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北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠路大郊亭西北建筑面積達(dá)28萬(wàn)平方米土地的廣渠路15號(hào)，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，終以40.6億元的價(jià)格被中化旗下方興地產(chǎn)[2.65
-2.57%]公司摘得，以此折算出來(lái)的樓面地價(jià)為
14500元/平米。該地塊刷新了北京公開(kāi)出讓土地的最高總價(jià)記錄。潘石屹、張欣夫婦也到拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，卻折戟而歸。萬(wàn)科、安聯(lián)、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋、中信、保利、惠民、華潤(rùn)、金融街[14.32
4.07%]也對(duì)這塊用地虎視眈眈。
我覺(jué)得沒(méi)有必要大肆炒作這塊地王，無(wú)論拍得多高，其實(shí)都與民生無(wú)關(guān)。廣渠路15號(hào)居住及公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目用地占地面積約為15.59萬(wàn)平方米，綜合、商業(yè)建筑面積約為7.21萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積28萬(wàn)平方米。該宗地起始價(jià)16.47億元，自6月16日開(kāi)始接受競(jìng)價(jià)以來(lái)，收到過(guò)10次報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)26億元。6月30日16時(shí)40分，廣渠路15號(hào)地正式開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，起拍價(jià)定為26.12億元，歷時(shí)45分鐘，經(jīng)過(guò)97輪激烈競(jìng)拍，中化方興投資管理有限公司最終以40.6億元競(jìng)得該地使用權(quán)，成為2009年京城的“新地王”。
了解中化方興就應(yīng)該知道，這是一家典型的央企，承擔(dān)過(guò)許多與政府規(guī)劃有關(guān)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，大多是寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)，很少開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目。從中化方興這么瘋狂的高價(jià)拿地的情況看，只有一種可能，那就是迫切需要進(jìn)入資本市場(chǎng)，而不是考慮這個(gè)項(xiàng)目本身的盈利前景。也就是說(shuō)，中化方興是為了公司上市來(lái)進(jìn)行資本運(yùn)作的，所以，他考察這塊地的價(jià)值并不是從樓市本身的前景來(lái)分析，也就是說(shuō)，未來(lái)樓市好不好不在他考察之列，而是不是能夠順利實(shí)行IPO則是這塊地的價(jià)值點(diǎn)。
如果是正常開(kāi)發(fā)，從周邊的商業(yè)物業(yè)及住宅價(jià)格來(lái)看，大約住宅只能實(shí)現(xiàn)50億的銷(xiāo)售收入，商業(yè)部分能實(shí)現(xiàn)20億的銷(xiāo)售收入，央企的運(yùn)營(yíng)成本和銷(xiāo)售成本比民企要高出3%至5%，70多億的銷(xiāo)售，地價(jià)成本占56%，加上建安成本運(yùn)營(yíng)成本，根本就沒(méi)有贏利的空間。所以，中化方興的企圖只有一點(diǎn)，那就是直奔資本市場(chǎng)。現(xiàn)在IPO已經(jīng)放開(kāi)，作為央企，一直是證監(jiān)會(huì)給與大力支持與輔助的，但基本前提是本身要有足夠大的資產(chǎn)規(guī)模和能夠講出故事來(lái)的盈利前景。
所以，放開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)的IPO是很可怕的一件事。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大多本身不持有物業(yè)，唯一能夠打包上市的資產(chǎn)是土地，而獲取土地的資金來(lái)源主要是銀行貸款，再用銀行貸款買(mǎi)下來(lái)的土地進(jìn)行上市，其杠桿效應(yīng)簡(jiǎn)直是無(wú)窮大，泡沫也是無(wú)窮大。更重要的是，刺激房地產(chǎn)企業(yè)不顧一切爭(zhēng)搶地塊，實(shí)質(zhì)上破壞了市場(chǎng)運(yùn)行的基本法則，供求關(guān)系格局被徹底打破，至于最后房子能不能賣(mài)出去，反而并不重要，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)都在銀行和投資人身上。
從這塊地王的誕生，我們可以看出，只要中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不改變，只要放開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)的IPO，未來(lái)的地王會(huì)層出不窮，不斷刷新紀(jì)錄，大量的資金會(huì)流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大崩潰極有可能發(fā)生在地王的歡呼聲中。
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