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照片：10月30日，一家澳洲房產(chǎn)公司的工作人員在向購房者介紹他們的項(xiàng)目。
當(dāng)日，2008北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)在中國國際貿(mào)易中心開幕。此次房展匯集了北京、外埠近百個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，來自澳洲和美國的國外地產(chǎn)項(xiàng)目也參加了展會(huì)。
新華社記者 羅曉光 攝 |
出乎意料，居民購房信貸政策卡了殼。
到今天為止，除中國農(nóng)業(yè)銀行外，尚無任何一家銀行對(duì)外公布居民購房信貸政策的細(xì)則。而按照本月22日中國人民銀行出臺(tái)文件的要求，各銀行要在27日之前完成實(shí)施細(xì)則的擬定工作，并接受借款人的咨詢。
究竟是什么原因?qū)е铝诉@樣的局面？
二套房貸款政策成焦點(diǎn)
“二套房貸款政策是主要原因。”一位知情人士告訴記者。
10月22日，中國人民銀行突然在其網(wǎng)站公布文件《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房》，文件對(duì)居民購房貸款政策作出了調(diào)整，首付比例2成、貸款利率7折是主要內(nèi)容。
該政策發(fā)布后，立即在房地產(chǎn)界引起了巨大反應(yīng)，很多人高呼：中央政府終于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)救市了。
然而，這個(gè)政策卻讓很多銀行糊涂了。
就在去年9月27日，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會(huì)還聯(lián)合發(fā)布文件《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)購房貸款政策作出了收緊的規(guī)定。其中，對(duì)二套房貸款比例減少了一成，而且貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。
這個(gè)政策的出臺(tái)直接打擊了正高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)者被這個(gè)政策捆住了手腳，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)就此出現(xiàn)。
時(shí)隔一年之后，中國人民銀行單獨(dú)發(fā)文，要求放松居民購房貸款政策，但卻對(duì)打擊投機(jī)的二套房貸款政策只字未提。
“二套房貸款政策究竟是要廢除還是繼續(xù)執(zhí)行？沒有一家銀行搞明白。”知情人士告訴記者。
就在各銀行還沒有弄明白的時(shí)候，中國銀監(jiān)會(huì)緊急召集了總行在京銀行的高層會(huì)議。會(huì)議，幾家銀行紛紛抱怨，人民銀行出臺(tái)的這個(gè)政策沒有了利差，沒法兒做。
在這個(gè)高層會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)并沒有對(duì)購房貸款政策表態(tài)。隨后，中國銀監(jiān)會(huì)向各省市銀監(jiān)局發(fā)出了通知，但并沒有像以往一樣直接發(fā)至各大銀行總行。
通知只有短短3條，最重要的內(nèi)容是：各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)［2007］359號(hào)）、《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)［2007］452號(hào)）的規(guī)定。
這表明，銀監(jiān)會(huì)要求二套房政策不得松動(dòng)。
據(jù)了解，銀監(jiān)會(huì)要求各省市銀監(jiān)局針對(duì)各銀行即將出臺(tái)的購房貸款細(xì)則進(jìn)行嚴(yán)查，如果違反通知，一律廢除重來。
首次購房貸款政策很明確，但二套房貸款政策該怎么調(diào)？有幾家銀行就此咨詢中國人民銀行，雖然沒有得到明確答復(fù)，但銀行揣測(cè)，二套房貸款政策可能要因此廢除。
于是，最先制定細(xì)則的幾家銀行基本上都將二套房貸款政策作廢。
10月28日，中國農(nóng)業(yè)銀行率先將實(shí)施細(xì)則公布在其網(wǎng)站上。有意思的是，細(xì)則公布沒多久便從其網(wǎng)站消失。
“很明顯，這個(gè)細(xì)則與銀監(jiān)會(huì)的要求不符，撞到了槍口上。”知情人士告訴記者。
有了中國農(nóng)業(yè)銀行的前車之鑒，原本已經(jīng)制定好細(xì)則的另外幾家銀行停住了腳步，沒敢公布實(shí)施細(xì)則，而是重新開始調(diào)整政策。實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)因此將不得不延期。
不過，讓人困惑的是，10月29日，中國農(nóng)業(yè)銀行又將實(shí)施細(xì)則公布在了網(wǎng)站上。但是，對(duì)二套房貸款的問題，沒有提及。
二套房貸政策會(huì)不會(huì)調(diào)整
二套房貸款政策究竟會(huì)不會(huì)調(diào)整？會(huì)怎么調(diào)整？房地產(chǎn)界人士都很關(guān)注。
就在去年央行和中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文提高二套房貸款門檻的時(shí)候，不少專家就認(rèn)為，這抓住了控制房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵。因?yàn)檫@個(gè)政策規(guī)定，以家庭為單位，不論第一套住房貸款是否還清，只要從銀行貸款買過房，再次貸款都算第二套，都要提高首付比例和貸款利率。這樣的政策正是抓住了房產(chǎn)投資者、投機(jī)者的要害，遏制了房價(jià)炒作。
在很多銀行業(yè)人士看來，普通購房者根本沒有能量左右房產(chǎn)價(jià)格，能夠讓房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的，只有那些大大小小的投資者。由于之前金融政策的寬松，很多人利用銀行資金，造成市場(chǎng)供不應(yīng)求的假象，推動(dòng)房價(jià)一步步上漲。
在2007年9月之前，很多銀行都推出了增值貸、循環(huán)貸等業(yè)務(wù)，并為爭奪客戶正面交鋒。這類業(yè)務(wù)就是將原有房產(chǎn)增值的部分貸給借款人，用途不限，很多人將這部分資金再次投入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“第一次購房貸款50萬，心理壓力很大，一個(gè)星期都沒睡好。”一位在深圳工作的女士曾告訴記者，但一年多之后，銀行告訴她房子升值了，可以將升值部分貸款出來購買別的房子。通過這樣的方式，這位女士購買了4套住房。
房價(jià)上漲，銀行、投機(jī)者都受益，但當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，房產(chǎn)投機(jī)者很可能斷供，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到了銀行。而在房價(jià)下跌時(shí)，銀行沒有辦法處理抵押的房產(chǎn)。美國次貸危機(jī)根源就在于此。
正是因?yàn)榇笱蟊税兜拇钨J沖擊，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合推出了著名的“二套房政策”。
該政策一經(jīng)推出，很多地產(chǎn)、金融界人士就認(rèn)為中央拿出了殺手锏。從市場(chǎng)的反應(yīng)看，從該政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期似乎一下改變，市場(chǎng)交易忽然冷清了，明折暗折降價(jià)樓盤大量出現(xiàn)，開發(fā)商資金鏈越來越緊張。受到市場(chǎng)交易影響，土地市場(chǎng)業(yè)進(jìn)入蕭條，各地出現(xiàn)土地流拍、低價(jià)拍賣的情況。
很多地方政府坐不住了，政府救市成為熱點(diǎn)話題。先后18個(gè)省市拿出救樓市的措施，被指土地財(cái)政收入因樓市不景氣而銳減。
終于，央行也拿出了救市政策。
在很多普通人看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控遠(yuǎn)沒有讓人滿意，金融政策怎么就松動(dòng)了？
從以往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度來看，央行一直非常謹(jǐn)慎，出臺(tái)的政策也較為嚴(yán)格，但此次的曖昧態(tài)度讓人琢磨不透。
“人民銀行這次的調(diào)整，來源于最高決策層經(jīng)濟(jì)政策的變化。”社科院金融研究所副所長王松奇說，由于整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)放慢，最高決策層已將扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為最主要的任務(wù)，控通脹不再成為最主要的任務(wù)，保經(jīng)濟(jì)增長成為當(dāng)前的重中之中。
王松奇告訴記者，一家銀行的分析數(shù)據(jù)顯示，今年全國房價(jià)平均下降24％，開發(fā)商的資金鏈非常緊張，如果出現(xiàn)問題，商業(yè)銀行將會(huì)因此出現(xiàn)大量呆壞賬。人民銀行出臺(tái)政策顯然是要救經(jīng)濟(jì)衰退的火，自然要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出一個(gè)回應(yīng)。而中國銀監(jiān)會(huì)顯然更多考慮的是金融風(fēng)險(xiǎn)。
爭議二套房政策
在很多開發(fā)商看來，廢除二套房貸款政策才是解救房地產(chǎn)的辦法。很多人在多個(gè)場(chǎng)合都這樣的呼吁。但在一些專家看來，二套房貸款政策絕對(duì)不能松動(dòng)。
知名學(xué)者易憲容就在其博客上明確表示，放開二套房貸款政策，就是在制造金融風(fēng)險(xiǎn)。
“放開二套房貸款政策，表面上是為了中國經(jīng)濟(jì)增長的放松，但實(shí)質(zhì)上，是讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到炒作投機(jī)盛行的市場(chǎng)，讓全國人民為吹大的房地產(chǎn)泡沫或金融危機(jī)買單。”易憲容說。
易憲容認(rèn)為，我國住房按揭政策是世界上最寬松、也是最不完善的。很多進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人連次級(jí)信用都沒有，卻可以買不止一套住房，是利用中國住房按揭制度缺陷制造銀行的風(fēng)險(xiǎn)及金融危機(jī)。
面對(duì)新的購房信貸政策，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海在接受媒體采訪時(shí)表示，現(xiàn)在的政策把銀行跟房地產(chǎn)更緊密綁在了一起，意味著現(xiàn)在的房屋貸款面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)。
“現(xiàn)在絕對(duì)不能走通過購房來擴(kuò)大內(nèi)需的老路了。” |