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不久前，在廣渠路15號地的拍賣現場，萬科副總裁毛大慶一句北京四環(huán)內房價將提前進入3萬元時代讓業(yè)內震驚不已。然時隔數日，在剛剛開始的北京秋季房展會上，記者發(fā)現在內城已經難尋2萬元以下的項目了，而一些熱點區(qū)域的知名高端項目，如遠洋萬和城、龍湖唐寧ONE、西堤紅山的價格早已跨過了3萬元大關。
業(yè)內人士指出，隨著北四環(huán)、中關村、CBD等熱點區(qū)域土地供應的逐步減少，地段決定房價的規(guī)律將更加凸顯。在未來一段時間內，北京熱點區(qū)域內樓市均價突破3萬元大關必將指日可待。
土地新房均稀缺
城區(qū)內高端項目行情走俏
從年初樓市小陽春回暖之后，土地市場緊隨樓市快步前進。大小地王頻出的局面一度讓土地市場呈現出百家爭鳴之態(tài)，加之央企背景的地產企業(yè)頻頻一擲千金，使得原本就稀缺的京城土地愈發(fā)金貴，一旦出現熱點區(qū)域的地塊，勢必將引發(fā)新一輪的土地爭奪。
盡管沒有廣渠路10號地、15號地那么受關注，盡管總面積只有3.8萬平方米，但作為今年8月份上市交易的惟一一塊四環(huán)內土地，西三環(huán)六里橋住宅項目用地依然以絕對的地段優(yōu)勢引來了19家房企的競拍。最終該塊土地被景旭房地產開發(fā)有限公司以5.16億元高價拍得，溢價238%。
可見房企敢一擲千金的最高內城土地價格，是緣于對內城項目開發(fā)前景的看好。“隨著城市化進程的加快，京城土地資源日漸稀缺，優(yōu)質地塊逐漸減少，郊區(qū)土地供應成為常態(tài)，一旦出現中心城區(qū)的土地供應就會吸引開發(fā)商競相爭奪。”亞豪機構副總經理高姍認為，未來中心城區(qū)將呈現以高端產品供應為主的市場格局。
除此之外，記者還發(fā)現，位于熱點區(qū)域核心地段的高端項目新房供應量也開始出現大幅萎縮的現象，這導致了諸多高端項目在價格上漲的情況下依然銷售火爆。根據北京市統(tǒng)計局的數據顯示，今年上半年北京市高端項目與去年同比銷售量增加了77.2%。特別是在熱點區(qū)域，這一現象更加明顯。
以地處亞奧、CBD、中關村、金融街等熱點區(qū)域的熱銷項目為例，遠洋萬和城、唐寧ONE、萬科公園5號等項目原本就處在熱點區(qū)域，而同區(qū)域內的高端項目往往以地段的稀缺性、產品的高端性受到市場熱捧，呈現供不應求現象。
例如今年上半年，北京2萬元以上項目的銷量三冠王遠洋萬和城，連續(xù)6個月熱銷，總共銷售額達到了16.4億元，銷售套數634套。遠洋地產市場部高級經理徐海倫認為，萬和城的熱銷主要緣于其地理位置的優(yōu)越性，該項目緊鄰北四環(huán)，交通方便，周圍又匯聚了亞奧區(qū)域的眾多娛樂休閑配套設施。
記者了解到，按照北京市國土局未來的供地規(guī)劃，今后四環(huán)沿線的土地少之又少，基本上不會再出現像萬和城這樣的整體建筑面積達到40萬平方米以上的住宅項目了。同樣目前市場在售的內城高端項目如唐寧ONE、西堤紅山、山水文園、中信城等高端項目全憑借著自身項目的地理位置和高品質的建筑贏得了市場的認同。
保值增值雙保險
高端項目獲寵投資市場
日前，上海浦東星河灣6小時成交40億元的事跡儼然成為房產界內關注度最高的事件。而同期樓市豪宅產品競相熱銷的現象更是引發(fā)了業(yè)內外的諸多討論。北京、上海等一線城市高端項目的迅速回暖甚至成為了引領樓市回暖的新動力。
與此同時，高端項目的價格也受到了人們的關注。而上海的新鴻基凱旋門項目甚至一度傳出均價每平方米2萬元的報價，即將代替湯成一品成為“滬上最貴豪宅”。一時之間，到底什么人在購買中國的豪宅成為熱議話題。
據一項最新調查顯示，在通脹的預期不斷增強的情況下，最能被接受的理財方式便是買房，這一觀點被80%的業(yè)內人士所認同。隨著通貨膨脹預期的加大，越來越多的人選擇高端項目作為投資保值的保險柜。
業(yè)內專家表示，從長遠來看，投資房地產是沒有風險的，特別是現在——顯然不是經濟波動的波峰，更是投資的好時機。
而隨著樓市回暖，內城樓盤售價也表現得比較平穩(wěn)，較2007年最高價格持平或略有上漲，漲幅在7%-10%，可見內城的項目具有很強的穩(wěn)定性和抗跌性，特別是經過了去年地產危機的洗禮，無論是投資者還是購房者，對于內城項目的價值有了更加充分的認同。
北京中原投資顧問部總經理張坤昱表示，相比普通住宅項目，核心地段、高品質的高端物業(yè)具備獨有的稀缺資源優(yōu)勢，產品附加值較高，抗跌性及未來的保值、增值能力更強，屬于典型的高收益、低風險投資產品，在任何市場條件下都是投資良選。
他認為，隨著區(qū)域發(fā)展不斷進步，核心地段房產升值前景將明顯好于其他地段，北四環(huán)的萬和城、西二環(huán)西堤紅山、中關村教育地王唐寧ONE就是此類產品的典型項目。
普通住宅再出價漲量跌現象
高端項目繼續(xù)唱響下半年樓市
在今年過去的8個月中，樓市上漲速度是有目共睹的，特別是四環(huán)內的高端項目的熱銷更是為市場錦上添花。但是隨著房價進一步上漲，對于房價已經步入頂峰的觀點越來越多。來自北京市房地產交易管理網數據統(tǒng)計顯示，8月中上旬，北京商品住宅期房簽約環(huán)比下降15.52%，創(chuàng)下7月以來最大跌幅。房產市場首次告別自3月以來的“量價齊升”，出現“價升量跌”的局面。
但是不少業(yè)內人士認為，從過去市場經驗來看，四、五環(huán)外的項目受此影響會非常明顯，熱點區(qū)域內高端項目不會受到太大沖擊，將繼續(xù)領漲下半年樓市。高檔住宅在價格方面提升明顯，二季度平均報價較一季度上漲1.9%，部分高端物業(yè)價格呈現明顯的快速上漲趨勢，原本均價在2萬元左右的商品住宅比年初平均上漲了4000元到5000元不等。
專家表示，高端項目跟市場波動之間關系不大，替代性比較小。而投資型的普通住宅產品替代性強，市場起伏時會首先受到影響。
另外，對于近期市場恐慌的二套房貸重新收緊的政策，將導致市場交易萎靡的說法，許多高端項目的負責人并不認同。
中國管理科學研究院經濟學家李開發(fā)表示，當前經濟發(fā)展的落腳點就是房地產，投資房地產就是投資所有的經濟成果。優(yōu)質配套房地產產品，不僅有利于流動資產快速固定化，更能享受高端住宅良好的上升趨勢，有效達到保值增值目標。
徐海倫認為，政府重申40%的首付，對于萬和城的影響不是很大，從目前銷售情況來看，在萬和城一次性付款的購房者達到了近50%，這部分人本身是不需要貸款的，因此貸款的收緊不會對他們產生影響。
日前，遠洋萬和城推出的絕版90平方米精裝兩居，一經入市便受到熱捧，購房者蜂擁而至，當日銷售率便超過60%。
據悉，9月遠洋萬和城即將推出中央景觀樓王的精裝四居，已經吸引了諸多購房者前往咨詢，甚至有購房者表示愿意先交定金預訂。“我們此次推出的景觀樓王是整個區(qū)域內位置、景色最好的產品，而價格也相對較高，但市場的接受之快遠遠超出了我們的想象。”徐海倫表示。 |