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隨著行業(yè)周期特征的顯露，銀行和地產(chǎn)的市場博弈，引發(fā)了每年“前松后緊”的房貸變化規(guī)律。
11月3日，廣州泛華金融服務(wù)集團客服人員在接受記者業(yè)務(wù)咨詢時稱，目前，所有合作銀行都取消了二套房利率優(yōu)惠，且上浮10%；此外，年初一律的“利率七折”，現(xiàn)在亦只有首次置業(yè)者可以享受。
該人士表示，實際上，從8月中旬開始，即有銀行開始收緊利率優(yōu)惠政策，延伸至今，所有銀行已加入“嚴格執(zhí)行二套房”的陣營。
雖然二套房政策并不是新規(guī)，不過，深圳一證券分析師稱，從監(jiān)管部門一直重申要嚴格執(zhí)行的表現(xiàn)來看，不少銀行執(zhí)行并不到位，尤其在年初。由于房貸在銀行的比重不低，利率優(yōu)惠和首付的比例對于銀行盈利的影響顯而易見，因此，銀行現(xiàn)在是“只做不說”。
此外，在下半年發(fā)力信貸的外資銀行亦逐步加入陣營。據(jù)媒體報道，東亞銀行和花旗銀行的二套房貸利率已經(jīng)執(zhí)行基準利率上浮10%，但匯豐銀行和渣打銀行的二套房貸利率最低仍執(zhí)行7.1折優(yōu)惠。
政策紅線未變
前述金融中介公司人員亦稱，自2007年開始，銀行對個人房貸的態(tài)度均是年初非常松，而年底非常緊。此次利率優(yōu)惠調(diào)整的時間，恐怕會延續(xù)至明年初方有轉(zhuǎn)機。
自年初以來，在市場競爭的驅(qū)動下，二套房政策紅線被商業(yè)銀行突破，雖有政策，但執(zhí)行尺度寬松。
在6月22日，銀監(jiān)會曾下發(fā)《關(guān)于進一步堅強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，再次強調(diào)二套房首付四成、利率上浮10%的政策底線。而后在各種監(jiān)管會議和場合，銀監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人亦多次重申個貸風(fēng)險和二套房政策標準，近日，在2009年第四次經(jīng)濟金融形勢分析通報(電視電話)會議上，銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)，要嚴格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖，不折不扣地落實與借款人“面談”、“面簽”制度，并將開發(fā)商、項目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實施并表監(jiān)管。
此外，上半年銀行放貸過猛，本身額度用盡可能其在下半年顯得“無心戀戰(zhàn)”。
業(yè)內(nèi)人士透露，截至今年8月底，個人消費貸款增量已達到1.04萬億元，而去年同期的增量僅為3200億元。而個人購房貸款又約占個人消費貸款的80%，意味著今年前8個月的個人購房貸款增加近8000億元。
這大大超過了銀行的預(yù)期。前述股份制銀行個貸人士稱，今年初，各行對個貸業(yè)務(wù)的判斷都是不樂觀的，所以，下任務(wù)時也很謹慎，增量規(guī)模比較小，可能只有往年平均增量的1/3或1/2。
然而，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇超乎市場預(yù)期。所以，一些銀行在年中還增加了個貸的任務(wù)指標。但有些銀行并沒有調(diào)整計劃。所以，“在9、10月份就完成任務(wù)了，往年是不可能的想象的，因為金九銀十是大頭，要10月份做完才知道。”前述股份制銀行個貸人士直言。
他進一步指出，今年房貸增量較大，跟鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策支持、樓市復(fù)蘇相關(guān)，總體而言，增長還是比較理性的。
截至8月底，個人消費貸款余額為4.8萬億，而對公貸款一年的增量就超過了個貸的存量。所以，“中國的消費信貸的發(fā)展相對滯后，信貸投放占比不到10%，中國消費者負債消費跟國外不能比。”上述股份制銀行個貸人士稱。
前述深圳證券分析師表示，第三季，大多數(shù)銀行尤其是股份行的存貸比已經(jīng)接近75%的高位，雖然在不斷剔除票據(jù)的比例來增加額度，但是放貸能力還是受到限制，更重要的是，不少銀行已經(jīng)開始將注意力轉(zhuǎn)向吸存和為明年儲存客戶。
此外，從銀行的角度看，今年是利差最窄的時期，從前三季的盈利來看，以量補價顯然并不見效，由此，大多數(shù)銀行沒有在年底沖刺的動力，而對于儲存客戶至明年反而更加有興趣。
房貸政策后續(xù)猜想
雖然從操作層面不斷傳來二套房政策收緊的信息，但銀行管理層面，卻一直否認政策執(zhí)行的變化。
11月3日，一家股份制銀行個貸業(yè)務(wù)負責(zé)人指出，并沒有收到二套房貸款利率上浮的通知，總行也沒有下達過類似的文件。
他指出，該行還是可以做到利率下浮；“如果二套房的首付達到4成，下浮15%、20%，甚至25%都可以”；但有的行已采取基準利率，或上浮10%。
他認為，上調(diào)二套房貸利率應(yīng)該是分支行的做法，是處于市場末端的經(jīng)營機構(gòu)自己的選擇。“原因比較相同，很多銀行的個貸完成情況不錯。末端的經(jīng)營機構(gòu)在完成個貸任務(wù)后，不想做得太多，而7折優(yōu)惠利率，的確也不賺錢；此時如果要做個貸業(yè)務(wù)，就抬高利率。包括有些二手房的返點，現(xiàn)在也不返了”。
11月3日，中行相關(guān)負責(zé)人亦否認了房貸政策變緊的說法。該人士稱，從數(shù)量上來看，個貸的增幅從年初以來一直較為平穩(wěn)，不過，由于滯后因素，第三季的成交可能要到第四季方可顯現(xiàn)。不過，9月初，信貸增幅冠軍的中行廣東省分行甚至傳出暫停房貸和車貸的消息。
同日，深發(fā)展個貸部相關(guān)人士亦稱，總行并未限制個貸的拓展，在額度方面，雖然目前任務(wù)已經(jīng)完成，但由于對明年的政策走向難以把握，因此，對于優(yōu)質(zhì)的客戶并未拒絕。
不過，雖然銀行開始提高房貸門檻，但對于房貸政策的猜想?yún)s引發(fā)對地產(chǎn)銷售的反向影響。
業(yè)內(nèi)人士指出，實際上，在國務(wù)院131號文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》)之前，監(jiān)管部門對二套房的首付成數(shù)和利率都有規(guī)定，即首付4成和利率為基準利率的1.1倍，且隨著套數(shù)增加，利率要大幅提升。
國務(wù)院131號文件出臺后，“為鼓勵住房消費，提出改善型，這就模糊了二套房的要求，因為買第二套都有改善的成分；結(jié)合商業(yè)銀行自身的資金等情況，自主定價，等于把1.1倍的利率要求又模糊了。”前述業(yè)內(nèi)人士稱。
值得注意的是，國務(wù)院131號文件中提出“進一步鼓勵普通商品住房消費”的政策(包括信貸支持和稅收減免兩方面)暫定執(zhí)行至2009年12月31日。
深圳某大型金融服務(wù)集團負責(zé)人士表示，銀行對于七折優(yōu)惠等政策實際是需要看監(jiān)管部門的態(tài)度。地產(chǎn)界和部分持幣觀望的購房者，甚至預(yù)計明年初七折優(yōu)惠等政策將會調(diào)整。
該負責(zé)人續(xù)稱，與利率浮動不同，利率打折和營業(yè)稅等政策不是一年一調(diào)，因此，才會造成近幾個月份開始的搶搭末班車集中成交的情況。
銀行對二手房貸的競爭，會否引發(fā)違規(guī)和虛假交易，并導(dǎo)致違約客戶數(shù)量增加，上述股份制銀行人士稱，今年違約情況較為平穩(wěn)，而去年此時客戶違約數(shù)比較高。
業(yè)內(nèi)人士稱，往年的情況是，年底的違約客戶數(shù)量較低，這主要因為出年報的因素。到第二年一季度后逐步增加，5月份是一個高點，6月份半年報出來，違約客戶數(shù)會下降；而7、8月份又會漲，9月份達到一個高峰。
但違約客戶增加，與過度競爭的關(guān)聯(lián)性不大。“我們的業(yè)務(wù)流程和風(fēng)險政策都沒有為了市場而改變，審貸也是分離的，審查人員和營銷人員是獨立的，兩條線管理。”前述股份制銀行人士稱。 |