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        財經(jīng)下午茶文字實錄-怎能安心地當(dāng)大酒店的小老板
            2010-03-24        來源:央視網(wǎng)

            ■產(chǎn)權(quán)式酒店必須要品牌獨(dú)立性問題,財務(wù)管理規(guī)范問題。

            ■所謂產(chǎn)權(quán)酒店,實際上就是投資方開發(fā)商他有兩次收益的機(jī)會,而對于買房人來說呢,產(chǎn)權(quán)擁有者來說呢有一個物業(yè)增值和營業(yè)收益分成的機(jī)會,當(dāng)時需要物業(yè)的硬件和酒店管理的軟件相結(jié)合,需要品牌經(jīng)營,目前還是很多投資者關(guān)注追捧的。

            ■目前因為沒有國家有關(guān)產(chǎn)權(quán)酒店的銷售和管理模式的法律條文,及相關(guān)合同范本所以目前的產(chǎn)權(quán)酒店銷售上會有一些不并要的麻煩和認(rèn)知的不同。

            沈竹:財經(jīng)下午茶,天天有好茶,各位下午好,我是沈竹。今天我們的兩位茶友,接著還是張寶全先生,還有蔡鴻巖先生,我們接著聊聊產(chǎn)權(quán)酒店的這個事情,昨天我的一個朋友跟我說,他曾經(jīng)被邀請著去聽產(chǎn)權(quán)酒店的這么一個推銷會,進(jìn)去之后就把手機(jī),什么所有的通訊設(shè)備都關(guān)掉,然后馬上就給他們放了視頻講故事,然后出門之前就讓他們交費(fèi),說你們今天交了是入會,如果你們過兩天交,看著房價漲了,我們產(chǎn)權(quán)酒店的價格也要漲了,你們就會交的更高了,這不攔路搶劫嗎?怎么他們這么重視短期的這種收益啊?是不是現(xiàn)在也是產(chǎn)權(quán)酒店遇到的一個最大的問題。
            張寶全:我想這可能是顯然意料,也是違法的現(xiàn)象,因為對正常的一個產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)營來講,不應(yīng)當(dāng)是這樣的,因為產(chǎn)權(quán)酒店還是以產(chǎn)權(quán)來說話的,它主要是把產(chǎn)權(quán)賣給你的時候,能告訴你有什么權(quán)利,就是不僅你有物權(quán)的權(quán)利,同時你還有經(jīng)營權(quán)的權(quán)利,還有經(jīng)營失利的權(quán)利。
            沈竹:像這種現(xiàn)象是不是因為大家覺得現(xiàn)在度假已經(jīng)到了一個發(fā)展的一個蓬勃期,覺得大家需要這樣的投資方式,所以覺得這個東西一定會火爆,一定會漲價,所以開發(fā)商就開始用這樣的方式。
            蔡鴻巖:實際上對于中國的百姓來說,確實是存在一個普遍的,包括對個人的投資產(chǎn)品,渠道很窄,產(chǎn)品很少,所以對于房產(chǎn)的投資,現(xiàn)在是老百姓最熱衷的一項投資。
            蔡鴻巖:這其中包括了產(chǎn)權(quán),酒店的這種一個投資產(chǎn)品,剛才你說的這種現(xiàn)象,那我們從經(jīng)驗上去判斷,這一定是一個騙子,這一定是有很大很大風(fēng)險的。
             蔡鴻巖:真正如果說真正是有價值的產(chǎn)權(quán)酒店一定不會是這種銷售方式。
            沈竹:他利用了大家投資的時候腦子一熱的這種情況,對地產(chǎn)市場的一種青睞。
            蔡鴻巖:這是一種營銷手段,而且我說從經(jīng)驗上判斷,它更像傳銷。
            沈竹:寶全用過這種營銷手段嗎?
            張寶全:這個還理解不了,因為我覺得這個在早期,分時度假的時候,還有人采取這樣的方式,趕緊,你加了會員,你就可以去,買這個會員,給你多少多少天的居住,但是現(xiàn)在賣產(chǎn)權(quán)酒店的時候,像這樣的應(yīng)當(dāng)不存在了。
            蔡鴻巖:沒有了。
            沈竹:一定是一手交合同,一手交錢。
            蔡鴻巖:你說的這個現(xiàn)象應(yīng)該是在五六年前了。
            張寶全:因為你給他展現(xiàn)的是個物業(yè),是我的酒店,然后告訴你,你獲得的酒店哪一件間房以后,有什么權(quán)利,現(xiàn)在是這樣的,不存在什么會員,更不存在說先交幾萬塊錢作為會員,這個可能就是宏彥講的,可能是一個騙子。
            沈竹:這樣一些負(fù)面的消息,就讓我們降低了對這個產(chǎn)權(quán)酒店的這種魅力的吸引。今天寶全也給我們帶來了你所在經(jīng)營過程中,遇到困難不斷修正的一種合同的方式。
            張寶全:其實中國產(chǎn)權(quán)酒店剛才講的,就是我們現(xiàn)在在法律上還有很多缺失,中國對產(chǎn)權(quán)酒店如何來確定它,如何來運(yùn)營它,如何來管理它,小業(yè)主和管理者之間的這種權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任是什么,幾乎沒有這方面明確的規(guī)定。
            張寶全:另外就是說我們產(chǎn)權(quán)酒店銷售合同依然用的國家標(biāo)準(zhǔn)合同,是住宅的標(biāo)準(zhǔn)合同。
            沈竹:你讓你的客戶賺到錢了嗎?賺到錢比較滿意的,給我們講一講成功的例子,讓我們有一點信心。
            張寶全:我們產(chǎn)權(quán)式酒店是從三亞灣紅樹林酒店開始,其他在以前我還沒有。
            沈竹:他們賺到錢了嗎?每年的收益能夠達(dá)到多少?
            蔡鴻巖:還沒有運(yùn)營。
            張寶全:剛開始,還沒有運(yùn)營。
            蔡鴻巖:現(xiàn)在剛開始。
            張寶全:現(xiàn)在剛開建。但是在做這個酒店的時候,就發(fā)現(xiàn)了很多問題,最多是什么呢?第一你要保持酒店品牌的獨(dú)立性,就是隸屬面臨著不同,不像一個傳統(tǒng)酒店,傳統(tǒng)酒店一個業(yè)主,我們兩三個人開個會就解決了。可是當(dāng)你有5000多家客房,5000多家業(yè)主你怎么來跟業(yè)主溝通。
            沈竹:對啊。
            張寶全:所以我們的酒店你比方說它有,采取的第一條財務(wù),包括所有酒店的預(yù)算,包括審計等等,都是由第三方來跟你完成的,要保證這個酒店的,第三方來替小業(yè)主對這個酒店實施運(yùn)營的監(jiān)督。
            沈竹:是,我們知道股東不需要太多,因為決策的時候很困難,5000多個業(yè)主,你替寶全來想想,這事你覺得可行嗎?
            蔡鴻巖:我覺得就是說到根本上,拿你開始舉的這個例子來說,我們國家到現(xiàn)在沒有一個真正的酒店式公寓這么一個法律意義的一個概念,無論是住建部,還是國家工商局,就是你對這一個產(chǎn)品什么樣一個法律的定義,我覺得沒有。
            張寶全:就是酒店式公寓跟產(chǎn)權(quán)酒店是兩個概念。酒店式公寓中國就是說我按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來經(jīng)營的,但是產(chǎn)權(quán)酒店是按照酒店來建立一個酒店,產(chǎn)權(quán)可以分銷,分銷的過程中,你可以獲取一定的權(quán)益,所以它實際上是酒店。這也是我們市場上混淆和混亂的地方。
            蔡鴻巖:我們說的意義上也就是說,包括這個產(chǎn)權(quán)酒店我們現(xiàn)在沒有一個法律意義的一個定義,如果要想使它規(guī)范,我們從政府角度來說,我們國家必須要,馬上要有一個完善的立法。
            沈竹:我現(xiàn)在特別站在投資者的角度去考慮。你比如說如果寶全經(jīng)營這個他自己的這個酒店,他如果經(jīng)營的很好,就像希爾頓一樣,麗思卡爾頓它已經(jīng)是品牌了,他經(jīng)營酒店就可以賺很多前,他干嘛要把產(chǎn)權(quán)一次性地銷售,然后他銷售之后,他又怎么能夠,我錢都到手了,我怎么能夠包括后續(xù)的時候,它還保障自己的收益。
            蔡鴻巖:這在我們上一講來說這個話題的時候,我已經(jīng)實際已經(jīng)說多了,開發(fā)商來說,做產(chǎn)權(quán)式酒店,它實際有兩次收益的機(jī)會,因為他是產(chǎn)權(quán)擁有者,和使用權(quán)的,國外的方式度假,使用權(quán)的擁有者不一樣。你是產(chǎn)權(quán)擁有者,你買了這個房子之后,法律意義上說,這個房子永久的收益是你的。
            沈竹:沒錯,所以就出現(xiàn)這樣的糾紛,產(chǎn)權(quán)使用者就開始覺得這經(jīng)營者不行,對把,所以我們很多人就吵著要換經(jīng)營者。那如果你遇到這種情況。
            張寶全:你剛才說的是兩件事,一個是指產(chǎn)權(quán)式酒店投資,一個是指產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā),開發(fā)獲取開發(fā)的利潤,投資獲取投資的利潤,這是兩個不同的概念。
            沈竹:你在經(jīng)營哪一部分?你是兩個都要嗎?
            張寶全:那么產(chǎn)權(quán)式酒店,它是獲取的產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā),那么小業(yè)主是獲取投資,但是這個開發(fā)者必須有兩個條件,你既要有硬件開發(fā)的能力,還要有軟件運(yùn)營的能力。
            張寶全:但是通過很多現(xiàn)在是地產(chǎn)商在做,地產(chǎn)商它沒有軟件運(yùn)營的能力,所以實際上是產(chǎn)權(quán)不全的,或者說根本就不是一個完整的酒店,我們不同在哪里,就是亞龍灣,就是紅樹林酒店,從04年開業(yè),到目前為止,一直都是中國之內(nèi)全世界五星級酒店里面經(jīng)營毛利潤率最高的,到今年還保持這個地位。
            張寶全:大約它毛利潤率平均下來達(dá)到64%,也就是門市上收一塊錢,它的毛利潤率是  6毛4,那么這樣的一個酒店品牌的運(yùn)營過程中,也就是說我們從04年一直到今天,當(dāng)然應(yīng)當(dāng)說,我們亞龍灣酒店已經(jīng)社會投資了,使我們建立了這樣的軟件和品牌系統(tǒng),這樣我們才敢來做三亞灣紅樹林酒店。
            沈竹:寶全很驕傲,他覺得他是一個既有軟件又有硬件的開發(fā)商,既能管酒店經(jīng)營,又能管房地產(chǎn)的投資開發(fā)。
            蔡鴻巖:因為他有亞龍灣紅樹林酒店,他有一個品牌了,以前你們光知道有萬豪,有麗思卡爾頓,有希爾頓,現(xiàn)在我紅樹林也有品牌了。
            張寶全:光有這兩樣還不行,還需要有什么,購房者在購買這樣的酒店的時候,還需要注意哪些事項,或者什么樣的人群適合投資這樣的酒店。
            沈竹:我們說到投資者,比如說在投資這樣的酒店的時候,什么樣的人,比較適合進(jìn)入這個群體,像宏彥你會選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店嗎?
            蔡鴻巖:如果性價比合適的話,我還是可以考慮?
            沈竹:什么叫性價比合適?
            蔡鴻巖:就是它的售價,我主要是判斷它未來得回報期,我收益的一個保障。
            沈竹:你會考慮哪幾方面?比如說在三亞這個地方。
            蔡鴻巖:比如說它的房屋的售價,因為我的收益未來是投資回報李,我就要算我前期的投資成本有多高,然后我再算未來的收益,就是未來的租金會是什么價格。
            沈竹:它單憑你的收益,單憑你的房價一定會比普通住宅高很多?那你怎么來估算這個性價比呢?
            蔡鴻巖:它有一個測算。
            張寶全:我們拿一個項目來做比喻,比如說就拿我們?nèi)齺啚澈推骄频辏裁慈藖碣I?第一批來的是什么人呢?第一批來的全部是明星,因為他們拍電影,有很多這樣的導(dǎo)演明星,就是第一批是他們來定,他們?yōu)槭裁磥矶ㄈ齺啚澈推骄频昴兀?BR>    沈竹:因為你是做導(dǎo)演的是嗎?
            張寶全:他是看中了我們海棠灣的七星級酒店,和亞龍灣的五星級酒店,因為我們這邊,你買了我這邊三亞灣的房,你可以到我所有紅樹林酒店去住,而且我們?nèi)珖衅邆層次,對紅樹林酒店連鎖的,但是他們更看中的是亞龍灣和海棠灣的七星級酒店。那么后來再來的是什么呢?就是做金融做投資的。因為他們把這一算,算出來,他發(fā)現(xiàn),如果買單純的住宅,發(fā)現(xiàn)沒有買產(chǎn)權(quán)酒店好,因為單純的住宅,因為單純的住宅,就是他盡管一年可能來住一個月或者是兩個月,但是他要交一年的物業(yè)管理費(fèi)或者是
            張寶全:他發(fā)現(xiàn)交的這個費(fèi)用,我都可以在五星級酒店住兩個月了,他發(fā)現(xiàn)自己沒有帶來什么好處。
            沈竹:對。
            張寶全:但是他發(fā)現(xiàn)買產(chǎn)權(quán)式酒店以后,他發(fā)現(xiàn)他多了一個好處,就是這個酒店經(jīng)營過程中獲取的利潤他有分享的權(quán)利,就是分紅的權(quán)利,所以這是他們從投資來一算,他覺得買產(chǎn)權(quán)式酒店。那么現(xiàn)在再來買的什么更多呢?比如在我們項目里邊,這個值得大家關(guān)注的,這個反而是一類人,就是地產(chǎn),中國這幾個大的地產(chǎn)的這些企業(yè)基本上都在我們?nèi)齺啚澈推骄频曩I了房。
            沈竹:是企業(yè)購房是嗎?
            張寶全:有企業(yè)和自己購的,或者說我們現(xiàn)在大家可能能看見的,或者能認(rèn)識的,這些大老呢,這些等等。為什么呢?就是說他們對這個模式的理解就很清楚了,或者說,我們還看得出來,什么人需要這樣的東西,另外現(xiàn)在來的人就更多了,就是民眾,或者說很多人你看他有一點錢的,他現(xiàn)在需要投資,他錢想往哪里放,那么在城市里比如說一個公寓他也可以買下來,再出租,但他發(fā)現(xiàn)他的租價跟房價是倒掛,那么租價是20年都不能收回投
            張寶全:他突然發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店,特別是很好的具有旅游度假資源的地方,他發(fā)現(xiàn),這個酒店它不僅能給它帶來分時度假,免費(fèi)分時度假這樣一個權(quán)益的享受以外,他還能夠在這個酒店運(yùn)營中分享分紅和利潤的時候,這個分紅和利潤有可能會在5年或者7年收回投資,但最終還不是這一點,這就是中國不動產(chǎn)的上漲,就是這種增值和保值,比如說像我們亞龍灣和平酒店,我們整個投資階段和成本是7個億不到,但現(xiàn)在平均出來,已經(jīng)35個億了。就是這一種不動產(chǎn)的增值
            沈竹:寶全要開始說自己的產(chǎn)品了。宏彥,你見過什么樣的人群在你周圍的朋友購買這些產(chǎn)權(quán)酒店,他們是寶全說的這三類人嗎,還是?
            蔡鴻巖:這三類人群肯定是偏多的,但我覺得這些人,這個人群是在投資上比較有經(jīng)驗的人群,他們可能是頻繁置業(yè)。現(xiàn)在最大的問題是民眾。
            沈竹:你周圍有人買過這個產(chǎn)權(quán)酒店嗎?
            蔡鴻巖:有。
            沈竹:他們是怎么考慮的?
            蔡鴻巖:去年我身邊好多朋友都在海南三亞買了房子。
            沈竹:買的是住宅還是?
            蔡鴻巖:有買住宅的,有買產(chǎn)權(quán)式酒店的。而且三亞現(xiàn)在有好多樓盤都打的是產(chǎn)權(quán)式酒店的……
            沈竹:說海南的房價就是被產(chǎn)權(quán)式酒店的房價托起來,他們是比普通住宅貴很多。
            蔡鴻巖:海南的房價是因為國際旅游島最近給爆炒起來的。這個產(chǎn)權(quán)式酒店跟它倒沒有這種直接的價格連帶關(guān)系,但是產(chǎn)權(quán)式酒店,大家就是多了一個噱頭,多了一個,賣一個產(chǎn)品多了一個標(biāo)簽,多了一個品牌。
            沈竹:他們現(xiàn)在對自己的收益滿意嗎?
            蔡鴻巖:收益,剛才張總也說了,其實從收益上來說,住宅跟產(chǎn)權(quán)式酒店的收益測算方式是不一樣的,住宅你就算你的房子如果出租,你自己去,頂多是委托物業(yè)去給你出租,出租出去你就有收益,出租不出去你就在那擱著,它幾乎是一個負(fù)資產(chǎn)。如果你不轉(zhuǎn)手再賣的話,它可能是一個負(fù)資產(chǎn),因為你每年還得叫運(yùn)營管理費(fèi)用,維護(hù)費(fèi)用。
            沈竹:對,這點我們聽懂了。
            蔡鴻巖:一年可能就是住一個月,春節(jié)一個月的時間,其他時間都是空置的,海南大量的房子都是空置的。
            沈竹:而產(chǎn)權(quán)式酒店它的收益?
            蔡鴻巖:產(chǎn)權(quán)式酒店,如果要是按照,如果要是現(xiàn)在張總他們賣的產(chǎn)權(quán)式酒店的這個供應(yīng)項目,能夠有亞龍灣紅樹林酒店這么一個出租率和出租價格的話,那我1000%我也買這個房子,但我估計可能不會到亞龍灣這個水平。
            沈竹:你周圍的人他的這個收益能夠達(dá)到每年多少,投資成功的。
            蔡鴻巖:我倒沒問過具體的數(shù),因為我知道,我還知道一點,亞龍灣紅樹林酒店它的客房出租的情況。
            沈竹:投資完心理踏實嗎?
            蔡鴻巖:我有另外一個朋友,也在亞龍灣一線海灘上有一個產(chǎn)權(quán)式酒店,收益率是非常高的,它的這個我們幾個朋友在那買了房子,他們是24900買的,最低的時候,就是那個愛情海,現(xiàn)在因為每天的租金,到冬季進(jìn)入10月1號之后,基本上房子都能租1600以上,2000多塊錢,而且是普通的房間。所以他的收益率還是蠻高的。
            沈竹:哪一年買的?
            蔡鴻巖:張總他們這個酒店的整體投資,我聽說是兩年三年就收回投資了。
            沈竹:愛情海這個你說朋友的回報,他是哪一年開始投資的?
            蔡鴻巖:他是在前年吧,前年買的,去年,買了之后已經(jīng)有收益了,而且現(xiàn)在這種,因為這種產(chǎn)品很少,又是亞龍灣一線的海灘地,很多人對房子,基本上,他可能更多的不是用于經(jīng)營了,他都是自己的公司朋友輪番去住,他就是使用率很高的,以前我記得。
            沈竹:您說的這個屬于企業(yè)購房?
            蔡鴻巖:不是不是,就是個人購房。但是現(xiàn)在,因為特別是在亞龍灣買房的人。
            張寶全:但是產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)在企業(yè)買房的很多,為什么呢?他企業(yè)買了房,產(chǎn)權(quán)歸他的企業(yè),他把它的免費(fèi)居住,作為一種福利,分給員工。
            沈竹:員工。
            張寶全:總經(jīng)理一年五天,副總經(jīng)理一年四天,部門經(jīng)理一年三天,員工兩天。
            蔡鴻巖:作為企業(yè)的一種資產(chǎn)了。
            張寶全:所以說它既符合我們現(xiàn)在的游戲規(guī)則,但是又給大家?guī)砹撕芎竦摹?BR>    沈竹:像國外它的比率應(yīng)該是60%是個人,40%是企業(yè),你算過你的酒店多少企業(yè)買,多少是個人投資呢?大概是多少?
            沈竹:那是分時度假的概念,是吧。他們分時度假也是企業(yè)參與是嗎?
            張寶全:分時度假作為一種福利,比如說企業(yè)我就買你100間客房,然后我分給大家,這100間你一年之內(nèi),或者是兩年你隨便去住,他就買這個使用權(quán)。
            沈竹:他們是四六開,咱們是幾比幾,企業(yè)和個人。
            張寶全:目前中國的產(chǎn)權(quán)酒店,應(yīng)當(dāng)說大部分還是個人在買。應(yīng)當(dāng)說個人購買的比例大約占到90%多。
            沈竹:那企業(yè)的行為還是少數(shù)。
            張寶全:這個主要還是,我剛才說了,就是度假的需求,已經(jīng)成為我們個人或者家庭一種很重要的需求。
            沈竹:你了解寶全說的這個情況嗎?企業(yè)多不多?
            蔡鴻巖:企業(yè)不是很多。但是現(xiàn)在有一部分企業(yè)已經(jīng)有這樣的意識,企業(yè)要算他對投資現(xiàn)金流的一個情況,在有充裕資金的情況下,比如說國企央企,大的上市公司,這些公司他們不愁資金,對于中小企業(yè)來說可能,因為現(xiàn)在房價很貴,三亞的房價現(xiàn)在全國最貴的房價了,大家在投資的時候可能還會比較謹(jǐn)慎。我覺得是,剛才我說的這個是,到底什么人在買這兒的,海南三亞這兒的房產(chǎn),現(xiàn)在實際說全國有錢的人,都在往那去買房產(chǎn),因為大家看好的是一個總體區(qū)域,國際旅游島這個政策出來之后,而且我們看。
            沈竹:有一定投資回報的,海南是讓我們能夠看見的,雖然爭議比較大。
            蔡鴻巖:確實還有一個比較特殊的情況,04年開始就一直在關(guān)注三亞這個地方,三亞這個地方實際上是相當(dāng)于從地緣這個角度上我們?nèi)タ矗喈?dāng)于是整個北美洲對象的邁阿密海灘,整個歐洲大陸的對象的藍(lán)色海岸線,就是背后這個大陸的人口的基數(shù),GDP的整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模的水平,使得三亞這個地方,它是唯一背后是大陸,最南邊的一個最近的一個熱帶海灘。這個熱帶海灘的資源它是絕無僅有的,它可以減少很多去東南亞這些熱帶海灘的時間。
            沈竹:這講到海南了,我們跑題了。這到底是怎么樣分清產(chǎn)權(quán)的關(guān)系,在投資者的駕馭上面,比如說投資者在購買的時候,需要注意什么樣的合同,契約關(guān)系怎么建立,在合同解讀的時候,需要注意哪些事項,我們稍事休息,聽寶全和宏彥跟我們聊聊具體的一些事項,稍事休息,回來接著聊。
            沈竹:財經(jīng)下午茶,歡迎回來!跟普通的商品房相比,我們說公攤的面積怎么算,物業(yè)費(fèi)怎么收,然后包括一些費(fèi)用合同的軟件怎么樣擬定,這都是我們可能在投資的時候,或者是在看合同的時候,非常撓頭的幾件事?
            張寶全:你剛才說的問題,就是把產(chǎn)權(quán)酒店的毛病給說出來了。剛才所有問題,都是中國在房地產(chǎn)銷售里邊,關(guān)于住宅的這些約定,像酒店的約定是不一樣的,但是中國現(xiàn)在沒有這套體系,剛才我講了,一個正常,或者一個好的產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)營,不僅要有酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn),還有管理的軟件標(biāo)準(zhǔn),但是現(xiàn)在最大的缺失是什么?就是沒有一套法律體系。
            沈竹:有沒有解決的可能?
            張寶全:在這套法律體系要規(guī)定,就是產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)者的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,投資者的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,和管理者的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任。但是我們現(xiàn)在所有的產(chǎn)權(quán)酒店,都是用的商品房買賣活動,這是國家標(biāo)準(zhǔn)化的,這是賣住宅的。所以你看我們?yōu)榱恕?BR>    沈竹:給大家看一眼,商品房買賣合同,就是產(chǎn)權(quán)酒店用的合同還是跟普通商品房一樣的。
            張寶全:這是住宅的一個標(biāo)準(zhǔn)合同,在酒店運(yùn)營里邊,有很多的權(quán)利跟住宅完全不一樣,住宅是你買完你自己用,物業(yè)是你花錢買一個物業(yè)的服務(wù),產(chǎn)權(quán)酒店你是投資人,你買完是叫給經(jīng)營者,經(jīng)營者幫你來做運(yùn)營和投資,那么這個之間的權(quán)利和義務(wù)、責(zé)任包括跟開發(fā)商是什么關(guān)系。
            沈竹:跟我們舉舉例子好嗎?另外合同的這個實際的條款。
            張寶全:所以你比方說這個合同這么厚,但實際上從文字上來講,國家標(biāo)準(zhǔn)合同,這才三分之一,我們補(bǔ)充協(xié)議,就占了,文字?jǐn)?shù)占了三分之二,密密麻麻的。
            沈竹:補(bǔ)充協(xié)議包括什么?包括后續(xù)的服務(wù),物業(yè)費(fèi)的問題,公開面積的問題,土地使用年限的問題,都在里面嗎?
            張寶全:你看,這個合同補(bǔ)充協(xié)議,首先一個告訴你,三亞灣紅樹林度假酒店,是根據(jù)國家五星級酒店標(biāo)準(zhǔn),及北京紅樹林國際酒店管理有限公司的紅樹林品牌標(biāo)準(zhǔn)建造開發(fā)的,中國度假目的的酒店,那么你要買,首先要告訴你條件,你必須要委托給紅樹林這個酒店管理。
            沈竹:在第一個條款,他就把經(jīng)營者給定了,不僅我開發(fā)的,而且你必須要尊重我經(jīng)營者的地位。
            張寶全:住宅什么概念,住宅買完了之后,你可以自己住,你也可以自己出租,他如果這樣怎么叫酒店呢?
            蔡鴻巖:這個條款就是統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)的一個約定。
            張寶全:那么你看我們在國家商品房買賣合同里它是沒有這一條的,甚至于他完全是物業(yè)管理的概念,就是說你可以委托物業(yè)來管理,你交錢等等的。
            沈竹:第一個大家要注意,經(jīng)營者明確不明確,不明確的話,一定要小心了,然后第二點補(bǔ)充的重要的東西。
            張寶全:然后在這個里邊,它有很多比如說酒店運(yùn)營成本的控制,包括業(yè)主的權(quán)利怎么保障,包括財務(wù)系統(tǒng)怎么建設(shè),這個在我們商品房中沒有,因為住宅你買完了就自己住了,不存在經(jīng)營的問題。
            沈竹:物業(yè)費(fèi)的問題在里邊有嗎?
            張寶全:作為一個酒店,它就不存在物業(yè)費(fèi)了,因為酒店把它酒店運(yùn)營成本都在里邊,已經(jīng)大大的大于物業(yè)費(fèi)了。
            張寶全:如果我們繼續(xù)用住宅的物業(yè)費(fèi)的概念來說的話,對產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)營是很麻煩的事情。
            沈竹:所以必須要免物業(yè)費(fèi),就不提這個概念了。
            張寶全:是啊,因為物業(yè)費(fèi),或者運(yùn)營費(fèi)都已經(jīng)搭在成本里邊。那么除了成本以外,其他就是利潤。所以說你應(yīng)當(dāng)完全按照酒店的概念,甚至是財務(wù)和法律來看待這個,而不能再用你的住宅的概念來看待。
            沈竹:所以購買成本里邊包含了物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)這兩個費(fèi)用了。
            張寶全:購買的時候,你就買的物業(yè),那么你委托完以后,剩下的就是,你比如說像我們這個,是用酒店管理公司來提供運(yùn)營費(fèi)用。如果萬一發(fā)生虧損的話,酒店來貼補(bǔ)。
            沈竹:其實把話說到關(guān)鍵了,你賺錢的時候,怎么都好說,賠錢的時候,經(jīng)營管理不好的時候,用什么來限制和保護(hù)投資者的權(quán)益。
            張寶全:你比如說在我們這個里邊規(guī)定了,如果酒店要是連續(xù)發(fā)生三年虧損,這個運(yùn)營費(fèi)用的彌補(bǔ)全部由管理公司來彌補(bǔ)的,因為你既來拿我的物業(yè)來經(jīng)營,你就要當(dāng)這個責(zé)任,你不能說光要物業(yè),我來管理,然后不負(fù)責(zé)任。
            沈竹:那我剛才問你這個問題,物業(yè)費(fèi)是不是含在購買的費(fèi)用里邊。
            張寶全:這個里邊就不應(yīng)該有物業(yè)費(fèi)在里邊。
            沈竹:等于忽略了有物業(yè)費(fèi)。
            張寶全:一定要減的,因為酒店國際上有一整套關(guān)于酒店成本的構(gòu)架,所以說一定我們要按照酒店的經(jīng)營習(xí)慣和成本來考慮,而不能用住宅。
            沈竹:合同是商品房的合同,但是其實里邊的內(nèi)容都是酒店的內(nèi)容。
            張寶全:我們現(xiàn)在國家規(guī)定,這個商品房的標(biāo)準(zhǔn)不能改,所以我們在標(biāo)準(zhǔn)合同里加了一點點,改了一點點東西,但是最終是通過補(bǔ)充協(xié)議,把所有關(guān)于酒店運(yùn)營的,可以說是非常詳細(xì),這我們是專門找了一個大律師,給我們做了一年半。
            沈竹:我們轉(zhuǎn)讓的時候,就是這一本合同,這本合同能證明我的產(chǎn)權(quán)嗎?
            張寶全:是啊。這就是,但是你在買的時候,我就告訴你了,你要自己委托經(jīng)營合同你必須要簽名,臨時管理公約必須簽。
            沈竹:這是特別的產(chǎn)權(quán)酒店設(shè)置的合同是吧。
            張寶全:是。
            沈竹:你這個委托經(jīng)營合同起到什么作用呢?
            張寶全:我是賣給你了,我是開發(fā)上我賣給你了,但是是它在經(jīng)營,那么開發(fā)商負(fù)什么責(zé)任,經(jīng)營人負(fù)什么責(zé)任,作為你投資人你要很明白,而且要通過契約的方式,把你的權(quán)利義務(wù)明確下來。
            沈竹:比如說里邊闡述了什么樣的,遇到什么樣的問題,怎么解決都在里邊嗎?
            張寶全:是啊,比如說酒店什么時候開業(yè),如果開業(yè)不了,酒店管理公司要賠小業(yè)主的錢。另外在開業(yè)過程中,如果你對這個酒店的運(yùn)營,因為你的過錯,帶來什么損失,那你要賠小業(yè)主的錢。
            沈竹:什么情況負(fù)擔(dān)什么責(zé)任?
            張寶全:當(dāng)然我小業(yè)主委托給你以后,我小業(yè)主我不會來干擾你的經(jīng)營,我也不會自己來享受,我同意接受你的管理原則,這些國家沒有法律。
            沈竹:這樣產(chǎn)權(quán)的房子,它的土地使用年限,是遵照住宅的,還是遵照酒店的。
            張寶全:這是根據(jù)土地出讓的時候,是酒店就是酒店,比如說酒店是50年,那就是50年,按住宅的話,70年就是70年,這個就要根據(jù)土地的使用規(guī)定的時間來確認(rèn)。
            沈竹:面對這些合同,宏彥你如果作為一個投資者,一個消費(fèi)者的話,你覺得這樣一個完美的合同會說服你來投資嗎?
            蔡鴻巖:那我要看里邊的一些具體的條款。
            沈竹:你會看哪個?
            蔡鴻巖:特別是酒店的委托經(jīng)營活動,像這里頭的一些條款,是不是按照我評估的,首先給我投資來說,第一個原則是風(fēng)險規(guī)避原則,它能不能規(guī)避掉我的風(fēng)險。
            沈竹:你所能考慮到的風(fēng)險,肯定就是經(jīng)營不善。
            蔡鴻巖:第一個是我投資回報的風(fēng)險,這個投資回報的風(fēng)險它是依托于法律的約定上。
            沈竹:我想很多地方比如說像北京某一個旅游區(qū),就說我每年有多少游客,旅游的市場多么龐大,能夠保證這個酒店在這個地方能夠每年盈利多少,你是根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來判斷這個市場?
            蔡鴻巖:這個我不會去聽,這都是宣傳的說辭。我要自己看。
            張寶全:要自己判斷,因為所有投資都是有風(fēng)險的,要自己評判。
            蔡鴻巖:對,我自己要評估,我評估這個投資方,它的背景,它的品牌,它的實力,包括甚至它資金的情況,包括它的以后運(yùn)營的機(jī)構(gòu)的這些它的整合能力,它的品牌,它跟哪家管理公司簽的約,這都是我判斷能不能投資的,我不會去看它的宣傳頁上寫的,說我們風(fēng)景怎么優(yōu)美,有  什么東西,未來是什么什么東西,我看的更多的是實體的,現(xiàn)在實實在在我能看到的,要看它以前的業(yè)績,看它以前的經(jīng)營作為,它有沒有違法亂紀(jì),有沒有惡性的投訴,他一家開發(fā)商當(dāng)中,有沒有出現(xiàn)爛尾的情況,資金抽逃的情況。
            沈竹:如果有的話,您是肯定不會選擇了。
            蔡鴻巖:那當(dāng)然了,這是一個風(fēng)險,我個人的一個評估。
            沈竹:除了這些之外,在合同細(xì)節(jié)上,還有什么覺得比較重要的。
            蔡鴻巖:我看這個合同條款里邊,比如說第二項酒店管理和經(jīng)營第三章里頭,它約定有酒店管理公司,我還沒看里頭的細(xì)節(jié),第七條是品牌和品牌標(biāo)準(zhǔn),包括第9條銀行帳戶和業(yè)主帳戶,這都是在以前我們看到的這個所有的買房的程序當(dāng)中,所見不到的這樣的一個規(guī)定。我覺得最起碼從這些條款的設(shè)計的事項來說細(xì)化,可信性強(qiáng)了。
            沈竹:就是每年怎么分成是吧,你比如說酒店賺了多少錢,每間房間賺了多少錢,我們業(yè)主不可能隨時都盯著,對吧。
            蔡鴻巖:對對。
            沈竹:怎么讓我們相信,實際的房間每年的盈利虧損的真是情況。
            張寶全:按照一個酒店的標(biāo)準(zhǔn)來經(jīng)營管理包括財務(wù),包括什么。
            沈竹:你怎么能夠保證投資者能夠及時了解到這些信息,并且相信你提供的數(shù)據(jù)。
            張寶全:管理酒店有它的運(yùn)行規(guī)則的,從國際到國內(nèi)的,而我們的酒店就是按照這個規(guī)則來運(yùn)營的。三亞灣酒店是一樣的,但是有很多人不知道,所以說這個你必須要告訴,我是怎么運(yùn)營的,財務(wù)是怎么管理的,商品房的買賣。
            沈竹:你沒有回答我的問題,比如說,我不可能了解我投資的三亞那么遠(yuǎn)的房子,每一季或者是每一年整個具體的入住率,盈利,你們什么時候打折了,什么時候提價了,我這些東西都不知道的話,你怎么保證我第一時間或者說是最準(zhǔn)確了解到這些信息,保證透明。
            張寶全:因為酒店這個網(wǎng)全都是公開的,就像我們亞龍灣和平酒店,你現(xiàn)在都可以翻出來看,看我每天我的收入是多少,我的這個運(yùn)行費(fèi)用是多少,我的餐料是多少,我的臥料是多少,你都可以看到這些,酒店每天大概毛利是多少,這個酒店網(wǎng)都是公開的。
            沈竹:像寶全說得那么透明,然后現(xiàn)在合同完善到這個程度,你是不是有動心的這種跡象?
            蔡鴻巖:要是這樣的話,真是像他們所掌握的這些,我覺得還是可以考慮的。因為這里頭你像他在酒店的經(jīng)營和管理這個章節(jié)上,有關(guān)于管理費(fèi)用的各項明晰,基本管理費(fèi),占酒店收入的2%,如果是把經(jīng)營收入能夠完全公開,財務(wù)完全公開的話,我覺得這就是可信的。
            沈竹:財務(wù)公開又是一個要求,這些都是給你們的難度是非常大的。
            蔡鴻巖:張總說了,他們是公開的,現(xiàn)在按照上市公司的標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到一個上市公司的標(biāo)準(zhǔn)。
            沈竹:怎么可能做到那么大的行業(yè)約束呢,一個企業(yè)它做到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的時候。
            張寶全:這就是中國產(chǎn)權(quán)酒店周圍環(huán)境不好的原因,靠一個商品房買賣合同,來做產(chǎn)權(quán)酒店銷售和運(yùn)營,一定會要發(fā)生糾紛,而且一定是會有問題的,也就是說,當(dāng)你把硬件和運(yùn)營軟件管理有了以后,這一套契約,就是法定這種程序,在權(quán)利不能被明確好的時候,就是游戲規(guī)則不清楚的地方,這個是一定要出問題的。而中國現(xiàn)在最缺的是什么,剛才我講了,第一并真正的按酒店運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)的去做,第二也沒有很好的酒店軟件的運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入,第三個最重要的沒有一套酒店的運(yùn)行管理的模式。
            沈竹:我看宏彥一直在看這個合同。
            蔡鴻巖:我現(xiàn)在看了這些東西,大概有一個最大的一個疑問,就是說,因為你是5000多個房間,我現(xiàn)在最大的疑問,哪個酒店,是你們紅樹林自己的酒店管理,還是其他酒店管理,這個酒店管理集團(tuán),這個公司它能不能保證5000套客房這樣一個投資水平,如果說它要三年五年實現(xiàn)不了一個管理的收益,就是說,我從前期的投入到常態(tài)的具有盈利的酒店運(yùn)營的話,我可能對這個現(xiàn)在是最大的疑問。
            沈竹:還是運(yùn)營能力,歸根結(jié)底,還是能不能夠把5000多間房都運(yùn)轉(zhuǎn)起來。
            張寶全:三亞灣5000多間客房意味著什么呢,意味著全世界第二大,第一大是米高梅,在拉斯維加斯,所以你就要看什么呢?就一定要看規(guī)劃了,70萬平米一個酒店,這里邊有電影界的半島影廳,有比方說像會議設(shè)施,可以4000人同時宴會,包括有迪拜的水上樂園,包括有音樂廳,包括歌劇院,也包括有商業(yè)街,為什么?這一些構(gòu)成一個度假生活方式,這種生活方式它就使很多人的到來,都要入住這個酒店,如果你單純的光有房間,這個酒店一定要出問題的。
            沈竹:所以宏彥關(guān)心的,可能也是很多投資者關(guān)系的,這里的軟件配備,是否到位,是否能夠吸引那么多的人去那保持良性循環(huán)。
            張寶全:不是軟件,是要看硬件了,它是一個度假目的的酒店,它把自己硬件的配制,以及我們比方說NBA的球場,包括網(wǎng)球,或者說模特最后的決賽都可以到那。
            沈竹:我聽了很炫,假如寶全說的這些都達(dá)到了,你投資了這個酒店,有沒有當(dāng)老板的感覺。
            蔡鴻巖:業(yè)主,不是老板。
            沈竹:還是業(yè)主。
            蔡鴻巖:還是業(yè)主。
            張寶全:不對,我們堅守的最大的,就是讓每一個投資者都是老板,也就是說,不是業(yè)主的概念了。
            沈竹:但是我剛才聽到你一個詞叫小業(yè)主,你還把這種。
            張寶全:因為小業(yè)主就是股東,我們現(xiàn)在把這個酒店產(chǎn)權(quán)制開始變成股權(quán)制,把一個傳統(tǒng)的一個產(chǎn)權(quán)制酒店的房地產(chǎn)的產(chǎn)品,做成一個金融概念。
            沈竹:你希望讓大家有老板的感覺。 
            張寶全:應(yīng)該有,為什么呢?你比方說你的收益,就是我們這個企業(yè),假定來說,第一你免費(fèi)居住30天,這個30天,這30天你可以到我所有酒店里面去住,第二你可以住總統(tǒng)套房,也可以住標(biāo)準(zhǔn)間,也可以住套間,當(dāng)然住總統(tǒng)套房消費(fèi)15天,他一整套,這樣網(wǎng)絡(luò)平臺計算的體系隨便你翻。
            沈竹:想像一下如果投資了的話,自己會擺在小業(yè)主的位置,還是擺在一個老板的位置。
            蔡鴻巖:我想象不到當(dāng)老板是什么滋味,一個小業(yè)主的身份就能當(dāng)老板。
            張寶全:這是中國人,中國人對酒店的不了解,比如說像萬豪酒店,你知道萬豪酒店,你知道它的投資人嗎,它這個合同把你約定的很清楚,你投資人,你只能管什么,什么你是不能管的,我的運(yùn)營你是不能管的。所以說這些對中國人對酒店的不熟悉,不了解,或者把一個物業(yè)租賃的房把它當(dāng)成酒店的運(yùn)營。
            沈竹:你打破了宏彥當(dāng)老板的這個夢想,本來想投資產(chǎn)權(quán)酒店當(dāng)老板的。
            蔡鴻巖:關(guān)鍵是我們的這個老板的概念,也是大家習(xí)慣了,中國人的老板概念,跟張總說的老板概念不一樣。
            沈竹:想做主,但是這個權(quán)限劃規(guī)到什么樣的權(quán)限。
            張寶全:你享受的是股東的權(quán)利,只能這么講,股東就是投資人嘛。
            蔡鴻巖:股東我可以理解。
            ......

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