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一份對(duì)全國(guó)22家知名房企的項(xiàng)目調(diào)研顯示，9、10兩月僅這些企業(yè)的項(xiàng)目新增供應(yīng)面積就將達(dá)到700萬(wàn)平方米左右，單月的供應(yīng)量可比8月上漲近1倍。在這22家房企的所有項(xiàng)目中，預(yù)測(cè)價(jià)格漲幅超過(guò)30%的項(xiàng)目占到11%，預(yù)測(cè)價(jià)格漲幅在30%以下的達(dá)68%，僅有約13%的項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格可能下調(diào)。
去年由于金融風(fēng)暴，“金九銀十”沒(méi)有如期而至。但在今年樓市出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”、“紅五月”之后，接下來(lái)的“金九銀十”就被寄予了很多希望。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，今年“金九銀十”的活躍度應(yīng)會(huì)優(yōu)于去年。如今開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在積極備戰(zhàn)，準(zhǔn)備抓住時(shí)機(jī)推盤(pán)。但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)攀高、政策微調(diào)也讓觀望氣氛籠罩著買(mǎi)方。
供應(yīng)放量幾無(wú)懸念
“隨著傳統(tǒng)樓市旺季‘金九銀十’的臨近，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)在短期內(nèi)加大推盤(pán)力度，為的是抓住目前的樓市高位、完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟介紹。
盡管坊間盛傳樓市供應(yīng)緊張，但事實(shí)上，7、8月份樓市淡季的新增供應(yīng)面積并沒(méi)有萎縮太多，如7月上海商品住宅的供應(yīng)量與6月基本持平，都在120萬(wàn)平方米以上。而開(kāi)發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”，后續(xù)供應(yīng)還會(huì)加大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，上海9月入市新盤(pán)將有19個(gè)之多，另外會(huì)在9月推新房源的在售樓盤(pán)也可達(dá)20個(gè)，這批新房的總供應(yīng)量則可達(dá)150萬(wàn)平方米。由此9月有望成為今年以來(lái)上海樓市供應(yīng)量最大的一個(gè)月。
除了上海，全國(guó)各地未來(lái)兩月的樓市供應(yīng)局面都呈現(xiàn)放大趨勢(shì)。如克而瑞（中國(guó)）研究中心對(duì)全國(guó)22家知名房企的項(xiàng)目調(diào)研顯示，9、10兩月僅這些企業(yè)的項(xiàng)目新增供應(yīng)面積就將達(dá)到700萬(wàn)平方米左右，單月的供應(yīng)量可比8月上漲近1倍。
從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)、市場(chǎng)容量較為可觀的華北和華東將成為這些新增房源的集中供應(yīng)區(qū)。其中，華北地區(qū)供應(yīng)量占比達(dá)34%，華東地區(qū)占比也達(dá)到了33%。克而瑞的分析師還介紹，華東、華北地區(qū)的供應(yīng)將主要集中于9月，華北的樣本企業(yè)預(yù)計(jì)“拿出”約150萬(wàn)平方米，華東的樣本企業(yè)也將供應(yīng)121萬(wàn)平方米左右的商品房；中西部地區(qū)房企則計(jì)劃在10月放量，因?yàn)閷脮r(shí)重慶、武漢等城市都將舉行房展會(huì)，預(yù)計(jì)商品住宅新增供應(yīng)量可達(dá)820萬(wàn)平方米。
但分析師也指出，“金九銀十”之后各地區(qū)樣本房企的新增供應(yīng)量又將呈現(xiàn)逐月遞減的態(tài)勢(shì)，“據(jù)我們了解，部分房企12月在華東、華北地區(qū)基本無(wú)新增供應(yīng)；華南地區(qū)典型房企也會(huì)沖刺‘金九’，隨后供應(yīng)量將快速回調(diào)。但與華東、華北地區(qū)不同的是，華南房企在12月還計(jì)劃有一輪供應(yīng)小幅放量，應(yīng)該是為了年底沖高業(yè)績(jī)。”
預(yù)期價(jià)格仍將上漲
開(kāi)發(fā)商為迎接“金九銀十”表現(xiàn)出供應(yīng)沖動(dòng)，而對(duì)于今年一路攀升的房?jī)r(jià)又會(huì)如何取舍呢？
“從我們調(diào)研的房企項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期來(lái)看，整體依然保持穩(wěn)中有升的價(jià)格走勢(shì)。”克而瑞的分析師介紹，在被調(diào)查的22家知名房企的所有項(xiàng)目中，預(yù)測(cè)價(jià)格漲幅超過(guò)30%的項(xiàng)目占到11%，預(yù)測(cè)價(jià)格漲幅在30%以下的達(dá)68%，僅有約13%的項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格可能下調(diào)。
“一些地理位置較好、稀缺性較強(qiáng)的樓盤(pán)，仍有漲價(jià)的打算；同時(shí)，也因?yàn)椴簧匍_(kāi)發(fā)商留待9、10月份推出的房源是一些位置較好的，這也導(dǎo)致報(bào)價(jià)上漲。”分析師表示。
“投資者和剛性需求成為主力，前期被調(diào)動(dòng)起的改善性需求受到房?jī)r(jià)上漲、新增供應(yīng)又跟不上的抑制，重新陷入觀望，但隨著‘金九銀十’的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商就是想以一波供應(yīng)高潮來(lái)刺激這部分需求，以再次推高房?jī)r(jià)。”易居中國(guó)分析師薛建雄坦言。
購(gòu)房者態(tài)度仍是未知數(shù)
雖然開(kāi)發(fā)商積極備戰(zhàn)“金九銀十”，但若沒(méi)有購(gòu)房者的“響應(yīng)”，“金九銀十”的“成色”必將大打折扣。目前很多自住需求已經(jīng)被高房?jī)r(jià)嚇退了，近期主要靠投資客拉動(dòng)成交、撐起房?jī)r(jià)的情形還能堅(jiān)持多久呢？
昨天來(lái)自搜房網(wǎng)的專(zhuān)題調(diào)查顯示，看好“金九銀十”的購(gòu)房者并未占多數(shù)。有50%的受訪者認(rèn)為剛性需求受到高房?jī)r(jià)壓制，未來(lái)成交或走低，“金九銀十”不會(huì)出現(xiàn)；29%認(rèn)為成交較之前會(huì)有適量提升，但無(wú)法達(dá)到往年的活躍程度；僅有約20%的受訪者認(rèn)為傳統(tǒng)旺季仍有魅力，樓市今年會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”。
此外，30%的受訪者表示在即將到來(lái)的傳統(tǒng)旺季有購(gòu)房計(jì)劃；27%則選擇視具體情況而定；剩余的43%選擇繼續(xù)觀望。
一些業(yè)內(nèi)人士也指出，進(jìn)入下半年后，上海等不少主要城市的商品住宅成交量相比前期出現(xiàn)了回落，但是仍處于今年以來(lái)的平均水平之上，房?jī)r(jià)在高端物業(yè)成交拉動(dòng)下仍出現(xiàn)明顯上漲，這種價(jià)升量跌的情況能否持續(xù)是值得探討的。無(wú)論“金九銀十”的風(fēng)向如何，房?jī)r(jià)要在短期內(nèi)回歸正常的話，有必要推動(dòng)中低端物業(yè)的入市。 |