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本次房地產(chǎn)泡沫的形成，源于四萬億財政擴(kuò)張政策以及寬松信貸政策所帶來的龐大資金流。長期以來，我國經(jīng)濟(jì)增長過度依賴政府主導(dǎo)，金融危機(jī)之下，政府釋放出大量用以刺激經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)資源，并沒有通過減稅、降低貸款門檻以及政策性補(bǔ)貼等方式轉(zhuǎn)入中小企業(yè)，也沒有能通過收入分配制度的改善轉(zhuǎn)移到廣大市民手中，而是大量涌入樓市。同時，由于極其寬松的信貸政策導(dǎo)致銀行迫切尋找貸款項目，令樓市資金杠桿率不斷提升，開發(fā)商得以用少量本金獲得大量的貸款，而降低土地出讓金首付以及放寬二套房貸等政策，又鼓勵銀行進(jìn)一步放貸，這樣就形成巨大的信貸風(fēng)險。
顯然，當(dāng)務(wù)之急是遏制可能發(fā)生的金融危機(jī)，近期率先推出的土地出讓金預(yù)收款提升，以及即將推出的提升第二套房貸利率等舉措，都是信貸剎車的前奏。
但是，房地產(chǎn)一家獨(dú)大的真正危害，在于其加劇了收入分配體系的扭曲，更對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主題——擴(kuò)大內(nèi)需帶來明顯抑制作用。因為，消費(fèi)者用按揭購買房地產(chǎn)，意味著透支個人或家庭的未來10到30年的收入。而這一購買行為只能帶來一次性的裝修、家電等附帶消費(fèi)需求。而且，普通消費(fèi)者是在未來收入預(yù)期并未獲得改善的情況下，由于擔(dān)心房價持續(xù)上漲無法遏制，不得不透支購房的，這就意味著購房將壓抑普通消費(fèi)行為。房地產(chǎn)業(yè)集中了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇政策的大多數(shù)資金，又導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，加劇了居民收入下降。從而形成了這樣一個鏈條：房地產(chǎn)獲得資金越多，資金在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的分配情況就越扭曲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇越慢，居民收入分配結(jié)構(gòu)越是惡化。
因此，無論是從短期遏制金融風(fēng)險的角度，還是從中長期改善居民收入分配、擴(kuò)大內(nèi)需的必要性來看，房地產(chǎn)市場非調(diào)整不可。
不難解讀各項調(diào)控政策的目標(biāo)。取消二手房交易免稅優(yōu)惠以及收緊二套房貸款，無疑是為了通過提高投資房地產(chǎn)的成本，打擊房地產(chǎn)投資需求；提高土地出讓金首付比例，是為了提防開發(fā)商借用銀行的信貸額度哄抬土地價格。而大力增加普通商品房供應(yīng)，則顯示中央依然希望房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)充當(dāng)經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的作用。可見，減少房地產(chǎn)投機(jī)所導(dǎo)致的金融風(fēng)險，通過將供求結(jié)構(gòu)調(diào)整到位來重新刺激內(nèi)需，是房地產(chǎn)政策的基本思路。
但遺憾的是，由于長期存在的利益結(jié)構(gòu)困境，當(dāng)前的各項政策目標(biāo)是互相矛盾的。例如，由于分稅制導(dǎo)致地方政府收入來源單一，過度依賴土地收入，加上地方政府掌握土地一級市場，并直接監(jiān)管開發(fā)商，這些因素加起來，是地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面有分歧的根源。同時，也正由于地方政府難以放棄土地收入，形成多年來中央與地方在房地產(chǎn)調(diào)控上“各說各話”的尷尬局面，導(dǎo)致上述多項措施，雖然連年提出，但落實(shí)到實(shí)施的層面，總是難以奏效。
因此，房地產(chǎn)市場已形成“只漲不跌”的錯誤信號。這與其說是老百姓對房地產(chǎn)價格充滿信心，不如說是對政府調(diào)控效果失去信心。因此，理順利益結(jié)構(gòu)，將一系列政策目標(biāo)統(tǒng)一起來，并促進(jìn)各利益方協(xié)同一致，應(yīng)該成為政策制定的優(yōu)先選項。
由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)累積了巨大風(fēng)險，因此短期內(nèi)，控制金融風(fēng)險應(yīng)該被放在首要位置。可以預(yù)計的是，中央不可能采取強(qiáng)硬手段，戳破當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，而會采取逐步提供保障型住房的方式，將當(dāng)前的高房價懸空，并讓經(jīng)濟(jì)增長逐步填補(bǔ)高估的房價空間。
而追本溯源，清理地方政府與開發(fā)商的既得利益，理順土地供應(yīng)市場的供求關(guān)系至關(guān)重要。要做到這一點(diǎn)，首先應(yīng)將地方政府與土地財政相剝離，這就要求改革中央與地方利益分配制度，將與企業(yè)發(fā)展相關(guān)的收入項轉(zhuǎn)給地方政府，而將土地出讓收入轉(zhuǎn)入中央政府，從而形成地方政府發(fā)展實(shí)業(yè)的激勵機(jī)制，促進(jìn)地方政府大力向企業(yè)讓利，進(jìn)而提高企業(yè)盈利水平。與此同時，由于對中央政府而言，土地級差地租所導(dǎo)致的土地出讓收入懸殊問題并不存在，這就令中央政府得以更為超脫地統(tǒng)籌全國土地市場規(guī)劃。
在此基礎(chǔ)上應(yīng)協(xié)調(diào)政府與農(nóng)民的在土地征收上的利益糾葛，必須在進(jìn)一步明晰土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，建立城鄉(xiāng)土地出讓市場。具體的方式是，通過統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)用地指標(biāo)，建立土地指標(biāo)交易市場，在確定農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，允許發(fā)達(dá)地區(qū)的地方政府，向未城市化地區(qū)的農(nóng)民購買城市用地指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)級差地租的轉(zhuǎn)移支付，從而解決土地供應(yīng)的困境。
（作者系媒體人士） |