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3月5日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃草案，89個城市更新單元獲公示，涉及面積達6.8平方公里。這則消息在資本市場引發(fā)震蕩，所涉深圳本地上市公司均受到熱錢的追捧。
深圳的“城市更新”其實是廣東“三舊改造”試點的組成部分，廣東正利用先行先試的政策契機，力求通過“三舊改造”拓展城市發(fā)展空間，拉動民間投資，推動經(jīng)濟增長。
拓展城市發(fā)展空間
“城市更新”之所以受到市場關注，相關概念個股受到追捧，其原因在于深圳甚至整個珠三角在“城市更新”、“三舊改造”上取得了政策突破，利益格局的新變化帶來了新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇、區(qū)域發(fā)展機遇、企業(yè)發(fā)展機遇甚至資本市場個股機遇。
2009年12月1日正式實施的《深圳市城市更新辦法》規(guī)定，鼓勵權利人自行改造，改造項目無需由“發(fā)展商”實施。在改造功能方面實現(xiàn)了突破，可以“工改商”、“工改住”等；商業(yè)區(qū)、舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)等均被納入城市更新。更為重要的是，權利人可以通過協(xié)議方式轉讓土地使用權，而不用一定經(jīng)過“招拍掛”方式，從而突破了土地必須“招拍掛”的中央政府統(tǒng)一政策規(guī)定，降低了更新改造成本，促進了權利人的積極性。這些都是資本市場對相關上市公司青睞有加的重要原因。
在經(jīng)歷改革開放30年快速城市化之后，土地市場格局發(fā)生了重大變化，舊城改造已成各地方政府尋求土地資源突破、拓展城市發(fā)展空間的重要手段。這其中，深圳市在城市發(fā)展空間與產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整上所受制約更為嚴重，政府手中可以利用的土地資源只有140萬平方公里，特區(qū)內(nèi)已經(jīng)數(shù)年土地零供應。2007年深圳城市建成區(qū)面積占市域的比例已接近40%，遠遠超過香港25%的水平，更意味著外延式的發(fā)展已走到了頭。專家們認為，未來深圳的產(chǎn)業(yè)轉型、城市升級空間只能向“城市更新”要。
實際上，深圳于2004年即開始嘗試進行“城中村”改造。其在探索中發(fā)現(xiàn)，如今深圳城市發(fā)展空間受限制，“土地、資源、人口、環(huán)境”難以為繼，但另一方面，當?shù)毓I(yè)廠房還存在空置現(xiàn)象。舊改本身蘊涵巨大經(jīng)濟利益，利益博弈非常復雜，在長三角“城市化”當中，政府征地采取“以土地換社保”模式，目前該模式在全國有廣泛推廣的勢頭，但深圳等地原住民以其土地資產(chǎn)參與和分享了城市化，利益格局的差異導致城市空間的重組必須要采取有針對性的措施。為此，經(jīng)過多年反思與謀劃，深圳逐步深化了“城市更新”的內(nèi)涵，一方面通過強化政府規(guī)劃統(tǒng)籌，避免更新布局失誤和過度市場化帶來的不利因素，另一方面著眼平衡各方利益，突破原有政策，在土地出讓等方面向民間資本讓利，力求在城市更新上形成多方共贏的格局。
舊改政策可望拉投資
統(tǒng)計顯示，深圳市需進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村為100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里。《深圳市城市更新辦法》實施之際，深圳市已列入改造計劃的各類拆除重建項目共計202項，3月5日公示2010年首批城市更新單元共計89項，涉及面積6.8平方公里，這些城市更新項目的實施將給深圳未來經(jīng)濟增長帶來新的活力。
目前，整個珠三角地區(qū)也在推進類似深圳“城市更新”的“三舊改造”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）試點工作。珠三角中心城市廣州在“三舊”改造上正銜枚疾進，有消息指其上報的“三舊”改造面積就有353平方公里，將力爭用10年時間基本完成相關改造工作，用3-5年時間基本完成城市重點功能區(qū)的舊城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作及不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的舊廠房搬遷改造工作。此外，東莞、佛山等地的舊改工作也在全面推進中。
據(jù)了解，《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺后，在國家鼓勵珠三角廣大地區(qū)先行先試的大背景下，經(jīng)廣東省委、省政府與國土資源部的大力溝通，獲得了為期3年省部合作共建集約用地試點示范省的先行先試機會。今年初，廣東省省長黃華華在談及“三舊改造”政策時表示，其實現(xiàn)了多個方面的突破，更給全省帶來多方面好處。
初步統(tǒng)計顯示廣東省“三舊”用地約175萬畝，國家每年下達給廣東的建設用地指標是20多萬畝，相當于廣東8-9年的用地指標，黃華華預計至少可以拉動投資28200億元。他表示，鑒于“三舊改造”可以帶動冶金、建筑、建材、能源、機械、輕工等10多個產(chǎn)業(yè)、40多個相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，故“三舊改造”每年至少可以實現(xiàn)產(chǎn)值3800億元，有利于珠三角拉動投資，推動經(jīng)濟持續(xù)增長。
據(jù)測算，新政策令珠三角地方政府在新增建設用地有償使用費上可節(jié)省167億元，在耕地開發(fā)資金上可節(jié)省20.7億元，地方政府集體獲得土地出讓收入可達4000多億元，而鼓勵原用地者支持改造的優(yōu)惠政策可為用地者節(jié)省成本429億元，珠三角地方政府在城市化建設方面頗受掣肘的土地資源不足問題也得到一定程度的緩解。
廣東省委書記汪洋亦在省委會議上指出，2012年廣東省城中村改造投資將達1480億元，“三舊”改造將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設用地。他要求珠三角各地政府抓住難得的商機，創(chuàng)新開發(fā)模式和運營方式，引導社會資金進入。 |