|
| 豬價(jià)與樓價(jià)：評(píng)中國(guó)的土地政策 |
|
|
|
|
|
|
| 2010-01-26 張五常 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng) |
|
|
中國(guó)看來(lái)在國(guó)際上有點(diǎn)舉足輕重。不久前北京說(shuō)要微調(diào)一下，股市應(yīng)聲下跌，八月二十六日美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》評(píng)云：泡沫的新跡象正在中國(guó)出現(xiàn)！沒有那么嚴(yán)重吧。曾幾何時(shí)，中國(guó)民不聊生《華爾街日?qǐng)?bào)》不認(rèn)為是新聞，但今天中國(guó)的股市下跌數(shù)百點(diǎn)他們卻認(rèn)為是地震。
為什么北京要在這個(gè)時(shí)刻提出“微調(diào)”不容易猜測(cè)。一個(gè)看法是中國(guó)的貨幣量增長(zhǎng)得快，有效應(yīng)，為恐通脹復(fù)蘇他們未雨綢繆。個(gè)人以為，國(guó)際金融危機(jī)的陰影未散，央行的朋友不妨多等一下。我也認(rèn)為他們把微調(diào)的意向說(shuō)出來(lái)是錯(cuò)的。不久前美國(guó)的聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克發(fā)表《退出戰(zhàn)略》，錯(cuò)得更大。金融危機(jī)的陰影猶在，市場(chǎng)很敏感，他說(shuō)有收縮之計(jì)市場(chǎng)不會(huì)向好的那方走。此君的職位不值得羨慕。大熱獲續(xù)任后，有分量的劣評(píng)立刻出現(xiàn)。我贊過他在雷曼兄弟出事后的果斷，但賭他在下屆任期內(nèi)會(huì)被罵得厲害。經(jīng)濟(jì)奇跡不容易在美國(guó)出現(xiàn)，英雄難做，有什么風(fēng)吹草動(dòng)評(píng)論會(huì)入他的賬。
北京說(shuō)要微調(diào)，也可能因?yàn)橐姷絻蓚�(gè)價(jià)格上升。一是豬價(jià)，二是樓價(jià)。先談豬價(jià)吧。
這幾年做豬也艱難。是奇特的動(dòng)物。兩年前豬價(jià)大升，跟著下降，但最近又升，升得相當(dāng)急。還是那個(gè)老故事：養(yǎng)豬的飼料昂貴。問題是，飼料不是豬才吃的，為什么其它家畜沒有類同的市價(jià)急升呢？我胡亂猜測(cè)，得到一個(gè)近于怪論的答案，有點(diǎn)新意，說(shuō)出來(lái)給讀者們吵一下吧。
不久前得到一項(xiàng)數(shù)據(jù)。在塘中養(yǎng)魚，一斤八兩的正規(guī)飼料可獲養(yǎng)魚增重一斤。養(yǎng)豬，一斤八兩的飼料所獲可能遠(yuǎn)不及一斤。魚在塘中還有其它食料。牛﹑羊等有草原飼養(yǎng)；鴨﹑鵝﹑走地雞等，飼料之外還可各自覓食。豬呢？蠢到死，單靠飼料來(lái)增加體重。究竟今天的豬吃什么的料我沒有研究。記得七十年前母親養(yǎng)豬，用的飼料是番薯苗，不值錢的。此法失傳，多半因?yàn)槲羧帐丘嚮臅r(shí)代，種番薯的農(nóng)地?zé)o數(shù)，而今天炎黃子孫有飯吃，少種番薯，受害的是豬。
轉(zhuǎn)談樓價(jià)。這幾個(gè)月中國(guó)的樓價(jià)上升了不少，也升得急。主要是商業(yè)地區(qū)。工業(yè)區(qū)的樓價(jià)還不怎么樣。兩個(gè)原因。其一是利率下降了不少，而樓價(jià)歷來(lái)對(duì)利率的變動(dòng)很敏感。其二，在國(guó)際金融危機(jī)下，外地的投資者要找避難所，跑到他們認(rèn)為是比較安全的神州看看，見到大城市的樓價(jià)比國(guó)際大都市的還算偏低，就下注了。可喜的是，在這次國(guó)際金融危機(jī)的陰影下，中國(guó)放寬銀根就容易地見到樓市大升。這可見神州還沒有大中毒資產(chǎn)之計(jì)，也可見中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有了很不錯(cuò)的基礎(chǔ)了。
樓價(jià)的經(jīng)濟(jì)分析是深學(xué)問。篇幅所限，這里只能分點(diǎn)略說(shuō)。
一﹑樓價(jià)上升主要因?yàn)榈貎r(jià)上升。人口密度﹑經(jīng)濟(jì)情況﹑土地供應(yīng)等因素皆老生常談，而遠(yuǎn)為復(fù)雜的是政府的土地政策會(huì)有決定性的影響。
二﹑一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，人民的財(cái)富增加總要找些投資項(xiàng)目放進(jìn)去。一般而言，土地或樓宇是最可靠的財(cái)富累積的選擇。房地產(chǎn)本身有用途，有租值或使用的收入，遠(yuǎn)沒有股市那樣難于調(diào)查，難以明白，受騙的機(jī)會(huì)大減。有誰(shuí)不知道房子是可以住的？
三﹑經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，人民的收入增加，財(cái)富是收入以利率折現(xiàn)，也跟著增加。人民把財(cái)富放進(jìn)房地產(chǎn)去是自然的選擇。原則上，樓價(jià)的上升等于租值上升的折現(xiàn)，而租值上升是反映著生產(chǎn)力的上升，價(jià)格理論中的邊際產(chǎn)出理論分析可以推得邏輯井然。然而，在本文的第十點(diǎn)可見，政府操控利率可以嚴(yán)重地?cái)_亂這個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。另一方面，政府的土地政策﹑貨幣政策及其它政策，可使房地產(chǎn)之價(jià)急升或暴跌，無(wú)端端地發(fā)達(dá)或破產(chǎn)的人無(wú)數(shù)。我們喜見因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上升而樓價(jià)上升，但政府的政策處理失當(dāng)可以是悲劇。九十年代后期中國(guó)的樓價(jià)暴跌，破產(chǎn)者無(wú)數(shù)。但我解釋過，那是朱镕基要杜絕權(quán)力借貸的宏觀調(diào)控的效果，大家要接受。然而，跟著的樓價(jià)還繼續(xù)大幅波動(dòng)，除了國(guó)際的不良影響，北京難辭其咎。
四﹑香港選走高地價(jià)路線，有他們的原因，是玩火游戲，這里不評(píng)。中國(guó)內(nèi)地的局限條件與香港的是兩回事，不應(yīng)該搞高地價(jià)政策。問題是，中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口怎樣分布有關(guān)鍵性。如果珠三角及長(zhǎng)三角的樓價(jià)夠低，人口會(huì)密集在這兩個(gè)區(qū)域，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)整體可有大害。原則上，這兩區(qū)還可以大量地增加樓房的土地供應(yīng)，或提高容積率，壓低樓價(jià)。這兩區(qū)的人口密度是應(yīng)該比較高的，樓價(jià)也應(yīng)該比較高，但從整個(gè)國(guó)家的利益看，這兩區(qū)的樓價(jià)應(yīng)該高多少，我想了很久也沒有簡(jiǎn)單的答案。復(fù)雜的答案我是有的，但歷來(lái)不喜歡復(fù)雜，而簡(jiǎn)單答案的我還沒有找到。不管怎樣算，不同地區(qū)的房地產(chǎn)之價(jià)的或高或低是重要而又可靠的處理人口分布的法門，可惜這問題不能單由市場(chǎng)處理。政府的策劃是需要的。市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，有些事，有些情，市場(chǎng)無(wú)價(jià)——這是科斯和我的公司理論中的一個(gè)要點(diǎn)。
五﹑原則上，樓價(jià)上升是好事。這反映著經(jīng)濟(jì)的財(cái)富或租值上升，人民的生活有了改進(jìn)。除了處理人口分布，這原則不容許土地政策刻意地推高樓價(jià)，也否決政府壓制樓價(jià)的上升。同樣，政府抽物業(yè)的資產(chǎn)增值稅有壓制樓價(jià)的效果，屬不智。這種稅香港從來(lái)沒有，美國(guó)有，知道是劣著，改不過來(lái)。奇怪目前的美國(guó)還不撤銷此稅。那里的樓市跌了那么多，撤銷此稅不會(huì)大減稅收，但會(huì)讓他們目前極為需要的樓市上升見到一點(diǎn)光明。
六﹑中國(guó)可以在撤銷資產(chǎn)增值稅的前提下，考慮每年抽百分之零點(diǎn)五的物業(yè)稅，抽樓不抽地，以政府估計(jì)的物業(yè)所值為依歸，為了避免爭(zhēng)吵要以估價(jià)打個(gè)八折。這類稅收政府要說(shuō)明用途，也要與其它稅項(xiàng)分開處理。最適當(dāng)?shù)挠猛臼浅鞘械闹伟才c清潔。其它稅收應(yīng)該因而遞減。我曾經(jīng)建議抽樓宇空置稅。此稅會(huì)壓低樓價(jià)及租金，但鼓勵(lì)使用沒有違反經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原則。另一方面，何謂空置不容易界定，實(shí)施起來(lái)可能很麻煩。
七﹑樓價(jià)上升，窮人怎么辦？歷史的經(jīng)驗(yàn)，是樓房的出租市場(chǎng)會(huì)解決這問題。我反對(duì)政府提供廉租房，理由解釋過了。如果政府一定要出手助窮人，出售近于免了地價(jià)的居屋是較佳的選擇。也頭痛，因?yàn)樨澪鄣男袨殡y免，而這類房子的建造一般偷工減料，天雨屋漏，而短樁等故事會(huì)傳遍天下。說(shuō)到底，協(xié)助窮人的最佳法門還是盡量提供他們自力更生的機(jī)會(huì)。外地的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)，私營(yíng)或民營(yíng)的慈善機(jī)構(gòu)有成功的協(xié)助窮人居住的例子。另一方面，廉價(jià)樓房，不管是誰(shuí)提供的，可以擾亂國(guó)家應(yīng)有的人口分布。
八﹑沒有好理由禁止或約束外籍人士在中國(guó)購(gòu)買房子。中國(guó)人是賺了他們的錢，賺了他們帶來(lái)的知識(shí)，而炒買炒賣對(duì)賭，一般而言老外斗不過炎黃子孫，所謂猛虎不及地頭蟲是也。日本仔當(dāng)年不是在美國(guó)的房地產(chǎn)損手頻頻嗎？
九﹑還有一個(gè)重要但難度極高的土地政策問題。經(jīng)濟(jì)原則說(shuō)，條件相若的土地，不同用途的回報(bào)率應(yīng)該相等，也即是說(shuō)地價(jià)應(yīng)該相等。這是指以發(fā)展或改進(jìn)之前的地價(jià)算。不同用途土地的發(fā)展成本可以有很大的差距，我們要從還沒有發(fā)展的土地衡量。這個(gè)重要的衡量有一個(gè)大麻煩，因?yàn)橥恋厥褂玫慕缤庑?yīng)（內(nèi)地稱內(nèi)生外部性）可以有不能漠視的社會(huì)成本的分離，在實(shí)際運(yùn)作上大名鼎鼎的科斯定律往往因?yàn)榻灰踪M(fèi)用過高而得不到市場(chǎng)運(yùn)作的指引。
八十年代到九十年代中期，中國(guó)的條件相若的土地，不同用途的回報(bào)差距很大：用作工﹑商業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)的。可幸的是，到了九十年代后期，縣際競(jìng)爭(zhēng)制度的普及發(fā)展，帶來(lái)了驚人的改進(jìn)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡出現(xiàn)的一個(gè)主要原因。縣干部很懂得衡量界外效應(yīng)，雖然不容易算得準(zhǔn)。整個(gè)問題我在《中國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度》那小書中有頗為詳盡的分析。在土地使用這個(gè)話題上，兩年多前北京上頭增加了對(duì)縣的約束，不對(duì)，但最近有轉(zhuǎn)機(jī)。我打算再作一次調(diào)查。
十﹑今天看，最頭痛是央行拜美國(guó)的聯(lián)儲(chǔ)局為師，不斷地把利率轆上轆落。見人家闖了大禍，我們?yōu)楹芜�不痛改前非？利率是應(yīng)該由市場(chǎng)決定的。央行或政府不要管。只有讓市場(chǎng)決定利率，土地使用及其它投資的回報(bào)率才有機(jī)會(huì)持久地大致上與利息率相等。這是重要的經(jīng)濟(jì)原則。近幾年央行處理與操控利率做得不對(duì)。在無(wú)錨的貨幣制度下，原則上央行可以單控幣量。不調(diào)控利率是弗里德曼多年的主張，而聯(lián)儲(chǔ)局曾經(jīng)偏于這樣做。后來(lái)格林斯潘轉(zhuǎn)向調(diào)控利率，今天看當(dāng)然是大錯(cuò)了。
無(wú)錨貨幣的確有很大的問題。在國(guó)際相對(duì)上，美國(guó)當(dāng)年非常富有，輸?shù)闷穑裉爝�算是富有的。但他們遇到很大的麻煩，在可見的將來(lái)不會(huì)容易知道利率這只棋子要怎樣走才對(duì)。
|
|
|
|
|