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經(jīng)濟(jì)回暖背景下的供求變化
問：今年4月份，北京共成交商品住宅期房13369套，簽約總面積約為150萬平方米，與3月份相比上漲了20%，成為2007年以來銷售套數(shù)最多的一個(gè)月。成交量、銷售面積、成交價(jià)格是否構(gòu)成了房市長(zhǎng)期回暖的信號(hào)？此輪回升的主要原因是什么？
中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)王建：目前樓市的情況，更多的是之前積累的剛性需求的釋放。從2003-2008年，中國經(jīng)濟(jì)已持續(xù)六年高增長(zhǎng)，人們的收入提高，為了購買住房也積攢了相當(dāng)?shù)膬?chǔ)蓄。但由于之前房?jī)r(jià)不斷上漲，有購房需求的人一直在持幣觀望，希望房?jī)r(jià)降下來。但結(jié)果是房?jī)r(jià)不降反升，最終在剛性需求的支撐下，很多人還是選擇了購買。
但是，銷售的短期上漲并不意味著樓市長(zhǎng)期回暖。樓市的走向應(yīng)放在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，不只看樓市內(nèi)部的指標(biāo)。樓市的這些指標(biāo)無法反映較大的宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向，只能表明樓市在一段時(shí)間內(nèi)的一些小波動(dòng)。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的角度，總體好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)并不明顯。經(jīng)濟(jì)還沒到底，樓市不可能見底。從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來分析，今年三月份全國發(fā)電量同比下滑0.71%，四月份的發(fā)電量同比下降3.55%。這些數(shù)據(jù)表明，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的壓力繼續(xù)增大。再回到對(duì)房市的分析，目前有將近一半的購房者是用按揭購房的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，個(gè)人預(yù)期收入的前景會(huì)受到負(fù)面影響，購房需求也受到影響。現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)的未來走向仍不明確，在經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)的情況下，房市的走向也面臨著很強(qiáng)的不確定性。
中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌：可以說，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲與金融環(huán)境有關(guān)。2004、2005年房?jī)r(jià)攀升很快，2006年由于國八條、國六條的調(diào)控，房?jī)r(jià)漲幅明顯回落，但到了2007年，房?jī)r(jià)又開始大幅上漲，這在很大程度上與當(dāng)時(shí)的流動(dòng)性過剩有關(guān)。資金流動(dòng)性過剩必然導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲。但實(shí)際上，2006年已經(jīng)出現(xiàn)了流動(dòng)性過剩，為什么直到2007年房?jī)r(jià)才上漲？這又和當(dāng)時(shí)的金融改革有很大關(guān)系。2006年金融業(yè)兩項(xiàng)重大改革：一是股權(quán)分置改革，帶來了2007年股市的大牛市；二是商業(yè)銀行改革成功上市，融到了大筆資金。
一方面，上市公司可以在股市上低成本融資，錢多了必然拿去買地，結(jié)果是大幅度推升地價(jià)，2007年十塊地王的地有九塊都是上市公司拿的，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市捆綁在了一起。發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題后，金融監(jiān)管部門就規(guī)定凡是從股市上融到的資金都不能用來買地。這一政策是對(duì)的，亡羊補(bǔ)牢。
另一方面，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求興旺，個(gè)人買房哪來那么多錢？依靠的就是銀行借貸，2007年按揭貸款數(shù)量同比增加了88.4%(往年一般為20%左右)，這么多的錢涌入樓市，促使房地產(chǎn)銷售量增長(zhǎng)了24.7%，銷售額增長(zhǎng)了46.8%。大大高出當(dāng)年的住房新增供應(yīng)量，供不應(yīng)求，必促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲。
2007年樓市狂熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量和房?jī)r(jià)透支。透支過后必然有調(diào)整，這是樓市本身的發(fā)展規(guī)律，而國家的宏觀調(diào)控則加劇了這種調(diào)整。可以說，在這種背景下，即使不出現(xiàn)世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整也在所難免。
在我看來，到目前為止，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間并沒有預(yù)期的那么長(zhǎng)，調(diào)整的深度也沒有想象的那么大，這和這一輪經(jīng)濟(jì)刺激政策有關(guān)。政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)，也為開發(fā)商輸入了新的動(dòng)力，有人擔(dān)心這一輪調(diào)整是不徹底的。
但3、4月份較快的回暖也反映了一個(gè)問題——?jiǎng)傂孕枨蟆Ｖ袊说膫鹘y(tǒng)觀念中，自有住房的理念很盛；經(jīng)過了30年的發(fā)展，中國的GDP、收入水平、家庭財(cái)富大幅提升，必然會(huì)釋放出住房需求；當(dāng)人們看到房屋的保值性比貨幣強(qiáng)的時(shí)候，也會(huì)增加購房的動(dòng)力。所以，一旦受到政策的推動(dòng)，利率、稅收、房?jī)r(jià)“三降”，剛性需求必然被強(qiáng)力釋放出來。這是今年3、4月全國樓市出現(xiàn)暖意的主要原因。
問：有機(jī)構(gòu)報(bào)告稱北京商品房空置率位列全國第一，您如何看待這一問題？
顧云昌：我對(duì)當(dāng)前中國商品房的空置率問題看得比較輕。第一，我們談空置率的時(shí)候并沒有進(jìn)行縱向比較。2006年某季度末，某報(bào)刊報(bào)道中國的空置率已逾1億平米，意思是很高了，但他們沒有說上年底的空置率是1.31億平米。第二，計(jì)算方法不科學(xué)。現(xiàn)在流傳的中國的空置率=累計(jì)的商品房空置面積/近三年商品房竣工面積之和，計(jì)算的商品房空置率，二手房并沒有包括在內(nèi)；國際上的空置率=空置房/所有存量房，其中既包含開發(fā)商手中、也包括業(yè)主持有的二手房市場(chǎng)上尚未售出的房子。可見，中國的空置率的算法(國家統(tǒng)計(jì)局是不予確認(rèn)的)與國際通用算法大相徑庭，分子和分母都不一樣，二者不可比較。
2008年房?jī)r(jià)開始回落，市場(chǎng)上的空置房增多，但是否多到無法忍受的地步？我認(rèn)為不是。如北京市的空置房很多，這其中也存在結(jié)構(gòu)性空置，如大戶型、郊外的、配套不好、交通不便的房子空置得比較多，但五環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)還在上漲。倘若真如媒體所說，總量空置很大，那就不可能出現(xiàn)這種房?jī)r(jià)回升的現(xiàn)象。因此，我們要解決的是如何完善配套設(shè)施，而不是空談空置率問題。
問：2009年1季度，房地產(chǎn)購置土地面積和商品房新開工面積繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，且降幅增大。從供給的角度來看，城市住宅用地還有多大的供給空間？供需之間的不平衡，是否會(huì)在未來長(zhǎng)期助推房?jī)r(jià)上漲？
王建：我們的土地政策要求保住18億畝耕地，同時(shí)要增加那么多城市人口，土地問題怎么解決？只有靠城市化。城市化分兩步走：
第一步，大規(guī)模的舊城改造，對(duì)不合理的城市空間進(jìn)行改造和調(diào)整，把低矮的房屋拆掉，重新規(guī)劃，提高土地的容積率。地方政府可以發(fā)行長(zhǎng)期債券，作為舊城改造的資金來源。在舊城改造過程中，需要搬遷的居民要購置新房子，房地產(chǎn)商就有很大的開發(fā)機(jī)會(huì)。而且，舊城改造可以拉動(dòng)非常大的內(nèi)需，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的復(fù)興。
第二步，通過城市化過程中農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移，把農(nóng)村的宅基地轉(zhuǎn)變成城市化用地。我做了一個(gè)計(jì)算，目前中國的農(nóng)村人口總戶數(shù)有2.5億，按每戶宅基地3分即200平米計(jì)算，大約是7500萬畝，如果按東亞發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體85%的城市化率計(jì)算，中國保留5000萬農(nóng)戶就可以了，80%的宅基地(約為6000萬畝)可以用于城市化。
顧云昌：18億畝紅線、招拍掛、城鄉(xiāng)土地分割是我們所面臨的現(xiàn)狀，城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)相對(duì)不足是導(dǎo)致近些年一些城市房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因。從2004到2006年北京連續(xù)三年沒有完成土地供應(yīng)計(jì)劃，一個(gè)階段土地供應(yīng)不足，必然導(dǎo)致下一個(gè)階段商品房的供不應(yīng)求。
長(zhǎng)期來看，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)始終存在土地緊缺問題，今后每年的農(nóng)用地變成建設(shè)用地的數(shù)量是200多萬畝，大大低于過去1200萬-1400萬畝的水平。我們的出路在于城鄉(xiāng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，即在保護(hù)18億畝耕地的前提下，把農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地流轉(zhuǎn)成為城市的建設(shè)用地。這個(gè)題目到目前為止還沒有破題，這也是困擾中國房地產(chǎn)市場(chǎng)今后持續(xù)健康發(fā)展的一大障礙。
中國的發(fā)展問題一是城市化速度太慢，落后于工業(yè)化。工業(yè)化引發(fā)的是投資性需求，城市化引發(fā)的是消費(fèi)性需求。投資性需求大于消費(fèi)性需求，就必然會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，只有加快城市化，增加城市人口，消費(fèi)才能持續(xù)不斷地拉動(dòng)起來。二是城市化基礎(chǔ)不牢，農(nóng)民在城里工作十年、二十年，他的根還是在農(nóng)村，在城里擠小房子，農(nóng)村的大房子還空著，這是中國城市化的特點(diǎn)。要讓農(nóng)民真正在城里扎根，買得起房子，就需要將宅基地置換出來，讓土地的價(jià)值得到充分的體現(xiàn)。農(nóng)民有了錢，變成真正的城市人，才是真正的城市化。現(xiàn)在一些縣城已經(jīng)開展了試驗(yàn)，如讓農(nóng)民棄宅進(jìn)城，按平方米付拆遷費(fèi)和補(bǔ)貼，既可以讓農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)，又可使更多的宅基地得到充分利用。采取何種形式流轉(zhuǎn)，需要通過改革試點(diǎn)，最終找到適宜各方的方法。
從穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格到穩(wěn)定房地產(chǎn)投資
問：目前適度寬松的貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響？
顧云昌：目前適度寬松的貨幣政策確實(shí)起了不少作用，開發(fā)商的資金鏈相對(duì)去年寬松了些，但總體上還是比較緊張，對(duì)于開發(fā)商的貸款仍然有很多限制，銀行也仍然要考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
過去十來年的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度一般比固定資產(chǎn)增長(zhǎng)速度略高出幾個(gè)百分點(diǎn)，但是，去年的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)20%，已低于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度；今年1-4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)速度嚴(yán)重下挫，只有4.9%，而同期的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度超過了30%。
從前四個(gè)月來看，1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)速度為1%，1-3月是4.1%，1-4月是4.9%，4月當(dāng)月同比增長(zhǎng)了6.7%。這說明房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)也在回暖，但回暖的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度。也就是說此輪經(jīng)濟(jì)刺激方案的資金主要流向了國有經(jīng)濟(jì)部門，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主體的房地產(chǎn)業(yè)獲得的資金比較少。此外，房地產(chǎn)銷售放緩，市場(chǎng)前景不明朗，也導(dǎo)致開發(fā)商不敢購買和開發(fā)土地，今年1-4月開發(fā)商購置土地面積比去年同期下降了28.6%，開發(fā)商新開工面積下降了15.6%。
王建：適度寬松的貨幣政策，目的是為了拉動(dòng)增長(zhǎng)。增長(zhǎng)是財(cái)富的創(chuàng)造過程，人們的收入都是從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)當(dāng)中獲得的。
在此次啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)的過程中，我們遇到了和以往歷次經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不同的現(xiàn)象：投資上去了，工業(yè)啟動(dòng)效果不明顯。過去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本模式是以投資拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng)。但目前，大量資金的投入，主要是加速現(xiàn)有項(xiàng)目的完成。全國約有20萬億規(guī)模的在建項(xiàng)目，其中還有很大一部分投資需要完成，之前一段時(shí)間投資商因受危機(jī)影響，加上資金鏈緊張，相當(dāng)一部分訂單下給了生產(chǎn)企業(yè)，到結(jié)算時(shí)卻付不了錢，設(shè)備生產(chǎn)出來就成為企業(yè)庫存。現(xiàn)在貸款一放松，資金給了生產(chǎn)商，但實(shí)際上生產(chǎn)商并沒有增加生產(chǎn)，而只是一個(gè)去庫存化的過程，即把已產(chǎn)出的產(chǎn)品發(fā)貨銷售。這就意味著貸款投放之后，去庫存化導(dǎo)致投資完成額的上升，而工業(yè)生產(chǎn)卻不增加。這些投資實(shí)際上是原來的過剩的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的延續(xù)，是無法產(chǎn)生效益的。沒有效益，勞動(dòng)者的工資就增加不了。所以適度寬松的貨幣政策，如果只是維持了原有的生產(chǎn)過剩格局，那么對(duì)于提高居民收入、樓市回暖，都不能構(gòu)成根本的支撐。現(xiàn)在的購房只是前一階段抑制的需求的釋放，而非經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人們收入普遍增加所產(chǎn)生的新增需求。
問：從政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策來看，今年的房地產(chǎn)刺激政策出現(xiàn)了怎樣的變化？如何正確定位房地產(chǎn)在啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)過程中的作用？
顧云昌：對(duì)于房地產(chǎn)，過去幾年政府調(diào)控的基調(diào)是穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。此次則是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，這是今年總理工作報(bào)告中出現(xiàn)的一個(gè)明顯變化。
中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中有相當(dāng)大的比例是靠外需，今年出口下降已成定局，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)而要依靠?jī)?nèi)需，這是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的必由之路。拉動(dòng)內(nèi)需有兩個(gè)途徑，一是消費(fèi)需求，二是投資需求。在我看來，消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，要從兩個(gè)方面著力：
一是使老百姓更加富裕。改革30年，老百姓富了不少，但是并沒有全部富起來，特別是農(nóng)民。所以，要加快城市化步伐，使更多農(nóng)民變成城市居民，城市居民的消費(fèi)水平是農(nóng)村居民的3-4倍，這一進(jìn)程將大大拉動(dòng)消費(fèi)需求。
二是消費(fèi)品的重點(diǎn)從生活必需品過渡到耐用消費(fèi)品。國際上把居民消費(fèi)品按美元價(jià)格分為三個(gè)層次：第一層次是百元級(jí)消費(fèi)品，即家電；第二層次是千元級(jí)消費(fèi)品，即汽車；第三層次是萬元級(jí)消費(fèi)品，即住宅。隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)的比例逐步提高，所以，以住房為主的房地產(chǎn)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的火車頭。
從投資需求的角度來說，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%，它帶動(dòng)了幾十個(gè)行業(yè)的投資。所以，國務(wù)院才將穩(wěn)定房地產(chǎn)投資作為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要目標(biāo)，并提出三個(gè)“穩(wěn)”：第一，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期；第二，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資；第三，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。如何穩(wěn)定投資？當(dāng)然銷售要穩(wěn)定增長(zhǎng)，國家已經(jīng)出臺(tái)了一系列政策，也包括降低項(xiàng)目資本金比例等降低開發(fā)商門檻，來直接刺激房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
中銀國際控股有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征：這次金融危機(jī)的本質(zhì)是去杠桿化，而在救市過程中，世界對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的期望則是再杠桿化。中國的國家資產(chǎn)負(fù)債表、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表都相對(duì)健康。國家通過4萬億投資，撬動(dòng)國家資產(chǎn)負(fù)債表的再杠桿化。企業(yè)的負(fù)債率比較低，銀行的資產(chǎn)狀況比較好，由此撬動(dòng)了銀行貸款的高速增長(zhǎng)。個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表如何被撬動(dòng)？個(gè)人貸款主要是房貸和車貸，房地產(chǎn)是放在個(gè)人資產(chǎn)再杠桿化的背景下討論的。有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果國家、企業(yè)和個(gè)人的再杠桿化都能被撬動(dòng)，中國經(jīng)濟(jì)將可以達(dá)到8%以上的增長(zhǎng)速度，拉動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。房地產(chǎn)之所以成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，就是因?yàn)樗侵袊?jīng)濟(jì)再杠桿化過程中重要的一環(huán)。
不可否認(rèn)，在短期內(nèi)，刺激樓市對(duì)于啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)有重要的作用。房地產(chǎn)可以帶動(dòng)鋼鐵、水泥等幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的振興。在目前，刺激房市已經(jīng)產(chǎn)生了效果。從宏觀層面，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)止跌，有開始回暖的跡象，如果再杠桿化的必要性不是很大的話，從政策上不要過分刺激房地產(chǎn)，這個(gè)問題不是靠房?jī)r(jià)漲落能解決的。在金融危機(jī)的情況下，幾重問題交織在一起，要看清楚其中的利害關(guān)系。
關(guān)注改革，而非價(jià)格
問：目前的住房制度當(dāng)中存在著哪些亟待解決的問題？隨著保障性住房制度的逐步完善，它對(duì)商品房的供應(yīng)和價(jià)格會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？
曹遠(yuǎn)征：在當(dāng)前環(huán)境下，住房體制的完善和改革，首先要確保經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)。不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)有回暖的跡象，就把這個(gè)任務(wù)忽略了。特別是當(dāng)現(xiàn)在政府財(cái)政收入有所下降時(shí)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的投入要繼續(xù)加大力度。保障性住房的增加，會(huì)滿足低收入居民住房需求，這是民生工程的重要內(nèi)容。保障性住房的供應(yīng)，會(huì)平抑商品房的房?jī)r(jià)。
其次，要形成租房市場(chǎng)，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)行為的改變。“居者有其屋”，并不意味著居者一定要有其屋，政府應(yīng)該大力倡導(dǎo)和宣傳這種概念，不管房子是自己的還是別人的，只要有房子住就行。房?jī)r(jià)和租金價(jià)格漲落應(yīng)該相一致，現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)是不合理的，房?jī)r(jià)在漲，租金價(jià)格在跌，這是扭曲的市場(chǎng)。只有租金上漲，租賃市場(chǎng)活躍，資源配置效率才是有效的。盡管鼓勵(lì)更多人買房子可以拉動(dòng)GDP，但是從機(jī)制來看，拉動(dòng)可能會(huì)造成反向的結(jié)果，即人們買了以后是空置的，沒有得到有效的利用。政府應(yīng)給予一些優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)措施，使更多現(xiàn)有的空置住房進(jìn)入租房市場(chǎng)，既滿足民生需求，又建立了市場(chǎng)機(jī)制。
王建：一個(gè)社會(huì)總有相當(dāng)一部分人是買不起商品房的，我曾經(jīng)做過一個(gè)估算，我們城市在這一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，約有40%的城市人口的收入增長(zhǎng)低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。對(duì)于這些居民，政府需要用公共福利的形式，把居住作為一種公共產(chǎn)品提供給他們。現(xiàn)在政府在推進(jìn)廉租房，中央每年對(duì)廉租房的投入不斷增加，目前解決了約5%的城市人口的住房問題。但覆蓋面還比較小，比較理想的覆蓋率是50%，如果有一半的城市人口居住在保障性住房里，就會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生很大的減壓作用。保障性住房的推進(jìn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，從現(xiàn)在開始每年進(jìn)行一定量的投入，就會(huì)逐漸覆蓋更多的城市中低收入人口，能夠推進(jìn)城市化，打開更大的經(jīng)濟(jì)需求。
顧云昌：保障性住房肯定要發(fā)展，一方面是出于拉動(dòng)內(nèi)需的需要，在商品房投資增長(zhǎng)放緩的情況下，保障性住房投資可以彌補(bǔ)它的缺口；另一方面是因?yàn)楸Ｕ闲宰》抗⿷?yīng)在過去幾年嚴(yán)重不足，現(xiàn)在有補(bǔ)課的需要。到目前為止廉租房占住宅的比例還不到1%，經(jīng)濟(jì)適用房投資多年來一直只占住房建設(shè)投資的5%。現(xiàn)在，我們需將保民生和保增長(zhǎng)結(jié)合起來，加大保障性住房建設(shè)的方向是對(duì)的。
保障性住房在過去的發(fā)展中存在種種政策上的缺陷和實(shí)踐中的偏差，人們擔(dān)心這些偏差沒有糾正到位；現(xiàn)在又大量投入會(huì)否引起新的偏差，出現(xiàn)更多的尋租行為。供應(yīng)對(duì)象的放大往往與尋租行為聯(lián)系在一起。
所以，我們要研究的不是要不要保障性住房，而是采取什么政策將保障性住房落實(shí)到真正需要的人群中，真正發(fā)揮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用。如果保障性政策能夠落到實(shí)處，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)造成沖擊。因?yàn)楸Ｕ闲宰》颗c商品房的界限是很清楚的。然而，當(dāng)今中國社會(huì)背景的復(fù)雜性極易導(dǎo)致尋租行為的存在，但我們不能因此就不搞保障房，而只能站在更客觀的角度總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善政策，加強(qiáng)監(jiān)管力度，用改革和創(chuàng)新來推動(dòng)保障房的發(fā)展。
問：繼四萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案之后，第二輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃正引起廣泛的關(guān)注。您認(rèn)為有利于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的做法是什么？
曹遠(yuǎn)征：房?jī)r(jià)高漲促使資產(chǎn)價(jià)格上漲，帶來投機(jī)的增長(zhǎng)和泡沫。貸款的高速增長(zhǎng)，如果不能進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的話，就一定會(huì)使資產(chǎn)價(jià)格上漲，而資產(chǎn)價(jià)格上漲主要表現(xiàn)為股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。在CPI沒有較快增長(zhǎng)的同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格卻漲得很快很高，存在著泡沫化的傾向。泡沫化對(duì)于經(jīng)濟(jì)是有害的，這是現(xiàn)在人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂。現(xiàn)在不是房?jī)r(jià)高不高，而是房?jī)r(jià)是不是有支撐。沒有支撐，房?jī)r(jià)一味的走高，就是資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的過程。
資產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)傳遞為其他領(lǐng)域的泡沫化，引起全面的通貨膨脹。從中國目前宏觀貨幣供應(yīng)的情況來看，潛在通貨膨脹壓力似乎在加大。房地產(chǎn)很可能成為一個(gè)釋放口，把資產(chǎn)泡沫傳導(dǎo)到整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中。盡管目前仍處于通縮，但是潛在的通貨膨脹的壓力，要引起政策的重視，要防止?jié)撛谕ㄘ浥蛎泬毫υ诤芏痰臅r(shí)期內(nèi)顯性化。
目前，宏觀經(jīng)濟(jì)開始有回暖的趨勢(shì)，這時(shí)需要考慮更長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策、更長(zhǎng)期的制度建設(shè)問題。經(jīng)濟(jì)在上揚(yáng)期和下落期面臨的問題是不一樣的。經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)以后，可能會(huì)出現(xiàn)通貨膨脹的壓力，應(yīng)該從這個(gè)角度重新進(jìn)行政策設(shè)計(jì)。對(duì)商業(yè)銀行來說，要防止壞賬的上升，防止貸款質(zhì)量的惡化。宏觀政策的重點(diǎn)是，切斷資產(chǎn)價(jià)格上漲和全面物價(jià)上漲中的傳遞渠道。
從房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，因?yàn)橹袊�處在城市化、工業(yè)化的進(jìn)程當(dāng)中，人多地少，長(zhǎng)期來看房地產(chǎn)的價(jià)格肯定是要上漲的。正因如此，千萬不能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲掉以輕心，要引導(dǎo)房?jī)r(jià)有序穩(wěn)步上升，這樣居民可以接受，對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也有利。隨著住房開發(fā)的不斷增加，與之相關(guān)的土地供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、戶籍制度改革等問題，應(yīng)該跟城市化的過程相配合。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃是非常重要的，不能因?yàn)榻鉀Q當(dāng)下的問題進(jìn)行片面的調(diào)整。
住房問題和地方政府財(cái)政收入是聯(lián)系在一起的，房?jī)r(jià)上漲、地價(jià)也升高，政府賣地容易，地方政府財(cái)政收入有保障。對(duì)銀行來說，房?jī)r(jià)上漲，貸款也有保障，壞賬率比較低；投資買房子的人也可以獲得很好的回報(bào)。而在房?jī)r(jià)高速上漲當(dāng)中受傷害的，是中低收入階層的消費(fèi)者。保護(hù)弱勢(shì)群體，正是政府的責(zé)任所在。
顧云昌：接下來的任務(wù)是：第一，保持相對(duì)穩(wěn)定的剛性需求，同時(shí)把柔性需求——改善性需求和投資性需求釋放出來。一個(gè)健康成熟的市場(chǎng)必然是剛?cè)峤Y(jié)合的市場(chǎng)。說到投資性住房需求，不能看作是“壞事情”。錢存在銀行里是死的，買房子出租，既激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又滿足了租房人的需求，也實(shí)現(xiàn)了資金的流動(dòng)，這是好事。但若投機(jī)性需求特別是短期投機(jī)性需求的比例過高，則會(huì)炒高房?jī)r(jià)。所以，從國家政策角度講，需要遏制、防范投機(jī)性需求比重過大。
房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求是客觀存在的，也是現(xiàn)在所缺少的。經(jīng)過這輪調(diào)整，居民的剛性需求和一部分改善性需求都被釋放出來了，但釋放的速度較慢。5月份一、二手房銷售量增幅回落甚至環(huán)比下降，反映了剛性需求這一波高峰之后可能會(huì)出現(xiàn)階段的回落。剛性需求是有限度的，不可能永遠(yuǎn)上升。而且，光靠剛性需求，市場(chǎng)持續(xù)回暖是難以實(shí)現(xiàn)的。必須依靠改善性需求和投資需求，市場(chǎng)才能保持真正的回暖。同時(shí)，銷售量的環(huán)比增速放慢或下降，也與這兩月的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)上漲有關(guān)。從這個(gè)層面講，我們不希望市場(chǎng)價(jià)格快速反彈，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)保持平穩(wěn)的心態(tài)，二手房的中介公司也有責(zé)任溝通買賣雙方，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。
第二，政策層面，如二套房政策應(yīng)該進(jìn)一步放松。銀監(jiān)會(huì)主要擔(dān)心二套房出現(xiàn)斷供，但其實(shí)中國斷供的情況極少，深圳樓市波動(dòng)那么大，銀行都沒有出現(xiàn)大的問題。有人認(rèn)為相比經(jīng)濟(jì)適用房而言，買二套房的人斷供的可能性反而更小，因?yàn)樗麄兊墓ぷ鳌⑹杖敫�(wěn)定，對(duì)信譽(yù)也比較看重。事實(shí)上，美國的次貸危機(jī)和1990年代中國香港、日本、東南亞的房地產(chǎn)泡沫破滅，最大的問題就在于銀行不該把錢借給沒有支付能力的人，這其中也包括炒房者，他們是通過銀行貸款增加了購買能力。因此，我認(rèn)為銀行系統(tǒng)應(yīng)該主要審核貸款者的支付能力，而不是審核他是第一套還是第二套的問題。我不是鼓勵(lì)大家去炒房，但國家調(diào)控應(yīng)該更加積極地鼓勵(lì)改善性需求，并釋放一部分投資性需求，很多時(shí)候，這二者之間是可轉(zhuǎn)換的。
今天我不輕易說回暖，有暖意，但能否持續(xù)下去，市場(chǎng)層面本身就存在問題。從宏觀層面看，全世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的底還不知道在哪里，復(fù)蘇更談不上，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也有待時(shí)日，房地產(chǎn)市場(chǎng)一支獨(dú)秀不太可能。我們需要進(jìn)一步努力和觀察。
王建：要把住房問題放到城市化的背景下來考慮。城市化能夠創(chuàng)造的需求是非常龐大的，這個(gè)需求是被壓抑了60年的需求。從建國以來就是以犧牲城市化的方式搞工業(yè)化，改革開放后的30年，還是繼續(xù)這樣的模式。城市化的需求被長(zhǎng)期壓制，這個(gè)需求要是被釋放出來的話，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是巨大的。
以前的高增長(zhǎng)前景是建立在全球化的背景下，建立在外需急劇膨脹，美國經(jīng)濟(jì)不斷虛擬化，美國的貿(mào)易逆差持續(xù)拉大，美元資產(chǎn)穩(wěn)步上升的背景下，現(xiàn)在這種環(huán)境已經(jīng)不存在了。從目前情況看，經(jīng)濟(jì)還有下滑的可能，如果不進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的根本調(diào)整，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用就會(huì)不足，后面有可能變成一個(gè)“W形”趨勢(shì)。在外部環(huán)境繼續(xù)惡化的同時(shí)，沒有長(zhǎng)期的、根本性的應(yīng)對(duì)措施，只是把這場(chǎng)衰退看成一個(gè)短期的、溫和的衰退，采取一些措施，讓經(jīng)濟(jì)有短暫的上升，是不可持續(xù)的。
(來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
作者:周慧蘭 曹理達(dá)) |