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7月23日下午，上海市中心超過30公里的地塊——上海青浦趙巷地塊出讓，并已被業(yè)內(nèi)視作今年上海土地市場的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)了解，有85家企業(yè)領(lǐng)取申請書，競買申請數(shù)目前為11家，而僅在7月14日第一輪報(bào)價(jià)，在底價(jià)9.46億元的基礎(chǔ)上暴增122%超過了21億元。
上海青浦趙巷地塊、北京廣渠路地王等，只不過是今年二季度全國地市“100%高溢價(jià)現(xiàn)象”中的一個(gè)縮影。
日前在一個(gè)由多位原中央部級領(lǐng)導(dǎo)參與的“中國城市經(jīng)濟(jì)及知名企業(yè)高峰論壇暨中華名士陽光行活動(dòng)啟動(dòng)儀式”上，一位參會(huì)人士表示，這種地方政府大量供地，開發(fā)商集體搶地的情況，不但沒能通過增加供應(yīng)平抑價(jià)格，反而通過土地出讓，令原先區(qū)域房價(jià)的預(yù)期變成了現(xiàn)實(shí)，直接刺激現(xiàn)有房價(jià)上漲，長此以往，離新一輪強(qiáng)力調(diào)控也就不遠(yuǎn)了。
6月份全國地價(jià)收入685億
“上半年的土地市場，一季度是海水，二季度是火焰。”克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天感嘆。
不僅在北京和上海，在南京等其他各級城市，高溢價(jià)的地王土地“爭先恐后”。上周末，南京河西奧體一幅住宅地塊，棲霞建設(shè)[8.37
2.57%]、萬科、蘇寧等13家房企參與競拍，66輪互不相讓的競價(jià)，最終以超過地價(jià)約70%成交。
“70%的溢價(jià)，與近期其他許多地塊的成交相比，一點(diǎn)都不算高。”一位上海參加了近期多次土地拍賣的本地開發(fā)商投資部人士告訴記者。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月份上海住宅用地成交5幅，全部溢價(jià)100%以上。經(jīng)過二季度突然發(fā)力，上海土地一家水平已經(jīng)達(dá)到48%。
克而瑞系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，從6月份開始，高總價(jià)高溢價(jià)率地塊較上月明顯增多。全國27個(gè)重點(diǎn)城市土地成交幅數(shù)471幅，占地面積2343.7萬平方米，環(huán)比分別增長31.2%和45.2%。其中全國土地成交總價(jià)685億元，土地成交樓板價(jià)1426元/平方米，與上月相比上漲21%。從經(jīng)營性用地成交價(jià)格來看，成交樓板價(jià)為1722元/平方米，與上月相比漲20.4%。
值得注意的是，6月份開始的“高溢價(jià)現(xiàn)象”，在7月延續(xù)并加強(qiáng)。7月10日至7月16日期間，全國37個(gè)重點(diǎn)城市中北京、上海、廣州等10個(gè)城市有土地成交，成交地塊65幅，成交土地面積444萬平方米，其中經(jīng)營性用地面積118萬平方米。天津土地市場最為活躍，共成交經(jīng)營性用地7幅，成交總價(jià)達(dá)34億元，其中塘沽區(qū)洞庭路西側(cè)地塊成交總價(jià)達(dá)11.78億元，溢價(jià)率高達(dá)115%，是天津今年以來溢價(jià)率最高的地塊。
幕后推手
在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，地塊高溢價(jià)的原因，主要來自三方面：一是這些地塊多位于城市中配套完善的成熟房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，且起始價(jià)格較低，盈利空間較大；二是由于受到房地產(chǎn)市場銷售順暢的影響，企業(yè)對于未來市場逐步看好，拿地意識(shí)增加；三是房地產(chǎn)市場成交仍保持火熱態(tài)勢，房地產(chǎn)成交的利好帶動(dòng)土地市場成交火熱。
除了萬科等再次進(jìn)入新一輪土地儲(chǔ)備的開發(fā)商外，“額外”資本的介入成為另一重要地市支柱。
克而瑞系統(tǒng)的信息披露，2009年上半年，各月成交總價(jià)排行前十的地塊中有60%的高價(jià)地塊由國資背景企業(yè)獲得。特別是在土地市場較為冷清的一季度，國資背景企業(yè)幾乎包辦了所有高價(jià)土地。
6月份，國資背景企業(yè)繼續(xù)在土地市場上占據(jù)重要位置，廣州、北京、南京、常州多個(gè)城市的多幅高價(jià)土地依舊被實(shí)力雄厚的該類企業(yè)收入囊中。
“從表面上看，地市火熱是企業(yè)信心高漲，市場回暖。但實(shí)際上，部分企業(yè)拿地的背后原因頗為無奈，受自身土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不合理，影響開發(fā)速度和開發(fā)節(jié)奏，包括區(qū)域分布不合理，影響企業(yè)銷售業(yè)績的可持續(xù)性，增加經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”克而瑞機(jī)構(gòu)分析師陸瑩指出，金地、富力等不少企業(yè)存在這樣的問題，這也進(jìn)一步令土地高溢價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)在更深層次上給企業(yè)和行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展埋下隱患。
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