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4日一大早就傳來上海迪士尼獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)的消息,隨即一天之內(nèi)2幅迪士尼概念的川沙土地受到開發(fā)商瘋狂爭奪,最后分別以264%和427%的高溢價(jià)率成功出讓。
住宅地價(jià)趕超周邊房價(jià)
“價(jià)格真是高得離譜。”在4日土地正式競拍以及迪士尼落地尚未正式公布前,業(yè)內(nèi)早已認(rèn)定這次出讓的川沙土地將因迪士尼概念而飆出高價(jià),但最終的結(jié)果仍讓在場(chǎng)的人表示“不可思議”。
4日上午,上海土地交易中心的觀摩大廳被前來了解浦東川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊出讓情況的人圍得水泄不通,而上海迪士尼獲批的消息又讓在場(chǎng)的每一個(gè)人更為興奮,因?yàn)樵摰貕K與迪士尼預(yù)留地的直線距離約3.3公里,他們可以親眼目睹迪士尼項(xiàng)目獲批的消息公布后,該板塊第一幅土地的爭奪。
不過,預(yù)期中的激烈角逐并沒有出現(xiàn),上午10點(diǎn)掛牌截止前的最后一輪報(bào)價(jià),當(dāng)國企廈門象嶼集團(tuán)旗下的全資子公司上海象嶼置業(yè)直接叫出11.9億元后,其他如保利、綠地、界龍等意向拿地的14家開發(fā)商均立刻放棄。
其實(shí),這樣的局面并不難理解。地塊資料顯示,規(guī)劃用途為普通商品房的A08-03地塊東至華夏二路,南、西、北各臨尚未入市的地塊,出讓面積為56570平方米,規(guī)劃容積率不大于1.5。而以總價(jià)11.9億元計(jì)算,該項(xiàng)目的樓板價(jià)已高達(dá)14024元/平方米。要知道,這幅土地掛牌起始價(jià)不過3.268億元,折合樓板價(jià)僅3851元/平方米。
“當(dāng)上海方面透露迪士尼項(xiàng)目本周會(huì)有消息后,這塊地的掛牌價(jià)格就不斷被刷新,這當(dāng)然也是在意料之中的。就地塊本身而言,雖然其所處區(qū)域發(fā)展前景看好,但由于樓板價(jià)已經(jīng)超過了周邊一些商品住宅的售價(jià),算上各類稅費(fèi)和開發(fā)成本,預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來保本售價(jià)要在19000元/平方米左右。”方方地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的咨詢部經(jīng)理趙豫川向記者表示。
據(jù)他介紹,川沙城區(qū)去年以來有多個(gè)商品住宅項(xiàng)目上市。如和憬家園、玉宇新苑等,成交均價(jià)一直保持在13000元/平方米左右,品質(zhì)好一點(diǎn)的鼎鑫名流苑、御景家園等,成交均價(jià)在15000-17000元/平方米。
商業(yè)用地更顯輻射效應(yīng)
4日上午住宅用地的高價(jià)出讓,似乎又為下午迪士尼預(yù)留地周邊另一幅商業(yè)用地——浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)B03-13A地塊的交易增添了動(dòng)力。該地塊東至規(guī)劃停車場(chǎng)、南至歐洲苑小區(qū)、西至妙境路、北至公共通道,可建面積不過3056平方米,掛牌起始價(jià)939萬元,折合樓板價(jià)僅約3072元/平方米。但與上午住宅用地出讓截然不同的是,該商業(yè)用地引發(fā)了競價(jià)大戰(zhàn)。
下午2點(diǎn)掛牌截止后,主持人宣布進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競價(jià)階段,雖然最后的掛牌價(jià)已經(jīng)被翻至3000萬元,但18家報(bào)名參加掛牌的企業(yè)中仍有14家決定留下來繼續(xù)參加拍賣。直至2點(diǎn)40分左右,競價(jià)才告一段落,上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)綜合服務(wù)有限公司在39輪叫價(jià)后以4950萬元、相比底價(jià)溢價(jià)427%的高價(jià)獲得“來之不易”的勝利。
“太夸張了,樓板價(jià)每平方米超過16000元。其實(shí)主要是這塊地體量小,所以總價(jià)低,否則按溢價(jià)率算,可說是今年上海被飆得最瘋狂的一幅地。”有在場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士直言。
不過也有分析指出,迪士尼樂園附近的商業(yè)項(xiàng)目的受益更高于住宅項(xiàng)目,這可能是商業(yè)用地更受青睞的原因之一。“因?yàn)榈鲜磕岜旧砭褪且粋�(gè)商業(yè)綜合體,建成之后可以大大拉動(dòng)餐飲、交通、酒店等各項(xiàng)服務(wù)業(yè)。據(jù)保守估計(jì),迪士尼落戶上海將為上海每年帶來至少1000萬的旅游人次,帶來的相關(guān)商業(yè)效益也可想而知。”
“從川沙地區(qū)目前的現(xiàn)狀看,商業(yè)配套仍顯滯后,那么迪士尼所產(chǎn)生的利好輻射可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說更為明顯,比如相關(guān)路線的沿線商鋪的收益會(huì)大幅提升。”戴德梁行商鋪部華東區(qū)主管韋澤銘也表示,“還有當(dāng)游客準(zhǔn)備前往迪士尼,可選擇各種交通方式,那么軌道交通、公交的相關(guān)站點(diǎn),自駕車的停車地點(diǎn)等,都是商業(yè)效應(yīng)的輻射區(qū)域,開發(fā)商自然也會(huì)考慮搶占先機(jī)。”
在迪士尼引發(fā)的拿地?zé)崆楸澈?我們不能忽視的還有這座樂園對(duì)整個(gè)相關(guān)區(qū)域的樓市價(jià)格體系的重大影響。
“真是巧了,在迪士尼消息公布的同一天就賣了2幅地,而且一幅是住宅用地、一幅是商業(yè)用地,這以后不就成了川沙土地價(jià)值的'風(fēng)向標(biāo)’了？”在4日的土地出讓結(jié)果揭曉前,就有市場(chǎng)人士這樣表示。
細(xì)細(xì)想來,他的看法不無道理。根據(jù)官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù),除了4日的2幅,自2005年以來川沙區(qū)域的土地供應(yīng)總量只有5幅,且無住宅用地,所以對(duì)開發(fā)商來說,在川沙拿地幾乎沒有什么參照,但在4日的土地出讓后,川沙的土地價(jià)值可就“有底”了。
“其實(shí)自1997年以來就有迪士尼'落滬’的傳聞,但由于始終沒有得到國家批復(fù),有關(guān)區(qū)域的土地開發(fā)也像被擱淺一樣。但如今終于一塊石頭落地,川沙板塊的土地反而具備了稀缺性,據(jù)悉川沙未來還會(huì)有各類土地推出,照4日的出讓情況看,區(qū)域地價(jià)有望繼續(xù)飆升。”上海中原研究咨詢部的分析師直言。 |