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上海市政府4日清晨宣布迪士尼項目獲批的消息，顯然大大吊高了開發(fā)商的胃口。4日上午10點，被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙A08－03地塊進行現(xiàn)場競標，結(jié)果短短15分鐘，上海象嶼置業(yè)就以11.9億元的天價阻嚇了競爭者，一舉奪下了該地塊。這個價格有多高？一個數(shù)據(jù)可見一斑：264%的溢價水平已經(jīng)超過了今年上海溢價率最高的地王——趙巷10號地塊的水平。
對于“迪士尼地塊”的天價，業(yè)內(nèi)褒貶不一。一些開發(fā)商認為，該地塊樓板價已經(jīng)超出當(dāng)?shù)匦卤P銷售的價格，運作會有一定的困難。而一些分析師則表示，受迪士尼項目獲批的刺激，該地區(qū)土地拍賣熱將會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。
面粉貴過面包
除了較高的溢價水平外，上海川沙A08－03地塊拍賣結(jié)果震動業(yè)內(nèi)的還有另一個數(shù)據(jù)：14024元/平方米的樓板價。而目前，川沙地區(qū)在售樓盤中，價格最高的均價不過14000元/平方米，一些普通的樓盤每平方米均價甚至不超過萬元。無怪乎在競拍現(xiàn)場，有開發(fā)商搖搖頭說：“價格高得離譜。”
有關(guān)資料顯示，川沙新鎮(zhèn)由原川沙鎮(zhèn)和機場鎮(zhèn)合并而成，地處上海外郊環(huán)區(qū)域。自從傳聞迪士尼一期選址落戶川沙區(qū)域后，該區(qū)域房價從均價每平米3000元扶搖直上，最高一度觸及16000元/平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，川沙區(qū)域的房價比環(huán)線均價已高出三四成，相對已經(jīng)有些偏高了。
不過，在今年上海樓市的上漲潮中，類似川沙此次出現(xiàn)的“面粉貴過面包”現(xiàn)象屢見不鮮。而這些昂貴的“面粉”也很快拉動了區(qū)域內(nèi)“面包”價格的直線上漲。對此，易居中國分析師薛建雄指出，從規(guī)劃角度來看，上海川沙A08－03地塊項目未來對周邊房價的影響有限，如果周邊房價只是因為地王而過快上漲，短期內(nèi)就會出現(xiàn)泡沫。
也有業(yè)內(nèi)人士認為，與上海其他區(qū)域的地王不同，川沙區(qū)域的價格暴漲絕大部分因素來自于迪士尼概念的炒作，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨礁緹o法支撐這個價格水平，虛火的成分很高。不過，從世博對上海三林地區(qū)長達三四年的價格拉動來看，在迪士尼正式建成開園之前，這個概念或許能較長時間支撐該地域的價格泡沫。
理性看待概念炒作
上海樓市就迪士尼概念炒作正酣，但其中隱含的風(fēng)險也令業(yè)內(nèi)頗為擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然迪士尼落戶上海將產(chǎn)生一定的產(chǎn)業(yè)聚積效應(yīng)，但如果過高地估計了這種效應(yīng)而盲目推高房價，可能會得不償失。
薛建雄表示，迪士尼的建設(shè)至少需要4年以上的時間，這也就意味著多數(shù)企業(yè)需要一段時間后才能體現(xiàn)收益。特別是迪士尼建設(shè)期間是一片大工地，這對周邊的樓市反而不利。雖然長期看好該項目，但短期的陣痛也需要付出一定的代價。此外，迪士尼獲批和拍出地王消息的同時出現(xiàn)，必然導(dǎo)致區(qū)域房價短期的過快上漲，將需要一段較長時間的調(diào)整才能進入?yún)^(qū)域發(fā)展應(yīng)有的理性房價。
楊紅旭則指出，雖然迪士尼獲批對上海樓市是一個巨大利好，但這并不意味著其足以支撐上海樓市維持當(dāng)前的大牛市。“迪士尼項目只是一個影響因素之一，市場大勢才是板塊變化的主要影響因素。”楊紅旭說。 |