā)商承諾2004年交房，結(jié)果2005年才交房，房產(chǎn)證至今仍沒辦下來——
福建省廈門市同安區(qū)“銀城明珠”業(yè)主向本報反映，他們2003年購買“銀城明珠”（正式名稱為“毅達(dá)城市廣場”）的房子，合同約定2004年12月31日交房，然而，開發(fā)商直到2005年6月15日才正式交房。更令人氣憤的是，開發(fā)商至今沒有給業(yè)主辦下房產(chǎn)證。業(yè)主多次交涉，得到的回答不是“正在辦理”就是“正在審批”。心急如焚的業(yè)主曾多次到市、區(qū)有關(guān)部門反映，甚至撥打“市長熱線”投訴，也一度以拒交物業(yè)費(fèi)的方式抗議。可是，幾年過去了，問題始終懸而未決。
開發(fā)商：私改規(guī)劃 違規(guī)超建
在廈門市同安區(qū)，“銀城明珠”是一個頗具知名度的小區(qū)，位于同集北路南城工業(yè)區(qū)邊緣，共16幢住宅樓，有1000多戶業(yè)主。
“銀城明珠”的開發(fā)商是廈門市毅達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人黃海娟接受記者采訪時表示，房產(chǎn)證至今未能辦下來是規(guī)劃方面出了問題。至于開發(fā)商為何不嚴(yán)格按照規(guī)劃開發(fā)，黃海娟笑答：“哪有項目跟圖紙完全一致的。”
記者從廈門市同安區(qū)國土管理部門了解到，“銀城明珠”項目當(dāng)初批準(zhǔn)的規(guī)劃面積為118680平方米，容積率低于2.2，建筑密度在38%以下。可是，規(guī)劃部門在2006年9月對“銀城明珠”驗收時發(fā)現(xiàn)，該項目實測建筑面積高達(dá)140056平方米。
廈門市規(guī)劃局同安分局副局長施大茂告訴記者，“銀城明珠”項目在最初批準(zhǔn)規(guī)劃的基礎(chǔ)上曾有過兩次增容，分別是2003年11月增容10144平方米，2005年2月增容4918平方米，到竣工時，規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總規(guī)劃面積為133742平方米。即便如此，在項目竣工驗收時，“銀城明珠”工程仍然比規(guī)劃批準(zhǔn)的面積多出6300多平方米，容積率達(dá)2.6。
對超建部分，規(guī)劃局同安分局2006年9月要求毅達(dá)房地產(chǎn)公司向國土管理部門補(bǔ)交兩次增容費(fèi)及相關(guān)地價，毅達(dá)房地產(chǎn)公司直到2007年11月才補(bǔ)交增容地價519.6萬元，滯納金167.2萬元，共計686.8萬元。即便按照黃海娟所說的“每平方米均價1800元”計算，開發(fā)商從超建的2萬多平方米房產(chǎn)中獲得的銷售收入即高達(dá)3800余萬元，補(bǔ)交的地款不過是其零頭而已。
至于該項目為何兩次調(diào)整規(guī)劃，頻頻增容，廈門市規(guī)劃局方面聲稱，2004年廈門市機(jī)構(gòu)調(diào)整后，原先一些區(qū)屬機(jī)構(gòu)變?yōu)槭信神v機(jī)構(gòu)，人員變動較大，這
些歷史問題難以查證。
建設(shè)局：審查不嚴(yán) 留下隱患
毅達(dá)房地產(chǎn)公司前身為廈門中南電子實業(yè)有限公司，2002年4月22日變更為現(xiàn)名，同年11月19日取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。
據(jù)了解，《福建省〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）對不同資質(zhì)等級企業(yè)的開發(fā)面積有嚴(yán)格規(guī)定，三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下(含10萬)的開發(fā)建設(shè)項目，四級資質(zhì)的只能承擔(dān)2萬平方米（含2萬）、建筑層數(shù)7層以下（不含7層）的開發(fā)項目；各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得超標(biāo)承擔(dān)任務(wù)。
黃海娟向記者證實，公司2002年取得的只是一本《暫定資質(zhì)證書》，直到2005年3月才取得正式開發(fā)資質(zhì)，等級僅僅是四級，而此時“銀城明珠”項目早已開發(fā)過半，一期的幾百戶業(yè)主已入住。
“銀城明珠”項目的房子很多是7層以上樓房，有3棟是18層的高樓，違反了四級資質(zhì)只能建7層以下樓房的規(guī)定。整個項目建筑面積按照最初規(guī)劃是118680平方米，最終實際建筑面積140056平方米，大大超出“2萬平方米以下”的限制。
同安區(qū)建設(shè)局工程管理科一位工作人員告訴記者，他們在日常工作中只看開發(fā)商有沒有資質(zhì)證書，至于等級根本就不審查。對開發(fā)商的資質(zhì)，國土局、規(guī)劃局等部門也根本不作要求，認(rèn)為那是建設(shè)部門的事情。
黃海娟承認(rèn)，“毅達(dá)房地產(chǎn)公司”壓根就是為“銀城明珠”項目專門成立的，此前沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，此后也未開發(fā)其它項目。目前，公司除幾名工作人員留下“善后”，其余員工早已解散。
購房人：利益受損 如何維權(quán)
廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心（以下簡稱產(chǎn)權(quán)中心）同安工作站張站長向記者表示，房產(chǎn)證難以獲批的主要原因是開發(fā)商違反規(guī)劃，開發(fā)商提交的有關(guān)規(guī)劃變更的說明尚不完善，今年年初，他們提出了19條具體意見。
黃海娟說，19條意見主要是要求開發(fā)商和有關(guān)部門就規(guī)劃變更做出詳細(xì)的解釋說明，細(xì)化到陽臺、房間等。施大茂認(rèn)為，盡管“銀城明珠”有私改擴(kuò)建現(xiàn)象，但經(jīng)勘測“不影響整體規(guī)劃”，局業(yè)務(wù)會決定通過驗收。規(guī)劃局一位領(lǐng)導(dǎo)說，產(chǎn)權(quán)中心的要求讓他們“很難辦”，“我們早已說明過了，從程序上講，這件事在我們這里已經(jīng)結(jié)案了”。
產(chǎn)權(quán)中心則認(rèn)為，開發(fā)商違反規(guī)劃不是小問題，規(guī)劃部門應(yīng)該對變更事項做出詳細(xì)說明。
此事最大的受害者還是“銀城明珠”的上千戶業(yè)主，他們花了幾十萬元買套房子，卻遇上房子遲交、容積率增加、沒有房產(chǎn)證，一紙購房合同換回數(shù)年煩惱。沒有房產(chǎn)證，就意味著業(yè)主無法落戶，孩子無法上學(xué)，房產(chǎn)也不能買賣。
北京市金杜律師事務(wù)所姜翼鳳律師說，開發(fā)商應(yīng)該對自己的過錯負(fù)責(zé)，積極履行自己的義務(wù)，主動協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦理房產(chǎn)證。從業(yè)主方面講，除了向相關(guān)政府部門反映外，還可以通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。 |