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最近一段時間，很多大中城市紛紛推出購房入戶政策，一些地方政府力圖通過這一方法激活日漸低迷的房地產(chǎn)市場。從目前的情況看，暫時還未看到十分明確的效果。
站在政府的角度考量，房地產(chǎn)市場長期低迷所帶來的一個直接后果是，地方財政的錢袋子日漸干癟。南京江寧區(qū)房產(chǎn)局局長關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)商低于成本售樓要被查”的言論，可以說是部分地方政府官員心態(tài)的寫照。地方政府之所以不愿意看到房價下跌，主要是不想看到地價下跌。
從房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成看，政府各部門收取的各種稅費(fèi)大約占到55%左右。其中稅收占10%，土地費(fèi)用占30%，奧妙無窮的“其他”費(fèi)用則占15%—20%。某政協(xié)委員舉例說，他公司旗下的房地產(chǎn)項目，從開始獲取土地到項目竣工結(jié)算備案，要跑遍25個局、委的80多個科室，共繳納50多項費(fèi)用。因此，民間有“一稅輕、二稅重、三費(fèi)四費(fèi)無底洞”的說法。另一位開發(fā)商坦言，如果市場皆在陽光下運(yùn)作的話，房地產(chǎn)成本可下降10%至15%。
客觀地說，激活房地產(chǎn)市場并不只是地方政府的利益所在。促進(jìn)住房消費(fèi)除了可以拉動內(nèi)需，還可刺激多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。分析一下近些年中國經(jīng)濟(jì)的快速增長歷程，我們發(fā)現(xiàn)1998年的積極財政政策的確對結(jié)束當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)下行趨勢起到了一定作用。但其時還有一個重要因素不可忽略。1999年我國推行的住房制度改革，結(jié)束了福利分房，住房商品化所釋放出的巨大能量，大大拉動了投資與消費(fèi)。在涉及房地產(chǎn)業(yè)投資方面，鋼鐵產(chǎn)量中22%的粗鋼、27%的水泥、18%的玻璃、27%的鋁、36%的PVC……都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)上。這大大促進(jìn)了一批重化工企業(yè)的投資與增長。
眼下，判斷房地產(chǎn)市場能否走出蕭條的標(biāo)準(zhǔn)不是房價的高低，而是看是否有交易量。盡管現(xiàn)在全國各大城市的房地產(chǎn)市場價格開始出現(xiàn)下降的苗頭，但與普通民眾所能承受的消費(fèi)水平還差得較多。房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的“去庫存化”問題與其他行業(yè)沒什么不同，但沒有像其他行業(yè)那樣大規(guī)模地降價，而房價能否降到普通百姓能夠買得起的水平取決于多種因素。
首先，宏觀經(jīng)濟(jì)未來趨勢是決定目前房價能否繼續(xù)堅挺的重要因素。從已經(jīng)公開的信息得知，世界主要發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對我國的影響正在逐漸顯露。尤其是全球第一大經(jīng)濟(jì)體美國的金融泡沫破滅，打破了以往“中國制造出口—美國信用消費(fèi)”這一經(jīng)濟(jì)循環(huán)格局的平衡。這不僅使得中國制造業(yè)產(chǎn)能過剩的問題凸顯，更令就業(yè)形勢陡然嚴(yán)峻起來。沒有充分就業(yè)保證，房地產(chǎn)市場的有效需求必將大打折扣，支撐高房價的基本面極不樂觀。
其次，盡管許多城市推出種種刺激樓市的政策，諸如購房入戶、減免房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅等，但對一些主要稅費(fèi)目前還沒有看到哪個城市有大手筆的減免動作。南京市江寧區(qū)房產(chǎn)局局長不讓開發(fā)商降價的所作所為并非是個人的一時糊涂，而是表達(dá)了地方政府的利益訴求，這又與上面說到的基本面狀況形成了對沖。于是就有了今天我們看到的有價無市的奇怪景象。
如何激活房地產(chǎn)市場？假若做個問卷調(diào)查，估計十個人會有十一個答案。看上去有點(diǎn)像是腦筋急轉(zhuǎn)彎的答案，似乎頗有道理：要么大幅提高民眾的收入水平，要么大幅降低房價。 |