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| “地王”頻現(xiàn)未必是房產(chǎn)市場幸事 |
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“地王”頻現(xiàn)，并不一定意味著房地產(chǎn)市場的繁榮和景氣，相反，在某種情況下更意味著一輪危險的賭博。對這樣的風(fēng)險如果在政策上不能預(yù)先予以重視，一旦調(diào)整真的來臨，受損的可能是整個宏觀經(jīng)濟。
5月25日，北京通州區(qū)九棵樹大街地塊剛剛拍出17.4億的天價，“地王”的椅子還沒坐穩(wěn)，6月26日，朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊經(jīng)過46輪的激烈競價，拍出了19.6億元，使得樓面價高達15216元/平方米，成為北京今年總價和均價雙料新地王。這種情況不只是北京，上海、廣州、大連等地也是“地王”頻現(xiàn)。
在中央一致認(rèn)為中國宏觀經(jīng)濟沒有完全好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)的價格仍然畸高的情況下，沒有經(jīng)過真正調(diào)整的房地產(chǎn)市場卻硬生生將一輪誰都不看好的反彈行情演繹成了全面上漲的瘋狂。而各地新一輪的圈地狂潮，更預(yù)示著這種瘋狂還遠未達到極致。
從2007年以來的歷史看，“地王”頻現(xiàn)，并不一定意味著房地產(chǎn)市場的繁榮和景氣，相反，在某種情況下更意味著一輪危險的賭博。2007年“地王”頻現(xiàn)之后，中國房地產(chǎn)市場隨機進入了調(diào)整期，教訓(xùn)其實并不遠。而從這一輪瘋狂圈地的軌跡看，和2007年并無二致。
這一輪圈地的主要動力來自于三重推力：一是寬松的貨幣政策，不管銀監(jiān)會和各大銀行如何解釋，部分信貸資金進入樓市已是不爭的事實；二是國家將房地產(chǎn)投資的資本金比例從35%大幅下調(diào)至20%；三是對未來通脹的預(yù)期和擔(dān)憂，這樣，在流動性充足和政策的鼓勵下，房地產(chǎn)走出了一輪背離宏觀經(jīng)濟基本面的走勢，不僅讓房價重回巔峰，更讓多年來國家房地產(chǎn)調(diào)控政策受到威脅。
雖然不能將土地市場的回暖簡單等同于房地產(chǎn)的回暖，但在地價的推動下，房價再一次短期上漲似乎不可避免。以北京奧運村鄉(xiāng)的“地王”為例，每平方米15216元的樓面價，如果再加上稅收、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安成本等，每平方米的價格至少將在2萬以上。而從目前來看，支撐這種價格的外部環(huán)境尚不具備。但地價一旦帶動房價非理性上升，必然導(dǎo)致需求的再一次抑制和回落，房地產(chǎn)市場新一輪的調(diào)整將成為必然，而考慮到本輪上漲的因素主要是小調(diào)資本金比例和銀行信貸資金的推動，一旦進行調(diào)整，銀行將成為最大的買單者。
面對土地市場的瘋狂，政策不能對此無動于衷。坦率地說，“地王”的出現(xiàn)，不僅僅有開發(fā)商的非理性炒作和預(yù)期，同時也和土地供應(yīng)制度以及地方政府的推波助瀾不無關(guān)系，土地市場繁榮的直接受益者是地方政府，在地方政府保財政收入的短期利益的主導(dǎo)下，對于未來房地產(chǎn)市場的調(diào)整在政策上可能不會考慮更多。但歷史經(jīng)驗告訴我們，對這樣的風(fēng)險如果在政策上不能預(yù)先重視，一旦調(diào)整真的來臨，受損的可能是整個宏觀經(jīng)濟，因此，政府出手遏制這種圈地瘋狂很必要。
筆者認(rèn)為，土地市場瘋狂的根子在地方政府完全壟斷的土地供應(yīng)制度，目前的這種非理性的瘋狂，和各地政府土地供應(yīng)量的不足有很大關(guān)系，在土地“招拍掛”制度一時難以撼動的情況下，抑制土地市場瘋狂的最好辦法就是一方面加大土地供應(yīng)量，一方面調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證廉租房等保障性住房的土地需求。同時，很多開發(fā)商圈地的目的并非立即開發(fā)，而純粹為了囤積土地，各地政府應(yīng)當(dāng)加大土地執(zhí)法的力度，讓土地真正進入開發(fā)市場而不是人為圈占起來，制造地荒。 |
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