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繼日前出臺(tái)措施將個(gè)人住房買(mǎi)賣(mài)營(yíng)業(yè)稅免稅期從2年調(diào)回5年后，12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議又提出，當(dāng)前重點(diǎn)是遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。會(huì)議提出，要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。加快普通商品住房建設(shè)。
會(huì)議首次提出力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。將保障性住房建設(shè)工作延長(zhǎng)，也是此次會(huì)議上的一個(gè)細(xì)微變化，這些都有穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用，但對(duì)房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)是不會(huì)有根本性的影響，我國(guó)居民住房困難在短時(shí)間內(nèi)難以化解。
在目前土地市場(chǎng)買(mǎi)方壟斷的環(huán)境下，尤其是在目前地方政府通過(guò)招拍掛這個(gè)模式獲得高額的土地出讓金這一掠奪性的財(cái)政手段的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展很難得到根本糾正。
正是在地方政府的土地財(cái)政背景下，推出了一個(gè)又一個(gè)“地王”。以上海為例，2009年上海前三季度就出現(xiàn)了五大地王，賣(mài)地收入超全年目標(biāo)。其中，9月30日，綠地集團(tuán)以72.45億元的價(jià)格，再度發(fā)力拿下了位于徐匯龍華路1960號(hào)的地塊(龍華地塊)，樓面價(jià)達(dá)到了驚人的27231元/平方米。北京也是如此，大龍地產(chǎn)以50.5億元拍下位于北京市順義區(qū)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)的一塊住宅用地，樓面地價(jià)達(dá)29859元/平方米。
同時(shí)，在寬松貨幣政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)資金相當(dāng)充裕。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示1-11月房地產(chǎn)資金來(lái)源達(dá)48170億元；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍；而保障性住房完成率低于預(yù)期76.4%。這推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比持續(xù)上升，新地王不斷涌現(xiàn)。11月中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲5.7%，漲幅比上月高1.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2007年10月以來(lái)的新高。
雖然金融危機(jī)給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)很大的沖擊，但是地方政府的賣(mài)地收入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)歷史最好水平，可見(jiàn)土地財(cái)政對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了很大的影響。可見(jiàn)當(dāng)前的各種措施的推出最后都要受到土地財(cái)政的根本性的制約，不改變這個(gè)局勢(shì)，期望通過(guò)一些微調(diào)政策來(lái)改善我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是難以想象的。
盡管?chē)?guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)要增加普通商品房的供應(yīng)，但是這個(gè)效果卻一直受到地方政府的變相抵制。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年國(guó)內(nèi)前三季度中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)同比大幅減少45%。造成這個(gè)尷尬的局面與我國(guó)的住房制度的標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)不一致有著本質(zhì)上的聯(lián)系。按照當(dāng)初的改革要求，我們是要給社會(huì)60%以上的居民提供經(jīng)濟(jì)適用房的，然而由于地方把這些拋在一邊，到目前為止經(jīng)濟(jì)適用房成為高收入群體等少部分人的住房標(biāo)準(zhǔn)。大部分的居民無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》，85%以上城鎮(zhèn)家庭無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)高企的住房。
我們看到，盡管此次個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到了5年，但房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)和持有的總體稅負(fù)仍然較低，尤其是和投資于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的稅負(fù)相比。與其他國(guó)家相比，中國(guó)沒(méi)有物業(yè)稅和資本利得稅，租金收入只征收5%的營(yíng)業(yè)稅(而工資收入最高可被征收45%的所得稅，企業(yè)所得稅率也達(dá)25%)。這樣一種激勵(lì)體制會(huì)促使居民和中小企業(yè)更偏好對(duì)房地產(chǎn)的投資。
因此在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這次組合拳對(duì)房地產(chǎn)的打壓效果是有限的，它只對(duì)短期的投機(jī)行為打擊較大，不改變傳統(tǒng)的招拍掛等制度，不加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等的供應(yīng)，是無(wú)法解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題的。 |