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為了一張房產證，河南省南陽市市民田陽（化名）最近很沮喪。3年前，她賣掉原來的房子，又拿出家里的10萬元積蓄，又借了10萬元，總共花了30多萬元購買了南陽市風帆·金色世家小區(qū)的一套房子，可3年過去了，房產證卻一直辦不下來。
“每平方米1500多元的房子，在南陽也算高價了。知道是南陽市住房統(tǒng)建綜合開發(fā)公司（以下簡稱“統(tǒng)建公司”）開發(fā)的房子，我才放心買的，可誰知道最后還是掉進了陷阱里。”田陽說。
因為單位效益不好，田陽原本想著辦好房產證去銀行抵押貸款，做點小生意，可統(tǒng)建公司并沒有按合同約定“在商品房交付使用后90日內辦理房地產權屬證書”，她的夢想一再落空。
不止田陽一家，在交齊購房款、辦證稅金和大修基金等費用后，風帆·金色世家小區(qū)的420戶業(yè)主，都沒有拿到房產證。
業(yè)主們開始上訪。南陽市房產管理局的答復讓他們感到震驚：在向業(yè)主收繳辦證稅金和大修基金371萬多元后，開發(fā)商南陽市統(tǒng)建公司的合作伙伴——南陽市銀龍科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“銀龍公司”）一直沒有把錢交到房管局，資金去向不明，房管局不能辦證。
在南陽市房產管理局出具的一份報告中，業(yè)主們發(fā)現了一個更讓他們震驚的事實：風帆·金色世家小區(qū)本來是河南省原計委批準的經濟適用房項目，最終卻按商品房出售，土地使用權僅為50年。
拿著購房合同，業(yè)主李玉會說：“南陽市統(tǒng)建辦上套國家優(yōu)惠政策，下騙老百姓多交錢，這才叫兩頭通吃！
統(tǒng)建公司的官方背景
在風帆·金色世家小區(qū)的業(yè)主看來，南陽市統(tǒng)建辦是典型的官辦公司，依靠出賣權力獲得利益，業(yè)主因為相信統(tǒng)建辦以官方身份開發(fā)的小區(qū)，沒想到掉進了不能辦理房產證的陷阱。
風帆·金色世家小區(qū)位于南陽市車站南路，占地96.75畝，建筑面積97000平方米。規(guī)劃建設14棟住宅，其中建多層住宅12棟，小高層2棟，地下車庫5300平方米，半地下室5900平方米，商業(yè)用房14700平方米。一期開發(fā)建設5棟，于2005年10月交付使用；二期開發(fā)建設7棟，于2007年7月交付使用。三期2棟小高層尚未開工。
風帆·金色世家原名車南小區(qū)，由南陽市統(tǒng)建公司開發(fā)建設。南陽市統(tǒng)建公司還有另外一塊牌子——南陽市住宅統(tǒng)建綜合開發(fā)辦公室，現任統(tǒng)建辦主任雷勝利也是統(tǒng)建公司的總經理。
南陽市住宅統(tǒng)建綜合開發(fā)辦公室是南陽市房產管理局下屬的事業(yè)單位。資料顯示，統(tǒng)建辦成立于1978年，目前主要負責南陽市的經濟適用房建設。
《南陽日報》2007年11月的報道《南陽市房管局住宅統(tǒng)建辦公室：讓中低收入家庭早日圓住房夢》中說：1997年以來，隨著住宅制度改革的不斷深入與完善，住宅統(tǒng)建辦拉開了連續(xù)8年的三個批次的經濟適用房的開發(fā)建設。第一批，承接市委、市政府的經濟適用房風帆小區(qū)一期工程，建各種結構住房810套；第二批，2002年承建風帆小區(qū)二期工程，提供住宅600套；2004年又建設商品房風帆小區(qū)三期工程，共建住宅540套。三個批次下來，風帆小區(qū)共為社會提供經濟適用房1700多套。
這篇報道提及的風帆小區(qū)三期即為風帆·金色世家小區(qū)。
南陽市房產管理局官方網站顯示，南陽市房產管理局領導班子成員、房改辦主任安懷申主管統(tǒng)建辦。
在河南省原計委《關于下達經濟適用房計劃的通知》2000豫計投614號文件中，車南小區(qū)被列入南陽市經濟適用房計劃。
然而，2004年7月6日，南陽市房產管理局、南陽市住房委員會辦公室聯合下發(fā)了《關于取消“車南小區(qū)”經濟適用住房建設計劃的通知》，稱“"車南小區(qū)"原計劃為今年我市經濟適用住房小區(qū)，項目單位為市住宅統(tǒng)建辦公室。該項目在實施過程中，因土地屬于出讓性質，核定預售價格偏高，部分戶型設計面積偏大，有違宛政199987號和宛政200255號文件規(guī)定”，經研究，并報請市政府同意，取消該項目經濟適用房建設計劃。
此后，南陽市房產管理局為風帆·金色世家小區(qū)頒發(fā)了《商品房銷售（預售）許可證》，風帆·金色世家面向公眾銷售。
“政府劃撥”變成了“協議轉讓”
按照國家政策，經濟適用房建設用地由政府劃撥，目的是為了降低開發(fā)成本以拉低房價。在車南小區(qū)項目中，原本屬于“出讓”性質的土地為什么成了經濟適用房項目？
車南小區(qū)地塊使用權原為南陽市石化工貿有限公司所有。南陽市國土資源局提供的檔案表明，經南陽市政府批準，根據宛政1995196號文件，南陽市石化工貿有限公司獲得了該宗土地，獲取方式為“劃撥”，轉讓土地面積為50693.3平方米（76.04畝），規(guī)定用途一項為空白。
銀龍公司1998年4月16日提交給南陽市土地管理局的《土地變更登記申請書》中，說明了“申請變更登記的內容和理由”：由于市石化工貿有限公司征用車站南路劃撥地已有幾年，現無力開發(fā)。現經市土地局轉讓給銀龍公司，補辦出讓手續(xù)，補交出讓金，由銀龍公司進行群體商品樓開發(fā)。
1998年4月14日，經南陽市土地管理局審查同意，該宗地被轉讓給銀龍公司，土地用途為“住宅”，轉讓年限為50年。
銀龍公司的一份合同顯示，銀龍公司為取得該土地，花費共計3380萬元。
1998年4月16日，銀龍公司出具《土地登記法人代表身份證明書》，證明宋寶琴為該公司董事長、法人代表。
同一天，銀龍公司委托李興東全權辦理銀龍公司車站南路的國有土地使用權的登記事宜。
至此，該宗土地從“政府劃撥”變成了“協議轉讓”。
合同約定利益分成比例
2001年7月13日，銀龍公司（甲方）與南陽市統(tǒng)建公司（乙方）簽訂《聯合開發(fā)經濟適用房合同》。《合同》說，聯建項目名稱為“麗都花園”（風帆三期），又名車南小區(qū)（風帆三期）。聯合開發(fā)形式為：銀龍公司提供建設用土地和全部建設資金，南陽市統(tǒng)建公司負責提供開發(fā)用經濟適用房建設指標和辦理報建減免手續(xù)。
為鼓勵經濟適用房建設，國家出臺了經濟適用房優(yōu)惠政策，主要是，經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。
《合同》規(guī)定了雙方的利益分配方式。聯建項目獲得的開發(fā)利潤全部歸銀龍公司所有，統(tǒng)建公司不參與分配。統(tǒng)建公司只在聯合開發(fā)過程中獲得一定量的開發(fā)代理費和場地使用費，支出形式以代理費、場租費、車輛購置費和人員報酬等名義出現，支付時間可分別在開發(fā)始、售房后和開發(fā)終三個階段分次付給。
《合同》規(guī)定，統(tǒng)建公司獲益的標準為因使用經濟適用房計劃指標而“節(jié)省的前期工程費”額度在：
1．達到500萬元（含500萬元）時，由銀龍公司按總額的25％付給統(tǒng)建公司（不含車輛購置費）。
2．達到600萬元（含600萬元）時，由銀龍公司按總額的28％付給統(tǒng)建公司（不含車輛購置費）。
3．達到700萬元（含700萬元）時，由銀龍公司按總額的30％付給統(tǒng)建公司（含車輛購置費）。
《合同》規(guī)定，考慮到在辦理項目前期手續(xù)時工作量較大，急需交通和通訊工具這一情況，經雙方商定，合同簽訂后由銀龍公司出資購買轎車一輛，價值為24萬元，由統(tǒng)建公司使用，屆時其所有權歸統(tǒng)建公司。
那么，南陽市統(tǒng)建公司約定的責任又是什么呢？
《合同》規(guī)定，統(tǒng)建公司負責為該項目提供有效的、合法的經濟適用房計劃指標；負責辦理該項目的前期報建手續(xù)和經濟和費用減免手續(xù)（原文如此——記者注）；提供銷售場地（三處）、設施和部分銷售與工程技術人員；配合銀龍公司做好工程質量、進度的管理并協助銀龍公司做好銷售工作；負責辦理房屋的產權，在辦理產權時產生的相關稅費由銀龍公司承擔。
《合同》還規(guī)定，在三個月內，若受政策因素影響而仍未辦妥減免手續(xù)，統(tǒng)建公司應承擔銀龍公司為其提供的車輛購置費和辦公費，并承擔相應的利息。
2003年12月31日，銀龍公司（甲方）、統(tǒng)建公司（乙方）和張英緒（丙方）簽訂了《關于車南小區(qū)（風帆三期工程）急待解決問題的協議》。
《協議》對該項目售房款按如下順序償還及分配利潤：第一，售房款必須首先償還銀龍公司為取得該土地的銀行貸款及土地價款的資金占用費、征地賠償款共計人民幣3380萬元；第二，售房款償還為開發(fā)該項目投入的資金和資金占用費及貸款利息；第三，稅后利潤的分配，銀龍公司占40％，統(tǒng)建公司占20％，張英緒占40％。
《協議》還規(guī)定，本著節(jié)儉求實的原則，急需配置一輛有形象、價位較低的約10萬元左右的小車（只含購車費），又考慮到經費的緊張，暫由統(tǒng)建公司和張英緒出資購車，作為股份投入的一部分。
2006年4月22日，風帆·金色世家二期開始公開排號。當地媒體的報道說，在進場前，前來排號的市民已在售樓部門口排起長隊，活動開始后，售樓部內人頭攢動，火爆異常。
為銀龍公司“服務”獲利200多萬元
2007年2月2日，統(tǒng)建公司（甲方）與銀龍公司（乙方）簽訂了第三份《合作協議》。
《合作協議》約定，雙方的合作形式是統(tǒng)建公司提供開發(fā)資質、收取有償服務費，銀龍公司出項目所需全部金額，該項目的盈虧及相關責任都由銀龍公司單方面承擔。
《合作協議》約定，經協商，銀龍公司同意統(tǒng)建公司撤出股本金及產生的紅利。
那么，統(tǒng)建公司的股本金有多少呢？
《合作協議》說，統(tǒng)建公司前期投入股本金182萬多元。其中，統(tǒng)建公司以借款形式支取100萬元，雙方同意經財務手續(xù)將其修訂為撤出股本金100萬元。經協商，雙方均同意對統(tǒng)建公司前期投入的股本金與其產生的紅利進行結算。
協商的結果，雙方同意統(tǒng)建公司前期投資共分得股本金及紅利250萬元整（統(tǒng)建公司撤出的股本金100萬元除外）。
《合作協議》“其他”項第5條規(guī)定，銀龍公司在本協議簽署前一次性將50萬元匯入統(tǒng)建公司賬號，余下的200萬元由銀龍公司以交付門面房產權的形式支付沖抵（門面房價格等同銀龍公司銷售同地理位置門面房價格，其中一期商鋪100萬元，二期商鋪100萬元）。
協議稱，協議簽訂后，統(tǒng)建公司完全退出車南小區(qū)經營管理。如銀龍公司需要，統(tǒng)建公司須全力配合銀龍公司工作。
協議還對雙方第一份合同涉及的24萬元作出約定：統(tǒng)建辦所借銀龍公司24萬元借款，經雙方協商沖抵其他項5條，指現金12萬元，余下的12萬元沖抵一期商鋪。
也就是說，統(tǒng)建公司通過為銀龍公司“服務”，獲得了200多萬元的收入。
協議還規(guī)定，統(tǒng)建公司負責辦理小區(qū)購房戶房產證，辦理房產證前由銀龍公司收取住戶辦證費用后交給甲方。如銀龍公司未及時收取或收取費用后未交統(tǒng)建公司，由此產生的辦證逾期等責任由銀龍公司承擔。
這一規(guī)定被業(yè)主們稱為統(tǒng)建辦的“免責協議”。
合同是否執(zhí)行說法不一
金色世家小區(qū)的業(yè)主認為，南陽市統(tǒng)建辦與銀龍公司簽訂合同，以幫助辦理經濟適用房指標換取入空股分紅，是典型的“出賣權力的合同”。
給安懷申不認為統(tǒng)建辦入股存在問題：“統(tǒng)建辦和統(tǒng)建公司是兩個不同的單位，統(tǒng)建公司有70多名員工，要想吃飯就要搞創(chuàng)業(yè)呀！”他還反問記者，“你說，首鋼屬于官商嗎？人家是國有企業(yè)。我們同樣不存在官商勾結的問題。”
安懷申對中國青年報記者強調，簽訂合同，重要的是看結果，看是否實施了。“我們和銀龍簽訂的第一份合同基本沒有執(zhí)行，就有一輛車，統(tǒng)建公司撤股時已經還了。”
記者問后兩份合同的執(zhí)行情況，安懷申表示“得去問統(tǒng)建辦”。
但是在南陽市統(tǒng)建辦，記者得到了不同的回答。
南陽市統(tǒng)建辦主任雷勝利對中國青年報記者說，正是因為第一份合同得到了執(zhí)行，才有后來的兩份合同。
雷勝利說，統(tǒng)建公司撤股時，實際分得了250萬元，其中有50萬元現金，200萬元門面房，現在已經賣出了兩套。“扣除我們的本金投入，實際上也就是凈賺70萬元。” |