6月3日,北京地稅局地稅處的一位人士對(duì)記者說(shuō),目前并沒(méi)有接到國(guó)家稅務(wù)總局開征物業(yè)稅的通知,北京地稅局也沒(méi)有購(gòu)置和新上馬征稅設(shè)備的行動(dòng)。 已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”3年的北京,暫無(wú)開征物業(yè)稅的計(jì)劃。 “目前開征物業(yè)稅仍然是個(gè)難題,但把物業(yè)稅‘開征’的消息看做一場(chǎng)新房地產(chǎn)調(diào)控的博弈,也未嘗不可。”多年跟蹤物業(yè)稅的我愛我家副總裁胡景暉表示。
開征難題
“地方愿意開征物業(yè)稅。”一位接近北京市地稅局的人士表示,早在2007年北京市就建議物業(yè)稅試點(diǎn)由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”。 2008年的北京市“兩會(huì)”上,時(shí)任北京市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平表示,數(shù)個(gè)試點(diǎn)城市曾“上書”國(guó)家稅務(wù)總局,申請(qǐng)將物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”。 當(dāng)時(shí),上海提出了對(duì)全部類型房屋都開征物業(yè)稅的建議方案,而北京則建議僅對(duì)商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅。 王紀(jì)平當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì),僅對(duì)統(tǒng)計(jì)在數(shù)的一些重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅,就可每年為北京市增收上百億的稅收。 今年1-4月份,北京市財(cái)政收入同比去年下降了6.7%,房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷也導(dǎo)致了城市土地出讓金收入減少,在此情況下,地方政府要求開征物業(yè)稅的意愿增強(qiáng)。 不過(guò),物業(yè)稅真正開征,當(dāng)前仍面臨眾多難以解決的問(wèn)題。 物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅,是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收的稅種。因此,開征物業(yè)稅必先要取消掉房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)和土地出讓金。這就意味著,開征物業(yè)稅地方政府就要停收土地出讓金和一切房地產(chǎn)稅費(fèi),改為每年征收物業(yè)稅。 目前北京市已有房屋就有300多萬(wàn)套,如果現(xiàn)在開征物業(yè)稅,意味著新開發(fā)的房屋全部沒(méi)有土地成本。 土地成本約占房屋開發(fā)成本的1/3左右,去掉土地成本的房屋售價(jià)會(huì)低到對(duì)市場(chǎng)形成猛烈沖擊。例如,日前北京市拍出的廣渠路10號(hào)地塊,露面地價(jià)就有14000元,而開征物業(yè)稅后,這個(gè)地區(qū)的新房房?jī)r(jià)可能只有7000-8000元/平方米。 新舊物業(yè)如何劃分?舊物業(yè)是否可以不征物業(yè)稅?這個(gè)是物業(yè)稅開征面臨的第一個(gè)問(wèn)題。除此以外,開征物業(yè)稅需要改革房地產(chǎn)開發(fā)制度,去掉土地出讓等環(huán)節(jié)的稅費(fèi),這對(duì)地方財(cái)政來(lái)說(shuō),也是個(gè)不小的阻力。 “現(xiàn)在地方財(cái)政都是把未來(lái)幾年的錢花掉,開征物業(yè)稅后要把今天的錢分若干年花掉,一反一正,地方財(cái)政增加的壓力不容小覷,”胡景暉說(shuō)。 另外,物業(yè)稅開征后將按房屋價(jià)格每年征收,則如何評(píng)估房屋價(jià)格又是另外一個(gè)問(wèn)題。 當(dāng)時(shí)北京市物業(yè)稅試點(diǎn)調(diào)研時(shí),就面臨面對(duì)巨大的物業(yè)規(guī)模如何評(píng)估的問(wèn)題。當(dāng)時(shí)中介行業(yè)給出的建議時(shí),依照地區(qū)最低過(guò)戶價(jià)來(lái)計(jì)算房屋價(jià)格,并征收物業(yè)稅。如果是這樣,雖然可以解決評(píng)估的難題,但是卻明顯存在讓物業(yè)持有者逃稅漏稅的嫌疑。 “另外,對(duì)家庭第一套房屋是否豁免也是爭(zhēng)論的問(wèn)題。”胡景暉說(shuō),對(duì)廣大只有一套住房的居民開征物業(yè)稅阻力比較大,物業(yè)稅如何豁免也是開征的難題之一。
心理博弈?
如果僅對(duì)商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅,胡景暉認(rèn)為可能性也不大。因?yàn)獒槍?duì)商業(yè)開征物業(yè)稅,是調(diào)控投資的行為,當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)空置率很高,問(wèn)題比住宅更嚴(yán)重。在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)打壓商業(yè)地產(chǎn)的政策不太可能。 既然當(dāng)前出臺(tái)物業(yè)稅不太現(xiàn)實(shí),那么為何開征物業(yè)稅的消息被放大、熱炒? 中國(guó)稅網(wǎng)一位專家表示,開征物業(yè)稅是稅務(wù)總局一直在研究、制定的問(wèn)題。今年國(guó)務(wù)院提出研究物業(yè)稅的說(shuō)法,也僅是舊事重提,年內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅開征,還是個(gè)未知數(shù)。 “值得注意的是,這次物業(yè)稅消息的傳播,恰好是交易量逆轉(zhuǎn)的時(shí)候。”胡景暉說(shuō)。 以北京為例,1-3月份新房和二手房交易量都出現(xiàn)了數(shù)倍的上漲,交易量甚至達(dá)到了2007年的水平。但是從4月份開始,房屋交易量開始萎縮。 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù),5月份全國(guó)主要城市房屋交易數(shù)量較4月份下降了二成左右。4月份北京二手房交易數(shù)據(jù)就下降了30%。 房?jī)r(jià)上升是房屋交易量下降的直接原因。5月份,北京新開盤的平均價(jià)格比4月份上漲了10%左右。二手房平均交易價(jià)格甚至達(dá)到了2008年房?jī)r(jià)最高水平。 在“不再出新調(diào)控措施”的宏觀調(diào)控語(yǔ)境下,資金鏈有所緩解的開發(fā)商們,也不再甘心只做平價(jià)生意。 陽(yáng)光100置業(yè)常務(wù)副總裁范小沖說(shuō),目前,逐漸形成市場(chǎng)供應(yīng)的房屋多是2007年時(shí)高價(jià)獲得的土地,因此價(jià)格上漲的壓力更大。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有穩(wěn)定的時(shí)候,房?jī)r(jià)上漲而使交易量萎縮,顯然是政府不希望看到的。 這個(gè)“物業(yè)稅開征”的消息顯然刺痛了開發(fā)商的神經(jīng)。 中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富早前建議,國(guó)內(nèi)開征物業(yè)稅可以采取與國(guó)外不同的辦法。例如,對(duì)自住型的住房實(shí)行豁免或者減征,而對(duì)投資性購(gòu)房就要征收。國(guó)內(nèi)房屋數(shù)量增加很快,越早出臺(tái)越好。 一位大型開發(fā)商總經(jīng)理指,如果真的開征物業(yè)稅,首先就是使得一些以投資為主的購(gòu)房人群降低了購(gòu)房欲望。 “物業(yè)稅目前是政府手里的達(dá)摩克利斯之劍,它可以不征,也可以擇機(jī)試點(diǎn)開征,但是開發(fā)商必須得掂量掂量。”胡景暉說(shuō)。 |