2009年第一季度,上海甲級辦公樓租賃市場延續(xù)下行態(tài)勢,新增需求大幅萎縮,僅占去年同期的3%左右。來自高力國際的報告顯示,第一季度總體空置率創(chuàng)至2005年以來新高,達到12.3%,浦東空置率大大高于浦西。 尤其值得一提的是,自2008年第四季度開始至今年第一季度,超甲級寫字樓空置率一直超過普通甲級寫字樓。這一統計數據充分顯示,面對國際金融危機,外資金融、咨詢公司等高端服務業(yè)租戶集中的超甲級寫字樓受影響更嚴重,波動也更大。 空置率增高的同時,租金繼續(xù)全線下跌,整體市場租金季度環(huán)比下跌6.2%。
回暖無望
進入2月以來,盡管市場成交明顯趨于活躍,但高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢認為,這并不說明市場回暖。原因有二:一是因為目前的很多成交量來自續(xù)約;二是因為部分企業(yè)為節(jié)省成本,整合或縮小辦公地點,甚至遷至租金更低廉的地段。 今年第一季度,上海只有兩棟寫字樓交付使用,分別是位于長寧區(qū)的古北財富中心一期和位于陸家嘴的東亞銀行金融大廈,共為市場帶來約9萬平方米的新增供應。盡管這些項目較原計劃延遲上市,但由于市場環(huán)境不佳,目前其平均空置率仍然超過50%。 另據記者了解,今年第一季度甲級寫字樓業(yè)主大幅調低報價,同時也愿意接受更大的議價空間。 李慶賢預計,“到2009年底,寫字樓市場平均空置率或將超過20%。”
租金跌三成
第一季度上海投資市場成交了一項大宗交易,陸家嘴集團收購了韓國基金POSCO集團的浦項商務廣場,收購總價為17.6億元。在目前形勢下,市場一般認為該價格合理,反映了投資者對物業(yè)估值趨于謹慎。 據記者了解,幾乎所有甲級寫字樓,包括超甲級寫字樓的實際租金已降至每天每平方米10元以下,同時普通甲級寫字樓平均租金亦已跌破每天每平方米7元。 李慶賢告訴記者,在租金下調的同時,業(yè)主也愿意以更多的靈活條款吸引租戶,如延長免租期和增加裝修補貼等。注冊地與租賃地都在同一區(qū)的企業(yè)往往能獲得政府在稅收等方面的優(yōu)惠。這為租戶選擇辦公地點提供了額外的政策激勵。 |