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上一輪宏觀調(diào)控可以說是“通過抑制成交來穩(wěn)定市場(chǎng)”。
這一次地市熱漲，7月我們看到的是增加土地供應(yīng)，來平抑房?jī)r(jià)。土地的集中放量漸變成“土地促銷旺季”，這倒是和樓市瘋漲時(shí)期開發(fā)商加大推盤力度有著異曲同工之妙。京滬等地增加土地供給能平抑房?jī)r(jià)幾乎是多方共識(shí)，但明確出讓時(shí)間更需計(jì)劃性。另一個(gè)問題是，基于“總量有限、資源稀缺”等土地自身屬性，加大供應(yīng)的同時(shí)應(yīng)有效防止因供需關(guān)系變化產(chǎn)生的從地王走向賤賣的另一個(gè)極端，地市價(jià)格波動(dòng)過快會(huì)直接導(dǎo)致樓市的起伏，平衡土地交易的價(jià)格，是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。
5月21日的廣渠門外10號(hào)地，樓面價(jià)超過了每平方米15000元。6月30日的廣渠路15號(hào)地則成為北京樓面價(jià)、總價(jià)雙料"地王"。此后，五環(huán)外的大興、通州均出現(xiàn)樓面價(jià)達(dá)每平方米7000元的"地王"。這些"地王"的出現(xiàn)，無疑將在未來2至3年后推高北京房?jī)r(jià)。
據(jù)北京市國(guó)土資源局相關(guān)人士分析，地王頻現(xiàn)的主要原因在于：近三年來，北京市一直堅(jiān)持偏緊的土地供應(yīng)政策，有效開發(fā)的土地并不充足；而另一方面，旺盛的市場(chǎng)需求吸引了全國(guó)地產(chǎn)商競(jìng)相進(jìn)入。2008年大部分開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)不明朗，將主要精力放在了“消化庫(kù)存”方面，以至出現(xiàn)了“不敢拿地”的現(xiàn)象，2008年掛牌入市的多宗土地流拍。而今年，開發(fā)商將“面包”賣完之后，勢(shì)必要購(gòu)買適量的面粉補(bǔ)充，以保障其可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，今年寬松的貨幣政策又使得不少地產(chǎn)商、尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金，導(dǎo)致幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮。
地王也好，房?jī)r(jià)也罷，“價(jià)格”都是核心詞。增加供給以平抑房?jī)r(jià)的做法已經(jīng)成為北京、上海等大城市政府的共識(shí)。
北京市國(guó)土資源局研究室主任靳京在7月13日召開的“土地市場(chǎng)形勢(shì)分析專家座談會(huì)”上說，“下半年北京將供應(yīng)土地1000公頃，同時(shí)投入1000億元用于土地儲(chǔ)備”。
上海嘉定區(qū)政府土地招商負(fù)責(zé)人近期向在滬多家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)介紹，作為下半年上海土地出讓的重點(diǎn)區(qū)域，嘉定擬推出800畝至1000畝的土地供給。
價(jià)格戰(zhàn)中的“共振風(fēng)險(xiǎn)”
“價(jià)格戰(zhàn)”的產(chǎn)生究其原因在于，同一時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)的供需雙方赤裸裸的正面交鋒。
“價(jià)格戰(zhàn)”最大的受益者是土地的出讓方。但土地供貨方也絕非常勝將軍。縱觀2008年的土地交易情況，土地方也曾飽受了開發(fā)商的無情打擊。很多土地經(jīng)過幾輪談判后，由140萬/畝貶值到120萬/畝，甚至都出現(xiàn)了100萬/畝竟無人問津的地步。即使現(xiàn)在，也有大量的閑置土地。土地本是稀缺資源，但在特定的市場(chǎng)環(huán)境下，也不得不“賤賣”。
思源置地顧問認(rèn)為，這就是“土地共振”現(xiàn)象給市場(chǎng)交易中的供求雙方帶來的傷害。土地交易共振現(xiàn)象的出現(xiàn)源于參與者對(duì)市場(chǎng)供給、需求和預(yù)期的同向判斷。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，一方獨(dú)占或者說一方暴利的時(shí)代應(yīng)該引入一種新的價(jià)格機(jī)制，這個(gè)機(jī)制可以平衡交易過程中的各方利益，與和諧社會(huì)倡導(dǎo)的共同發(fā)展——“共贏”是相一致的。
思源置地顧問堅(jiān)信：適時(shí)引入“土地價(jià)格平衡機(jī)制——套期保值”在土地交易“價(jià)格戰(zhàn)”中可以有效地規(guī)避共振風(fēng)險(xiǎn)。
引用期貨交易中的套期保值
如何避免交易雙方中的任何一方損失慘重，可以探求在土地交易中引入期貨交易中經(jīng)常提及的“套期保值”。在現(xiàn)有的期貨市場(chǎng)中，套期保值是指把期貨市場(chǎng)當(dāng)作轉(zhuǎn)移價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的場(chǎng)所，利用期貨合約作為將來在現(xiàn)貨市場(chǎng)上買賣商品的臨時(shí)替代物，對(duì)其現(xiàn)在買進(jìn)準(zhǔn)備以后售出商品或?qū)硇枰I進(jìn)商品的價(jià)格進(jìn)行保險(xiǎn)的交易活動(dòng)。
“土地”雖然還未作為一種商品進(jìn)入到我國(guó)現(xiàn)有的商品期貨交易中，但我們可以借鑒“套期保值”在商品期貨交易中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，以運(yùn)用到未來的土地市場(chǎng)交易中。特別是提取套期保值的核心特征，即在現(xiàn)貨市場(chǎng)和期貨市場(chǎng)對(duì)同一種類的商品同時(shí)進(jìn)行數(shù)量相等但方向相反的買賣活動(dòng)，即在買進(jìn)或賣出實(shí)貨的同時(shí)，在期貨市場(chǎng)上賣出或買進(jìn)同等數(shù)量的期貨，經(jīng)過一段時(shí)間，當(dāng)價(jià)格變動(dòng)使現(xiàn)貨買賣上出現(xiàn)的盈虧時(shí)，可由期貨交易上的虧盈得到抵消或彌補(bǔ)，從而在“現(xiàn)”與“期”之間、近期和遠(yuǎn)期之間建立一種對(duì)沖機(jī)制，以使價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。
思源置地認(rèn)為，合理的引入“套期保值”的概念，可以有效地遏制現(xiàn)在開發(fā)商囤地、捂盤等擾亂市場(chǎng)交易活動(dòng)的行為，保持地方財(cái)政收入的穩(wěn)定。
土地交易中的套期保值
思源置地顧問提出在土地交易中引入套期保值的概念，其具體操作方式設(shè)想如下：
土地方與開發(fā)投資企業(yè)達(dá)成針對(duì)某個(gè)片區(qū)(該片區(qū)中包含已整理并可上市交易的土地和未整理不具備上市條件的土地)的合作意向，同時(shí)簽署土地開發(fā)意向合約。在合約中可約定：未來一段時(shí)間內(nèi)，投資商承諾以約定的條件摘取整理完成的土地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，而土地交易價(jià)格以約定價(jià)格作為基準(zhǔn)，雙方可約定上下浮動(dòng)空間。在浮動(dòng)空間之外，雙方可分別購(gòu)買一定百分比的“對(duì)沖產(chǎn)品”進(jìn)行分期保值。期限可分為三期：開發(fā)投資企業(yè)從市場(chǎng)上拿地價(jià)格時(shí)期、項(xiàng)目可動(dòng)工時(shí)期和項(xiàng)目開盤銷售時(shí)三個(gè)時(shí)期的土地市場(chǎng)情況。若土地交易價(jià)格變化超過了約定浮動(dòng)區(qū)間，利益受損方可以使用意向合約中的“對(duì)沖產(chǎn)品”來規(guī)避土地價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而確保土地方順利賣地和開發(fā)投資企業(yè)“零風(fēng)險(xiǎn)”拿地。
土地套期保值的實(shí)踐構(gòu)想
土地交易中實(shí)施套期保值的價(jià)格平衡機(jī)制。
首先，需要國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)并建立相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。交易雙方約定的交易價(jià)格和權(quán)利義務(wù)等款項(xiàng)必須對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開。特別是交易價(jià)格需要有專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地價(jià)格預(yù)測(cè)，得出中立的交易價(jià)格。監(jiān)管部門需要監(jiān)督國(guó)有土地利益不流失。另外，每次土地交易完成后均需要到監(jiān)管部門進(jìn)行備案。同時(shí)，擔(dān)保第三方也應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展情況定期向監(jiān)管部門匯報(bào)“對(duì)沖產(chǎn)品資金”的使用和發(fā)放情況。
其次，需要國(guó)家有關(guān)部門制定一套嚴(yán)格的法律文件，用以約束交易方。
第三，需要地方政府在政策上給予此種交易模式支持，并大力推進(jìn)實(shí)施。
與思源置地前幾期提到的“訂單農(nóng)業(yè)”、“零庫(kù)存”等土地交易模式結(jié)合，將價(jià)格平衡機(jī)制——套期保值引入到未來土地交易中，不僅可以有效的規(guī)避交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)，還可以促進(jìn)土地市場(chǎng)的發(fā)展，更可以保障市場(chǎng)主體多方的利益。
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