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　　作為一位在美國(guó)抵押貸款業(yè)內(nèi)干了14年的行家里手，作者親身經(jīng)歷了這場(chǎng)席卷美國(guó)的危機(jī)發(fā)展的全過程——房屋滯售，價(jià)格跌落，信貸緊縮。而問題的真實(shí)情況似乎比這還要嚴(yán)重的多。這場(chǎng)危機(jī)給大眾留下了太多的猜疑和揣測(cè)：它究竟是怎樣發(fā)生的？未來會(huì)發(fā)展到何種程度？它給世界經(jīng)濟(jì)帶來了怎樣的影響？
　　作者通過一個(gè)業(yè)內(nèi)人的視角，為我們揭開美國(guó)次貸行業(yè)的內(nèi)幕，描繪了一個(gè)行業(yè)全景和其中形形色色的人物與故事，反映了交易背后的利益勾聯(lián)，揭示了造成危機(jī)的原因和真相。本書試圖從行業(yè)層面找出解決危機(jī)的方法，提出了不少建設(shè)性建議。值得一提的是，本書專辟章節(jié)，探討了次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響，對(duì)中國(guó)的決策者、金融業(yè)內(nèi)人士具有借鑒價(jià)值。

　　·為什么說美國(guó)3/4的次級(jí)貸款是不穩(wěn)定和具有欺詐性的？

　　·次級(jí)貸款行業(yè)是如何將美國(guó)房?jī)r(jià)推到不可思議的高位的？

　　·房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商是利用何種手段欺騙債權(quán)人和債務(wù)人的？

　　·經(jīng)紀(jì)商如何利用巧妙的金融技巧使不合格的貸款者如愿以償?shù)氐玫劫J款？

　　·為什么說華爾街與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)是推動(dòng)次貸危機(jī)的主要原因？

　　·解決危機(jī)需要綜合考慮行業(yè)鏈條內(nèi)的哪些環(huán)節(jié)？

　　誰是推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)祝?BR>次級(jí)貸款，如何引發(fā)了美國(guó)現(xiàn)代史上最嚴(yán)重的信用危機(jī)？
美國(guó)金融貸款機(jī)構(gòu)資深人士揭開行業(yè)內(nèi)幕
解讀這場(chǎng)充滿誘惑與欲望的金錢游戲

　　《貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)》作者宋鴻兵、經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚、中國(guó)人民銀行研究局研究員鄒平座、中國(guó)國(guó)際金融有限公司董事總經(jīng)理貝多廣、《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》主編秦朔聯(lián)袂推薦
所有今天的故事都是明天的歷史，當(dāng)未來的歷史學(xué)家拿著放大鏡查考今天美國(guó)次貸危機(jī)的線索和成因時(shí)，理查德·比特納先生的《貪婪、欺詐和無知——美國(guó)次貸危機(jī)真相》將能夠?yàn)楹笕说难芯刻峁┱鎸?shí)而鮮活的素材。

　　——宋鴻兵《貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)》作者

　　次貸危機(jī)對(duì)于美國(guó)人是一場(chǎng)災(zāi)難，對(duì)于中國(guó)人則是一團(tuán)迷霧。房?jī)r(jià)緣何沖高而又暴跌？美國(guó)的次級(jí)貸款為何會(huì)引發(fā)出金融危機(jī)而危機(jī)又為何漫延成全球性的信用危機(jī)？各種投資機(jī)構(gòu)、投資銀行以及評(píng)級(jí)公司在整個(gè)過程中都扮演了什么樣的角色？中國(guó)人可以從這一歷史事件中獲得哪些啟示？本書就像及時(shí)雨一樣為我們撥開迷霧，娓娓道來，回答我們心頭的疑問。

　　——貝多廣 中國(guó)國(guó)際金融有限公司董事總經(jīng)理

　　次貸危機(jī)如此之深地影響著全球金融市場(chǎng)，無數(shù)人在問：這個(gè)怪物究竟是怎么闖進(jìn)我們的花園的？攝像頭失靈？警鈴失聲？門衛(wèi)跑哪里去了？《貪婪、欺詐和無知——美國(guó)次貸危機(jī)真相》的啟示是，怪物其實(shí)一直在跑，只不過當(dāng)人們看重商業(yè)模式勝于商業(yè)信用、看重融資創(chuàng)新而不在意風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)，他們迷蒙的眼睛對(duì)怪物是視而不見的。

　　——秦朔 《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》主編

　　1、拐點(diǎn)

　　做一名次級(jí)貸款人意味著你在一個(gè)灰色的世界里生活。大部分的業(yè)務(wù)信息都不透明，如果我們糾纏于瑣碎細(xì)節(jié)，那我們會(huì)整天質(zhì)疑前期的決定。當(dāng)然，貸款指引是我們的導(dǎo)向，但是有很多產(chǎn)品需要我們具體情況具體處理。這表示，要想存活下去，周全可靠的判斷、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主觀意愿以及對(duì)直覺的自信力非常關(guān)鍵。
　　良好的貸款行為變質(zhì)
　　目擊崩潰
　　我們都在想些什么？
　　激流隱退
　　事態(tài)的發(fā)展

　　2、次級(jí)貸款業(yè)

　　即使抵押違約數(shù)量在不斷的刷新記錄高點(diǎn)，但是絕大部分——至少有80%——次級(jí)借款人都在按時(shí)歸還貸款。雖然整體的違約數(shù)量越來越高這一事實(shí)不可否認(rèn)，但借款人80%的還貸比例說明，把錢借給信用不良的借款人并不是完全錯(cuò)誤的行為。我們現(xiàn)在面臨的是更深層次的問題，即深入的了解這個(gè)行業(yè)的運(yùn)作機(jī)制。
　　次級(jí)貸款的“槍手”業(yè)務(wù)
　　了解次級(jí)貸款業(yè)
　　次級(jí)貸款業(yè)的發(fā)展
　　次貸業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)
　　1998年的第一次危機(jī)
　　參與者與業(yè)務(wù)流程
　　貸款公司與經(jīng)紀(jì)商的關(guān)系
　　貸款公司與投資機(jī)構(gòu)的關(guān)系
　　沖突的體系
　　自有文化
　　白手起家

　　3、經(jīng)紀(jì)商：抵押融資的軟肋

　　從理論上說，經(jīng)紀(jì)商是獲取抵押貸款最好的選擇。經(jīng)紀(jì)商認(rèn)識(shí)很多貸款公司，了解幾百種貸款產(chǎn)品，因此，他能提供申請(qǐng)多家貸款公司的一站式服務(wù)。信用不好的借款人甚至能通過經(jīng)紀(jì)商得到更多的貸款。次級(jí)貸款的利率和費(fèi)用浮動(dòng)范圍很大，經(jīng)紀(jì)商能夠找到最好的產(chǎn)品和價(jià)格來滿足借款人的需要。
　　抵押貸款經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)
　　經(jīng)紀(jì)商的業(yè)務(wù)流程
　　抵押貸款欺詐
　　經(jīng)紀(jì)商的謀略
　　誠(chéng)實(shí)的經(jīng)紀(jì)商
　　行為失調(diào)
　　不道德的經(jīng)紀(jì)商
　　我將自己置于何種境地？
　　對(duì)人性喪失信心

　　4、創(chuàng)新融資的藝術(shù)

　　如果說次級(jí)貸款行業(yè)有什么藝術(shù)性可言的話，那就是“無中生有”。在RFC的工作立場(chǎng)雖然是作為投資方，但是我們也很注重購(gòu)買文件資料符合我們貸款要求的閉合貸款。貸款審批人看到這些貸款文件的時(shí)候，已經(jīng)經(jīng)過了揉、擠、推、拉的工序，被修剪成現(xiàn)有的模樣。直到我直接和經(jīng)紀(jì)商接觸和往來，我才了解到創(chuàng)新金融是怎樣的一回事。我的銷售經(jīng)理羅伯?雷格將此過程稱之為“用雞屎做雞肉沙拉”。雖然無甚詩意，不過概括了這個(gè)行業(yè)的“真諦”。
　　理解風(fēng)險(xiǎn)
　　融資創(chuàng)新如何運(yùn)作
　　房產(chǎn)評(píng)估中的水分

　　5、華爾街&評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)：貪婪之至

　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)共同決定著次級(jí)貸款市場(chǎng)的運(yùn)作。華爾街決定著可融資的貸款類別，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)級(jí)，這樣，投資者才購(gòu)買債券。很多州政府通過法律來監(jiān)管非儲(chǔ)蓄類貸款公司，但是，他們大都忘記了公布貸款審批的準(zhǔn)則和產(chǎn)品指引規(guī)定。
　　證券化的影響
　　何謂抵押貸款支持證券
　　華爾街蹚渾水
　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)
　　利潤(rùn)豐厚的商業(yè)模式
　　插上一手
　　難以調(diào)和的關(guān)系
　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的權(quán)勢(shì)
　　誰在導(dǎo)演這場(chǎng)秀？
　　反應(yīng)遲緩
　　證券化如何影響借款人
　　未來何去何從

　　6、合零為整

　　作為借款人，我們沒有什么自救能力。如果刷爆所有信用卡的誘惑還不算是十足的壞主意，那要拒絕廉價(jià)資金就是不可能的事。無論是買一套更大的房子，以更低的利率進(jìn)行再融資，還是好好的利用房產(chǎn)權(quán)益，這可是一生一次的機(jī)會(huì)。
　　二級(jí)參與者——美聯(lián)儲(chǔ)
　　借款人
　　隨意選擇收入和首付款
　　抵押貸款零售商
　　建筑商和房地產(chǎn)中介
　　次貸業(yè)的命運(yùn)流轉(zhuǎn)
　　判斷失誤

　　7、重回正軌

　　次級(jí)貸款的問題是多方面的，包括經(jīng)紀(jì)人、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在內(nèi)的所有市場(chǎng)參與者皆應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)負(fù)有責(zé)任。既然我們目前面臨的結(jié)果是集體合力造成的，同樣解決方案也應(yīng)該是一個(gè)綜合全面的方案。除非存在于目前抵押貸款食物鏈的每個(gè)層級(jí)中最根本的錯(cuò)誤能被正確處理，否則，為改變行業(yè)運(yùn)作方式所做的任何努力，都將無法得到令人滿意的結(jié)果。
　　變革計(jì)劃
　　投資銀行——?jiǎng)?chuàng)造責(zé)任
　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)——徹底檢修
　　抵押貸款經(jīng)紀(jì)人——修補(bǔ)體系
　　解決欺詐問題——打破思維定式
　　評(píng)估師
　　貸款指導(dǎo)——很有意義的改變
　　讓欺詐無所遁形
　　目前的危機(jī)

　　8、次貸對(duì)中國(guó)的影響

　　如果由于次貸危機(jī)導(dǎo)致美國(guó)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退，將會(huì)有什么事情發(fā)生？認(rèn)為次貸的影響無關(guān)緊要顯然是愚蠢的想法。美國(guó)需要依靠中國(guó)，因?yàn)樯頌槊绹?guó)的債權(quán)人之一，中國(guó)購(gòu)買了大量的美國(guó)國(guó)債。反過來，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繁榮也受惠于向美國(guó)大量出口。雖然中國(guó)已經(jīng)在開始尋找美圓儲(chǔ)備的替代選擇，但其他金融工具尚不能被證明有同樣的吸引力。中國(guó)也認(rèn)識(shí)到如果拋售這些資產(chǎn)或者不再追加購(gòu)買，由此產(chǎn)生的巨大沖擊波將席卷全球。一旦美國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有可能將承受適度甚至更嚴(yán)重的金融影響。
　　美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰
　　對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響
　　對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響
　　次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響
　　中國(guó)抵押貸款業(yè)
　　 美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)

　　一年前，我從未想過我需要對(duì)次級(jí)借貸這個(gè)行業(yè)寫上點(diǎn)什么。我知道這個(gè)行業(yè)不太妥當(dāng)，但是，次貸危機(jī)在2007年的現(xiàn)實(shí)演繹似乎還是超出了人們的想象。次級(jí)借貸業(yè)務(wù)停頓中止，壞消息一日更甚一日。房屋滯銷，價(jià)格跌落，信貸緊縮。而且我相信，這些問題的真實(shí)情況仍然不為人知。留給大眾的只是揣測(cè)和猜想：這場(chǎng)危機(jī)究竟會(huì)發(fā)展到何種嚴(yán)重的程度。
　　作為一個(gè)在抵押貸款行業(yè)干了14年的熟手——其中有5年是達(dá)拉斯一家次級(jí)借貸公司的合伙人——次貸災(zāi)難慢慢席卷，而我身處第一線。與諸如Countrywide、華盛頓共同基金之類的大家伙相比，我的公司只是一個(gè)小玩家。在巔峰時(shí)期，我們的次級(jí)抵押貸款的年增長(zhǎng)額接近2.5億美元——這不是一個(gè)小數(shù)目，但相對(duì)大規(guī)模機(jī)構(gòu)所融出貸款而言，也只是九牛一毛。
　　不過，小規(guī)模貸款公司的身份為我觀察這場(chǎng)危機(jī)提供了一個(gè)獨(dú)特的視角。我每天的工作就是和抵押貸款經(jīng)紀(jì)商以及國(guó)內(nèi)最大型的抵押貸款證券公司打交道。因?yàn)榇钨J行業(yè)內(nèi)的所有工作我都做過，所以，我對(duì)這個(gè)行業(yè)有全面的認(rèn)識(shí)和了解。
　　雖然這本書是基于我作為貸款人的經(jīng)歷，但是，它也反映了整個(gè)次貸行業(yè)的運(yùn)行機(jī)制。我寫作此書的準(zhǔn)備工作之一就是和很多同事、同行交談，他們中的很多人或在次級(jí)抵押貸款公司工作過，或打理過次級(jí)抵押貸款公司，或曾開辦過這類公司。通過和他們的交流，我想要確認(rèn)的是，他們的業(yè)務(wù)操作就是次貸的一般性業(yè)務(wù)，和我的工作相差無幾。我用文字描繪了這個(gè)不穩(wěn)定的行業(yè)，對(duì)這本書來說，這些同仁們的見解和反饋是無價(jià)之物。
　　這是我第二次回顧這本書。在著手寫書的時(shí)候，我就明白我們正面對(duì)著一件有歷史意義的事件。我并不清楚自己想法的正確程度有多高。當(dāng)我在2007年8月動(dòng)筆的時(shí)候，我感到全美將經(jīng)歷現(xiàn)代史上最嚴(yán)重的商業(yè)危機(jī)。之所以這么說，原因有三：第一，大部分商業(yè)危機(jī)都是由食物鏈頂端的少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)者行為不當(dāng)引起的，但是，目前危機(jī)的禍源卻是覆蓋整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)性問題。沒有單一的人或者個(gè)體能夠承擔(dān)主要的責(zé)任。第二，65%的美國(guó)人擁有住房，其他商業(yè)危機(jī)不會(huì)對(duì)這么多的人造成大范圍的沖擊。第三，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)停止現(xiàn)在的自由落體運(yùn)動(dòng)，核算一下來自房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值的跌落和抵押支持證券市場(chǎng)持續(xù)的虧損，最后的損失將以萬億計(jì)算，是的，上萬億。
　　我開始寫這本書時(shí)所持的觀點(diǎn)是，作為近距離親歷這次危機(jī)的局內(nèi)人應(yīng)該出來講述其間的故事。不過，我很快意識(shí)到，這并不構(gòu)成寫作此書的充分理由。對(duì)我而言，遠(yuǎn)不止于此。
　　我的職業(yè)生涯大部分是在抵押貸款行業(yè)度過，總體上，我認(rèn)為自己是行業(yè)的一分子。我希望抵押貸款行業(yè)能找到自己的道德羅盤，回歸到用理智貸款融資的狀態(tài)。但是，沒有重大的變革，這種情況是不可能發(fā)生的。本書是從局內(nèi)人視角分析行業(yè)的不當(dāng)行徑，而第七章的重點(diǎn)就是解決之道。最終，這成為了我寫作的動(dòng)機(jī)。
　　在約翰·威利父子出版公司涉入之前，丹·麥克金在《新聞周刊》上寫了一篇關(guān)于這本書的評(píng)論文章。不管我喜歡與否，動(dòng)筆之后，我儼然已經(jīng)成為次貸行業(yè)的形象代言人，所以，我知道可能會(huì)出現(xiàn)一些負(fù)面反饋。稍作聯(lián)想，我成了罪人。看著幾百條加注下劃線的評(píng)論，上面寫著眾多建議——包括監(jiān)禁和槍決。如果我說對(duì)這些感到無所謂，那是在騙人。如果你的成長(zhǎng)歷程讓你堅(jiān)信應(yīng)該行為端正，如果你每天都在努力這么做，那么你是不可能不受這些評(píng)論影響的。
　　讓我把話再說得清楚點(diǎn)。我并不是在尋找同情或者求得認(rèn)可。我想說的是，在我作為次級(jí)貸款商的5年時(shí)間里，我公司的平均違約率不超過3%。比較一下這個(gè)數(shù)字和現(xiàn)在20%左右的次貸違約率，這說明我的公司有效地做到了讓借款人擔(dān)負(fù)力所能及的貸款。在我看來，這是判斷貸款機(jī)構(gòu)是否良性運(yùn)轉(zhuǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
　　此外，有一件事是很清楚的。我們帶著好心善意經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，我們相信次級(jí)貸款行業(yè)必須要提供積極、正面的服務(wù)，但即便是我們這樣的人也發(fā)現(xiàn)，在危機(jī)爆發(fā)前的幾年時(shí)間里，要有效地管理風(fēng)險(xiǎn)，并在市場(chǎng)中一直保持競(jìng)爭(zhēng)力，其難度日益在增大。當(dāng)這一切成為現(xiàn)實(shí)的時(shí)候，就會(huì)判斷失誤，錯(cuò)誤百出。可以肯定的一點(diǎn)是，這個(gè)行業(yè)從不缺乏失敗的教訓(xùn)。
　　雖然這本書是關(guān)于次級(jí)貸款行業(yè)的，但是我認(rèn)為，大部分人不知道抵押貸款危機(jī)其實(shí)并不是孤立于次貸危機(jī)的。其他類型的產(chǎn)品供應(yīng)早已鑄成大錯(cuò)，其中包括向信用良好的借款人供應(yīng)的貸款產(chǎn)品。這些產(chǎn)品只是需要再長(zhǎng)一點(diǎn)的時(shí)間才會(huì)在違約報(bào)告中露出面目。我在第七章更多地對(duì)此做了討論。
　　雖然本書記錄了我公司的發(fā)展歷史，但本書——一名次級(jí)貸款人的自白并不只是關(guān)乎一個(gè)人、一家公司或者是借貸行業(yè)某一領(lǐng)域的。它關(guān)注的是，抵押貸款行業(yè)如何集體性地失去目標(biāo)、迷失方向，如何引爆了這場(chǎng)美國(guó)現(xiàn)代史上最嚴(yán)重的信用危機(jī)。

　　起航的中國(guó)經(jīng)濟(jì)航母，會(huì)一帆風(fēng)順么？

　　導(dǎo)讀

　　偉大的哲學(xué)家圣奧古斯汀在他的名著《上帝之城》一書中指出：世界上存在著兩重同構(gòu)的秩序：“上帝之城”的秩序和“塵世之城”的秩序。人間秩序是充滿邪惡和苦難的，人間秩序的完美化和拯救之途就在于“上帝之城”的秩序。
　　而當(dāng)我看過理查德?比特納著的這本書后，感覺到美國(guó)的次貸市場(chǎng)真是一個(gè)缺失“上帝之城”秩序的“地獄之城”。一個(gè)重要的原因是金融生態(tài)的混亂。作者通過一個(gè)業(yè)內(nèi)人的視角，為我們揭開美國(guó)次貸行業(yè)的內(nèi)幕，描繪了一個(gè)行業(yè)全景和其中形形色色的人物與故事，次貸市場(chǎng)的很多經(jīng)紀(jì)商是騙子、流氓無賴、妓女、惡棍，他們形成了混亂的交易網(wǎng)，反映了交易背后的利益勾連，揭示了造成危機(jī)的原因和真相。
　　美國(guó)的次貸市場(chǎng)是一個(gè)基本上無序的市場(chǎng)。書中指出：“如果說次級(jí)貸款行業(yè)有什么藝術(shù)性可言的話，那就是‘無中生有’。當(dāng)在RFC作為貸款投資方從事貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，我們的重點(diǎn)是購(gòu)買那些申請(qǐng)資料符合貸款準(zhǔn)則的已閉合貸款。而當(dāng)貸款審批人看到這些貸款文件的時(shí)候，它們已經(jīng)經(jīng)過了揉、擠、推、拉的工序，被修剪成現(xiàn)有的模樣。直到我直接和經(jīng)紀(jì)商接觸和往來，我才了解到創(chuàng)新金融是怎樣的一回事。我的銷售經(jīng)理羅伯·雷格將此過程稱之為‘用雞屎做雞肉沙拉’。雖然無甚詩意，不過概括了這個(gè)行業(yè)的‘真諦’。”
　　這種次貸市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)果必然產(chǎn)生金融危機(jī)。無論是金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人，還是貸款人、投資者，都沒有從中得到好處，國(guó)家也受到了很大的損失。這使我想起了一個(gè)叫“天堂和地獄”的故事：
　　一位行善的基督徙，臨終后想見天堂與地獄究竟有何差異。于是天使就先帶他到地獄去參觀，在他們面前出現(xiàn)了一張很大的餐桌，桌上擺滿了豐盛的佳肴。地獄的生活看起來還不錯(cuò)嘛。不用急，你再繼續(xù)看下去。過了一會(huì)，用餐的時(shí)間到了，只見一群骨瘦如柴的餓鬼魚貫入座。每個(gè)人手上拿著一雙長(zhǎng)十幾尺的筷子。可是由于筷子實(shí)在是太長(zhǎng)了，最后每個(gè)人都夾得到但吃不到，很是悲慘。
　　到了天堂，同樣的情景，同樣的滿桌佳肴，每個(gè)人同樣用一雙長(zhǎng)十幾尺的長(zhǎng)筷子。不同的是，圍著餐桌吃飯的可愛的人們。他們也同用同樣的筷子夾菜，不同的是，他們彼此喂對(duì)面的人吃菜，因此每個(gè)人都吃得很愉快。
　　從書中可以看出，美國(guó)的次貸危機(jī)顯然是一個(gè)系統(tǒng)性錯(cuò)誤，一個(gè)重要的原因是監(jiān)管不當(dāng)。正如中國(guó)人銀行副行長(zhǎng)、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易綱所分析，從1933年到1999年的60多年間，美國(guó)實(shí)行《格拉斯–斯蒂格爾法》，這個(gè)法案是1933年大危機(jī)之后提出來的 ……