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7月11日，上海閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)張慕村的“蓮花河畔景苑”的業(yè)主接待點擠滿了人。在政府部門的協(xié)調下，開發(fā)商與倒塌的7號樓業(yè)主第一次溝通會再次舉行。遺憾的是，第一次溝通會開發(fā)商與業(yè)主最后鬧得不歡而散。
業(yè)主：精神損失被忽略
看上去，此次解決方案是有關方面和房地產律師們絞盡腦汁拿出來的，在他們看來，“蓮花河畔景苑倒覆樓賠償方案，符合預售合同的約定內容，與司法實踐中開發(fā)商不能交房，而導致合同不能履行的處理基本相符，也給予了購房者一定的選擇權”，業(yè)主為何還對此大為不滿？
“原因是這一理賠方案缺乏公平性。對樓的倒塌，購房者沒有任何過錯，卻讓他們承擔經濟上的損失。”長江商學院房地產研究中心金融學教授施興榮表示。
他認為，兩個方案都沒有考慮購房者的精神損失，顯然是一個重大的缺陷。“法律有‘填平性’賠償原則，可還有‘懲罰性’的賠償原則，難道千辛萬苦買房卻見倒房的精神損害，不應該得到經濟補償嗎？”
施興榮表示，拿第二套理賠方案看，僅僅以該小區(qū)未售樓房進行置換，顯然是不合理的。“‘蓮花河畔景苑’倒了一幢，相同的地質條件、質量，人們會相信其他樓房的安全嗎？為什么不提供其他樓盤供業(yè)主選擇？無疑還是經濟利益問題，這當然會引起業(yè)主的不滿。”
此外，上海社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛睿提出，也沒有對小區(qū)未倒樓房的業(yè)主進行賠償?shù)姆桨浮！半y道開發(fā)商認為倒樓沒有給其他業(yè)主帶來損失嗎？”
開發(fā)商：不肯原址重建
“開發(fā)商拿出方案，是想表明他們的誠意。但這一‘誠意’業(yè)主并不太滿意。”牛睿表示。
對于有業(yè)主要求將原址樓房推倒重建，開發(fā)商明確表態(tài)“不可能”。“樓房倒塌，很可能使該處樓盤品質大打折扣，甚至整個樓盤價格下跌。”牛睿表示，開發(fā)商也知道，該樓盤由于“倒樓”事件，已不具有升值潛力，現(xiàn)在重置，已不可能賣出好價錢。
他表示，選擇退房的業(yè)主，開發(fā)商應按重置價（同等地段、樓盤）賠償他們損失，賠償業(yè)主先期發(fā)生的其他費用，如貸款手續(xù)費、擔保費、銀行貸款利息等，支付違約金。
施興榮建議，“蓮花河畔景苑”倒樓事件已暴露了樓房建設中的環(huán)節(jié)不夠“牢固”，政府要更注重各開發(fā)項目的檢查關口，確保安全。部分人士非法控股參股、偷稅漏稅等現(xiàn)象，要嚴懲不貸，全面徹查。
律師支招
《合同法》第108條：當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
吳冬：業(yè)主與開發(fā)商簽訂的合同是《上海市商品房預售合同》，開發(fā)商在取得預售資格后，將在建的房屋銷售給業(yè)主，并約定在一定的時間交付房屋。這樣的銷售方式可以讓開發(fā)商在較短的時間實現(xiàn)回籠資金繼續(xù)開發(fā)。在樓房倒塌之后，開發(fā)商即使重建，顯然也不可能在約定的時間內建成并交付，因此業(yè)主能以“先期違約”為由主張開發(fā)商違約進而索賠。
《合同法》第107條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
吳冬：業(yè)主可以提出，一，解除《上海市商品房銷售合同》，要求開發(fā)商返還房款和賠償損失；二，要求開發(fā)商重建。
購房人可要求開發(fā)商按原有規(guī)劃重新施工且保證符合相關質量要求。如果工期延誤，開發(fā)商未能在約定時間內交房，購房人可據此主張自己的權利。一般而言，如果延期交付3個月或6個月，購房人可以要求退房。“蓮花河畔景苑”的交房時間是2010年5月31日，從合理的工期推算，開發(fā)商未必能按時交房，故要承擔逾期交房違約責任。
《合同法》第113條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
吳冬：至于賠償損失問題，業(yè)主可要求開發(fā)商賠償買價與現(xiàn)在市場價之間的差價損失。（吳冬系上海匯業(yè)律師事務所律師） |