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國務院14日召開常務會議，明確提出遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，并提出四項調(diào)控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。
新“國四條”總體而言是投資、消費與平抑房價缺一不可。
房地產(chǎn)是不是支柱性行業(yè)，不用落在紙面，看看今年房地產(chǎn)對于大型企業(yè)利潤與地方政府財政收入的拉動作用即可，投資占了大型企業(yè)盈利的70%以上。正因為如此，房地產(chǎn)市場不可能出現(xiàn)疾風暴雨的退出方式，只能是緩慢退出。
中國既要防止日本式的房地產(chǎn)泡沫危機，也要防止香港“八萬五計劃”一夜之間刺破房地產(chǎn)泡沫、與東南亞金融危機共同導致經(jīng)濟下跌的慘象。從1984年到1997年，香港房價年平均增長超過20%；從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，超過同期香港GDP。
既要防左也要防右，樓市在狹窄的空間內(nèi)尋找方向。從政策來看，在退出的過程中，做到房地產(chǎn)投資量不變，房地產(chǎn)總體市場份額不減少，以彌補房價下跌可能出現(xiàn)的市場空缺。增加普通商品房供應與大規(guī)模推進保障性安居工程建設，可以保證房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資這一塊不會大幅下滑，同時房地產(chǎn)的下游行業(yè)家電、家紡等不會遭受嚴重打擊。由于保障性住房完成率低于預期76.4%，如果明年保障住房建設跟上，可以彌補固定資產(chǎn)投資的不足。更值得一提的是，城鎮(zhèn)化推進的過程是大拆大建的過程，是制造普通商品房消費需求的過程，只要資金跟得上，只要地方政府能夠放棄部分土地收入，普通商品房建設將大有前景。
考慮到購房金額之高——據(jù)中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌先生的估算，今年全國一手房和二手房銷售總額很可能達到5.7萬億~6萬億元。我國消費總量不過12萬億元左右，如果購房率馬上下降，將使我國的消費馬車更加不堪重負。因此，鼓勵自住性消費將是長期的政策，這一點也在“國四條”中有鮮明的體現(xiàn)。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率，對于自住型購房者的房貸等優(yōu)惠政策將繼續(xù)保留。
最難判斷的是房價高低。筆者一直認為，此輪房價泡沫是貨幣供應急劇增加與實體經(jīng)濟狀況不佳雙重壓力下的產(chǎn)物，只要維持銀根注水，資產(chǎn)品價格很難下降。
張化橋先生在分析香港房地產(chǎn)泡沫時，認為1997年以前長達二三十年的時間里，香港的廣義貨幣供應量M2一直以雙位數(shù)復合增長是罪魁。而在泡沫破滅后，香港貨幣供應量的增速跌到10%左右，在2002年甚至出現(xiàn)了負增長率。今年香港樓價大漲根源就在于資金過多、利率過低，香港銀行體系資金結(jié)余創(chuàng)出歷史新高，M2再現(xiàn)雙位數(shù)增長。可以預料，只要目前的貨幣狀況維系下去，香港將回到東南亞金融危機之前的樓市大泡沫階段。
內(nèi)地同樣如此，從1985年以來，中國的廣義貨幣供應量大約以高達22%的復合年率增長了24年，所以房地產(chǎn)市場化之后除了短暫的震蕩，基本維持上行趨勢。今年為了應對金融危機，銀根寬松前所未有，到11月底，廣義貨幣同比增長29.74%，到達嚇人的高度。由此造成的結(jié)果是，房地產(chǎn)價格持續(xù)10個月走高；今年前11個月，房地產(chǎn)市場貨幣投放量達48170億元；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍——一場大的貨幣危機正在房地產(chǎn)市場潛伏。
要觀察我國未來的保障房等建設，必須關注政策；要關注未來房價走勢到底如何，最重要的不是觀察政策，而是關注貨幣發(fā)行量。尤其是房地產(chǎn)作為投資品的今天，貨幣發(fā)行與房地產(chǎn)業(yè)已水乳交融。不動貨幣而想平抑房價，不可能！ |