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多方助推房價(jià)
“國家的資金投入和寬松的貨幣政策，推動了房價(jià)一路走高”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，國家今年確定了“保增長、促消費(fèi)、調(diào)結(jié)構(gòu)”的政策，今年上半年GDP增長為7.1%，而要完成“保八”的任務(wù)，下半年GDP要增長9.5%，因此國家會繼續(xù)加大投資。
另一方面，房價(jià)飛漲還源于寬松的貨幣政策。對在建房地產(chǎn)項(xiàng)目信貸的支持，土地出讓金的放緩收繳，二套房貸的松綁，這些都有意無意地造成地產(chǎn)資金的寬裕，“資金富裕的，貸款容易了，所以才出現(xiàn)了搶地、囤房的”，王玨林表示。
北京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、中國問題專家胡星斗則認(rèn)為，通脹預(yù)期是造成本輪房價(jià)飛漲的重要原因。
銀監(jiān)會使出撒手锏
樓市火熱，地王頻出，引發(fā)各方關(guān)注的目光。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開始加大保障性住房的建設(shè)，銀監(jiān)會發(fā)通知要求加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，北京市建委緊急調(diào)查開發(fā)商捂盤現(xiàn)象……
高達(dá)9000億元的住房保障投資計(jì)劃已經(jīng)啟動,在剩下的兩年多時(shí)間里，要完成對廉租房投資2150億元,棚戶區(qū)改造投資1015億元,經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元。為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公積金司正在積極研究閑置公積金支持廉租房建設(shè)的方案。王玨林表示，公積金使用非常重要，截至2008年末，全國住房公積金繳存余額為12116.24億元。如果把閑置公積金用好，對于改善低收入家庭住房條件方面有很大的意義。國外經(jīng)驗(yàn)證明，廉租房的供應(yīng)量每增加5％，將迫使商品房價(jià)格下降3％-4％。
打擊投機(jī)亦是政府調(diào)控的重中之重。5月27日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是在自2004年以來執(zhí)行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調(diào)，也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。
尚不足一月，6月22日,銀監(jiān)會就下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,要求各地銀監(jiān)局、各政策性銀行和商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，不得找借口放棄二套房貸政策約束，也不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),變相降低首付款的比例成數(shù)。7月17日，銀監(jiān)會主席劉明康在2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上強(qiáng)調(diào)，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，采取有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
事實(shí)上，“二套房貸”調(diào)控已成為平衡房價(jià)的撒手锏。2007年9月，監(jiān)管層出臺所有第二套房貸必須執(zhí)行四成首付、利率比基準(zhǔn)利率上浮10％的嚴(yán)厲政策，效果立竿見影，房價(jià)應(yīng)聲而落。
固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的下調(diào)和二套房貸的收緊，表明國家扶持樓市健康發(fā)展和打擊投機(jī)的決心。王玨林表示，“美國即使中產(chǎn)階級也不會擁有多套物業(yè)，如果中國出臺政策，第二套房子首付提升到50%，第三套70%，之后是90%甚至是全款，可以有效打擊房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象”。
除此之外，王玨林表示，房價(jià)很多問題是管理不到位造成的。比如土地政策，政府只是通過大量的放地平衡物價(jià)，但是如果拿出的地被開發(fā)商囤積起來，不開發(fā)，政府是無能為力的。因此，在土地政策上還應(yīng)該加強(qiáng)對開發(fā)商土地使用年限的管理，來解決開發(fā)商“虛假銷售、庫存土地囤積”等問題。
組合拳降溫樓市
如何給瘋漲的房價(jià)降溫？北京聯(lián)達(dá)四方投資管理有限公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逭J(rèn)為，運(yùn)用多種方法打擊投機(jī)是樓市降溫的關(guān)鍵。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，本輪房價(jià)的飛漲，狀態(tài)確實(shí)很危險(xiǎn)，開發(fā)商盲目標(biāo)高價(jià)格，將對市場產(chǎn)生不良影響。但是本輪漲勢并非全國性的，樓市趨熱只出現(xiàn)在北京、上海等幾個(gè)大城市，北京房價(jià)也只是在四環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)，地鐵沿線以及郊區(qū)軌道交通發(fā)達(dá)的地方，而其他一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，房價(jià)非但沒有上漲，反而有所回落。
因此郭毅認(rèn)為，本輪房價(jià)上漲，是區(qū)域價(jià)值的增值，帶動項(xiàng)目的增值，這是有交易量為支撐的增長，“短期內(nèi)不應(yīng)該出臺非常嚴(yán)厲的措施來抑制消費(fèi)，而是對現(xiàn)在市場中不規(guī)范的一些現(xiàn)象，出臺一些針對性的政策，避免一刀切的政策傷及無辜”。
“中國尚未出臺物業(yè)稅，也是投機(jī)現(xiàn)象增多，房價(jià)飛漲的原因”，胡星斗表示，盡快出臺第二套房產(chǎn)的物業(yè)稅征收，提高保有住房的成本，可以有效降低投資，平抑房價(jià)。 |